Buyer’s price-reduction claim rejected; seller prevails as defect deemed discoverable and liability validly excluded.

Răspundere civilă contractuală

Condiţiile cerute de lege pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse.

Din interpretarea art.1352 – 1357 Cod civil rezultă condiţiile pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse și anume: viciul trebuia să fie ascuns, să existe la momentul încheierii convenţiei și să fie grav.

Normele care reglementează răspunderea vânzătorului pentru vicile ascunse au caracter supletiv, lăsând posibilitatea încheierii unor convenţii asupra limitării sau înlăturării ei dacă vânzătorul a fost de bună credinţă.

(Înalta Curte de Casaţie și Justiţie Secţia comercială decizia nr. 2867 din 14 octombrie 2008)

Prin sentinţa nr.5321 din 23 aprilie 2004, Tribunalul București – secţia a VI-a comercială a respins acţiunea principală formulată de reclamanta S.C. S. S.A. în contradictor cu pârâta SC P. SA având ca obiect reducerea preţului vânzării pentru activul imobil situat în București, ca neîntemeiată precum și cererea reconvenţională formulată pârâtă având ca obiect obligarea reclamantei la plata de daune moratorii pentru sume achitate cu întârziere și actualizarea unor sume prin aplicarea indicelui de inflaţie.

În motivarea sentinţei instanţa de fond a reţinut încheierea de către părţi a contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică prin care pârâta în calitate de vânzătoare a vândut reclamantei cumpărătoare un imobil situat în București și pe care aceasta îl deţinuse anterior vânzării în baza unui contract de asociere.

Pe baza probelor administrate, inclusiv expertiza tehnică, instanţa de fond a apreciat că dispoziţiile art.1352 Cod civil nu sunt incidente în speţă întrucât reclamanta putea observa la data vânzării că la înlocuirea învelitoarei terasei blocului, din octombrie – noiembrie 1999, s-au folosit materiale de o calitate inferioară dacă printr-o minimă diligenţă apela la o persoană calificată, lipsa de informare asupra lucrului nefăcând ca viiciile acestuia să poată fi considerate vicii ascunse.

Cererea reconvenţională, astfel cum a fost precizată s-a apreciat și ea ca neîntemeiată deoarece părţile au convenit asupra unei clauze de impreviziune, în sensul dispoziţiei prevăzută de pct.3.11.3 din H.G. nr.450/1998, prin art.3 alin.2 din contract stabilind că valoarea ratelor lunare de la nr.2 la 48 să fie indexate cu indicele de inflaţie comunicat de Comisia Naţională de Statistică și un procent suplimentar de 2%.

În contra sentinţei au declarat apel ambele părţi.

Curtea de Apel Brașov, Secţia comercială prin decizia nr.212 din 19 noiembrie 2007 a admis în parte apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei pe care a modificat-o în parte în sensul admiterii în parte a cererii reconvenţionale și obligării reclamantei la plata sumei reprezentând daune moratorii, respingând restul pretenţiilor, respingând apelul acestei părţi împotriva încheierii de îndreptare eroare materială. S-a respins apelul declarat de reclamantă și s-au menţinut dispoziţiile sentinţei cu privire la respingerea acţiunii.

Criticile apelantei reclamante cu privire la eroarea în care s-a aflat instanţa de fond asupra obiectului viciului și care este ansamblul termohidroizolant al imobilului iar nu structura sa de rezistenţă, cu privire la greșita reţinere a lipsei de diligenţă și cererea de compensare întemeiată pe dispoziţiile art.294 alin.2 Cod procedură civilă, teza finală Cod procedură civilă, au fost înlăturate de instanţa de apel.

Prin decizia criticată s-a reţinut că potrivit art.1352 – 1353 Cod comercial una dintre condiţiile care să califice viciul ca fiind ascuns este ca acesta să nu poată fi descoperit în urma unei verificări serioase, pe cale obișnuită, cel care-l invocă putând solicita părerea unei persoane calificate în acest sens, verificare pe care, în speţă, reclamanta deși putea nu a efectuat-o.

În contra deciziei menţionate au declarat recurs atât reclamanta S.C. T.S. S.A. cât și pârâta S.C. P. S.A.

Recurenta reclamantă critică decizia atacată pentru motivele prevăzute de art.304 pct.7, 304 pct.8 și 304 pct.9 Cod procedură civilă, după cum urmează: (...)

În ceea ce privește motivul de recurs referitor la nelegalitatea hotărârii – art.304 pct.9 Cod procedură civilă recurenta reclamantă a invocat greșita apreciere a instanţei de apel, în sensul că dispoziţiile art.1352 Cod civil nu sunt incidente în speţă, contrar constatărilor din raportul de expertiză tehnică imobiliară.

Recurenta pârâtă a susţinut că aprecierea instanţei de apel cu privire la lipsa incidenţei prevederilor art.1352 Cod civil în cauză este corectă întrucât nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de acest text de lege pentru existenţa viciilor ascunse.

Recursul reclamantei este nefondat.

Cu privire la incidenţa art.1352 și urm. Cod civil în cauza de faţă Înalta Curte constată că soluţia instanţei de apel este corectă pentru considerentele care urmează.

Acţiunea promovată de reclamantă având ca obiect reducerea preţului vânzării, denumită acţiune estimatorie – actio aestimatoria sau quanti minoris – și care alături de acţiunea redhibitorie – actio redhibitoria – reprezintă o opţiune a cumpărătorului pentru tragerea la răspundere a vânzătorului în realizarea răspunderii lui pentru vicii, își are reglementarea în art.1352 – 1357 Cod civil.

Din interpretarea acestor prevederi legale rezultă condiţiile necesare pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse, și anume: viciul trebuia să fie ascuns, să existe la momentul încheierii convenţiei și să fie grav. Aceste trei condiţii trebuie îndeplinite cumulativ nefiind suficientă dovedirea numai a uneia sau a două dintre ele în scopul arătat.

Instanţa de apel confirmând soluţia și motivarea instanţei de fond asupra acţiunii estimatorii, a constat ca nefiind îndeplinită prima condiţie, aceea prevăzută de art.1352 Cod civil și anume ca viciul să fie ascuns, apreciind ca printr-o verificare diligentă defecţiunile respective ar fi putut fi descoperite.

Necontestând realitatea acestor constatări ale instanţelor fundamentate pe probele administrate, în principal pe proba expertizei tehnice, Înalta Curte observă că prin contractul încheiat părţile au înlăturat răspunderea vânzătorului pentru vicii.

Potrivit art.1354 Cod civil vânzătorul „este răspunzător pentru viciile ascunse chiar și când nu le-a cunoscut, afară numai dacă, în cazul acesta nu se va fi învoit cu cumpărătorul ca să nu răspundă de vicii”.

Normele care reglementează răspunderea vânzătorului pentru vicii au deci caracter supletiv, lăsând posibilitatea încheierii unor convenţii asupra limitării sau înlăturării ei dacă vânzătorul a fost de bună credinţă.

În cauza de faţă, cumpărătorul nu a susţinut și nici dovedit că vânzătorul ar fi cunoscut de existenţa viciilor la momentul vânzării, că ar fi fost de rea credinţă, el fiind deci de bună credinţă.

În atare situaţie devine operantă reglementarea art.7 alin.1 din contract din a cărei redactare rezultă că vânzătorul răspunde numai pentru garanţia contra evicţiunii nu și pentru garanţia contra viciilor, astfel: „Eu cumpărătorul cunosc situaţia juridică și de fapt a imobilului ca fiind arătată în prezentul contract și în anexa acestuia și înţeleg să-l dobândesc în aceste condiţii, fără verificarea sarcinilor, fără însă ca vânzătorul să fie exonerat de răspunderea pentru evicţiunea prevăzută de art.1337 Cod civil”.

Recursul declarat de reclamantă a fost respins ca nefondat.