Absolute nullity of commercial sale for fraud of property rights and illicit cause

Operaţiunea de vânzare în frauda dreptului de proprietate, cauză de nulitate absolută a contractului

Faptul că vânzarea-cumpărarea imobilului s-a făcut în frauda dreptului de proprietate de către vânzător, cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului este un caz tipic de nulitate absolută a contractului. Avându-se în vedere că vânzătoarea cunoștea faptul că înstrăinează bunul altuia, rezultă că, convenţia părţilor are o cauză ilicită și deci este nulă absolut conform art.968 Cod civil.

Totodată nulitatea actului se constată și în raport de dispoziţiile art.966 Cod civil, întrucât vânzătorul, nefiind proprietarul bunului vândut nu poate satisface scopul avut în vedere de cumpărător, dobândirea dreptului de proprietate.

(Înalta Curte de Casaţie și Justiţie Secţia comercială decizia nr. 2099 din 12 iunie 2008)

Prin acţiunea înregistrată la Tribunalul Iași sub nr.6843/99/2 mai 2006 reclamantul C.L. a chemat în judecată pe pârâtele S.C. M.I. SA și S.C. O. SRL pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat între cele două pârâte cu privire la spaţiul comercial situat în municipiul Iași, radierea din cartea funciară a inscripţiunilor privind pe proprietarii pârâţi din prezenta cauză și repunerea imobilului în situaţia anterioară, cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, se motivează că acest contact este lovit de nulitate absolută întrucât imobilul vândut de pârâta S.C. M.I. SA nu era proprietatea acesteia. Acest imobil a fost preluat în proprietatea statului în baza Decretului nr.111/1951, în baza Deciziei nr.24/25 ianuarie 1954 a fostului Sfat Popular al Orașului Iași. Imobilul a fost în administrarea fostului IGCL Iași, ulterior R.A. L., conform Deciziilor nr.209/27 aprilie 1991 și nr.98/4 februarie 1991 emise de autorităţile administrative locale. În temeiul art.5 din Legea nr.15/1990 RA L. a devenit proprietara acestui imobil, închiriindu-l și culegându-i fructele (chiria). În perioada 1997-2002 imobilul a fost închiriat către S.C. S. SRL. Se mai motivează că, contractul de vânzare cumpărare se bazează pe o cauză ilicită și contrară ordinii publice, întrucât clauzele sale conţin clauze ilicite ce pot antrena răspunderea penală a vânzătorului pentru fals și uz de fals, atâta vreme cât afirmă că imobilul s-a aflat în proprietatea sa și nu a trecut în proprietatea statului.

În drept s-au invocat dispoziţiile art.966 și 968 Cod civil.

Tribunalul Iași-Secţia contencios administrativ prin sentinţa nr.548/E/14 martie 2007 a respins ca nefondată acţiunea reclamantului C.L. în contradictoriu cu pârâtele S.C. M.I. SA și S.C. O. SRL.

Curtea de Apel Iași-Secţia comercială prin decizia nr.89/1 octombrie 2007 a respins apelul declarat de reclamant împotriva hotărârii instanţei de fond.

Pe fondul cauzei, instanţa de apel a reţinut că din probele administrate (respectiv înscrisuri) rezultă că susţinerea reclamantei că vânzarea unui bun aparţinând altcuiva este lovită de nulitate absolută a contractului de vânzare cumpărare nu poate fi primită, putând fi vorba doar de o nulitate relativă, cum temeinic și legal a reţinut prima instanţă.

În speţă nu s-a făcut dovada din partea reclamantei că părţile contractului au fost de rea-credinţă, sau măcar cumpărătorul să fi fost de rea-credinţă la încheierea acestuia, situaţie în care s-ar fi putut vorbi de o cauză ilicită care să ducă la o nulitate absolută.

Împotriva menţionatei decizii, reclamantul C.Local Iași a declarat recurs, criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, casarea deciziei și admiterea acţiunii sale.

Recursul reclamantului este fondat.

Primul motiv de recurs invocat de recurentul reclamant prin care susţine că imobilul în litigiu este proprietatea sa și nu a pârâtei S.C. M.I. SA Iași este fondat.

Imobilul în cauză a fost preluat în integralitatea sa în proprietatea statului, în baza Decretului nr.111/1951 și a Deciziei nr.34/25 ianuarie 1954, transcris pe numele Statului Român, sub nr.382/1968, în temeiul Decretului nr.712/1966.

Prin HCL nr.5/1997 și HCL nr.126/1997 imobilul respectiv a fost preluat din fondul locativ al statului în patrimoniul C.L. Iași.

Ori faţă de această situaţie nu se poate reţine că pârâta S.C. M.I. SA Iași este proprietara spaţiului în cauză conform sentinţei civile nr.2262/11 februarie 1998 a Judecătoriei Iași care a fost casată prin decizia nr.77/13 ianuarie 2008 a Curţii de Apel Iași prin care s-a respins în mod irevocabil acţiunea acesteia în constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu și prin care s-a reţinut că S.C. M.I. SA Iași nu poate beneficia de dispoziţiile Legii nr.15/1990 și nici de dispoziţiile HG nr.834/1991 ca să dobândească certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului aferent.

Faţă de această situaţie se constată că ambele pârâte au fost de rea credinţă, înstrăinând un imobil asupra căruia prima nu avea nici un drept, iar a doua a cumpărat un imobil pe riscul său.

Faptul că vânzarea-cumpărarea imobilului în litigiu s-a făcut în frauda dreptului de proprietate de către vânzător, cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului este un caz tipic de nulitate absolută a contractului. Avându-se în vedere că vânzătoarea cunoștea faptul că înstrăinează bunul altuia, rezultă că, convenţia părţilor are o cauză ilicită și deci este nulă absolut conform art.968 Cod civil.

Totodată nulitatea actului se constată și în raport de dispoziţiile art.966 Cod civil, întrucât vânzătorul, nefiind proprietarul bunului vândut nu poate satisface scopul avut în vedere de cumpărător, dobândirea dreptului de proprietate.

Așa fiind, Înalta Curte în temeiul art.312 al.1 Cod procedură civilă a admis recursul reclamantului, a modificat decizia, a admis apelul aceleiași părţi declarat împotriva hotărârii instanţei de fond care va fi schimbată în tot în sensul că se va admite acţiunea reclamantului și în consecinţă se va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat în cauză între pârâte și se va dispune radierea din CF a inscripţiunilor în legătură cu acest act.