Non-owner's capacity to act as lessor in lease contract and irrelevance of lessee's good faith to ownership title defect

Contract de închiriere. Capacitatea neproprietarului de a fi parte în contract, în calitate de locator

Locațiunea, fiind, în principiu, un act juridic de administrare prin care se transmite temporar doar folosința bunului, conferă neproprietarului capacitatea de a încheia un contract de închiriere, în calitate de locator.

Prin urmare, neproprietarul are capacitate și poate fi parte în contractul de locațiune, astfel că, nu se poate susține nulitatea actului juridic pentru acest motiv, buna credință a locatarului invocată în această situație fiind lipsită de relevanță juridică, iar dovezi privind caracterul determinant al calității de proprietar a locatorului nu s-au făcut.

(Înalta Curte de Casație și Justiție Secția comercială decizia nr.900 din 5 martie 2008)

Prin sentința comercială nr.12152/20 decembrie 2006 Tribunalul București Secția a VI-a Comercială a admis acțiunea formulată de reclamanta C.N.C.F. CFR SA în contradictoriu cu pârâta SC P. SRL și a obligat pârâta SC P. SRL și pârâtul C.S.C., în solidar, la plata către reclamantă a sumei reprezentând penalități de întârziere; a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta SC P. SRL; a respins cererea de chemare în judecată a altor persoane pentru lipsa capacității procesuale de folosință a C.L.M.; a anulat cererea de intervenție în interes propriu formulată de C.L.M. pentru lipsa capacității procesuale de folosință a acestuia.

Apelurile declarate împotriva acestei hotărâri de SC P. SRL, C.S.C. și C.L.M. au fost respinse, ca nefondate prin decizia comercială nr.329 din 20 iunie 2007, pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a VI-a comercială.

Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut că potrivit probelor cauzei, pârâții nu au solicitat reclamantei să dovedească calitatea de proprietar asupra terenului, fapt ce conduce la concluzia că acest aspect nu a fost determinant pentru încheierea contractului, iar potrivit reglementărilor aplicabile contractului de locațiune obligația principală a reclamantei era aceea de a asigura liniștita folosință a bunului dat în locațiune.

Ca urmare, nu poate fi reținut ca motiv de nulitate absolută lipsa calității de proprietar a reclamantei asupra terenurilor.

În ce privește capacitatea procesuală a C.L.M., prin aplicarea dispozițiilor art.42 Cod procedură civilă combinat cu Legea administrației locale, s-a reținut că instanța de fond a dat o rezolvare corectă și acestei excepții.

Pârâții SC P. SRL și C.S.C. au formulat recurs împotriva acestei hotărâri solicitând modificarea deciziei în sensul admiterii apelurilor formulate și au invocat aceleași motive de recurs, prevăzute de art.304 pct.8 și 9 Cod procedură civilă.

Recursurile sunt nefondate.

În ceea ce privește interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății se constată că instanța s-a pronunțat cu privire la legalitatea contractului de închiriere din perspectiva motivelor de nulitate invocate fără a schimba natura contractului astfel că nu se poate reține incidența motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.8 Cod procedură civilă, critica subsumându-se în realitate motivului prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă, fiind legată de analizarea obiectului și cauzei acțiunii care nu se confundă cu actul juridic dedus judecății.

Sub acest aspect, corect instanța de apel a reținut că locațiunea fiind în principiu, un act juridic de administrare prin care se transmite temporar doar folosința bunului, poate încheia valabil un asemenea contract, în calitate de locator și un neproprietar.

Prin urmare, neproprietarul are capacitate și poate fi parte în contractul de locațiune, astfel că, nu se poate susține nulitatea actului juridic pentru acest motiv, buna credință a locatarului invocată în această situație fiind lipsită de relevanță juridică, iar dovezi privind caracterul determinant al calității de proprietar a locatorului nu s-au făcut.