Lease not binding on purchaser due to lack of certain date; eviction of tenant upheld.

Contract de locațiune. Condițiile cerute de lege (art.1441 Cod civil) cât privește încetarea contractului de locațiune prin vânzarea obiectului locațiunii

Dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare cu condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic sau înscris sub semnătură privată dar cu dată certă, afară de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune.

Contractul de închiriere a fost încheiat sub forma înscrisului sub semnătură privată, fără dată certă, așa încât reclamanta, în calitate de cumpărătoare a imobilului dat în locațiune pârâtei înainte de vânzare, nu era obligată să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, cum corect au reținut celelalte instanțe.

(Înalta Curte de Casație și Justiție Secția comercială decizia nr.752 din 26 februarie 2008)

Prin sentința civilă nr.993 din 25 mai 2007 pronunțată de Tribunalul Timiș-Secția Comercială și de Contencios Administrativ a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta S.C. T. & M. SRL împotriva pârâtei S.C. P.C.R. SRL.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut, în esență că, între S.C. P. SRL, antecesoarea reclamantei, în calitate de proprietar al imobilului și pârâta S.C. P.C.R. SRL s-a încheiat un contract de închiriere cu începere de la 15 noiembrie 2005 până la 15 noiembrie 2007, cu posibilitatea prelungirii acestuia la cererea chiriașului depusă cu 30 de zile înainte de expirarea contractului.

Ulterior încheierii acestui contract, imobilul închiriat a fost înstrăinat de către S.C. P. SRL printr-un contract de vânzare cumpărare autentificat.

S-a reținut că în contractul de închiriere nu a fost inserată clauza desființării contractului în caz de vânzare, situație în care actualul proprietar avea obligația legală de a respecta contractul de închiriere încheiat cu pârâta, în temeiul art.1441 Cod civil.

Împotriva acestei sentințe reclamanta a declarat apel.

Prin decizia nr.181/A din 17 septembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara-Secția Comercială s-a admis apelul și, în consecință s-a schimbat, în tot, sentința apelată, în sensul că, s-a admis acțiunea reclamantei și s-a dispus evacuarea pârâtei din spațiul în litigiu.

Curtea de apel a apreciat că prima instanță a interpretat eronat dispozițiile art.1441 Cod civil în sensul că reclamanta nu era obligată să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare deoarece contractul de închiriere a fost încheiat în forma înscrisului sub semnătură privată fără dată certă; or, în această situație, reclamantei, în calitate de proprietară a imobilului ce a format obiectul contractului de închiriere, trebuia să i se asigure protecția atributelor dreptului de proprietate, conform art.480 Cod civil.

În contra celei din urmă hotărâri, pârâta a declarat recurs.

Recurenta critică soluția pronunțată în apel pentru nelegalitate în sensul că dispozițiile art.1441 Cod civil nu sunt aplicabile societăților comerciale, ci numai pentru persoanele fizice; astfel că instanța a extins eronat textul de lege invocat, în opinia acesteia, pentru încheierea contractelor societăților comerciale nefiind nevoie de intervenția notarului public, plata impozitelor și taxelor cuvenite, fiind suficiente.

Recursul este nefondat.

Conform art.1441 Cod civil „dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, cu condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic sau înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă (art.1182 Cod civil), afară de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune.

Din examinarea textului de lege evocat rezultă că, în lipsă de stipulație contrară, contractul de locațiune cu dată certă anterioară vânzării-cumpărării cu dată certă produc efecte și este opozabil terțului dobânditor în condițiile în care a fost încheiat și fără modificările care nu sunt constatate prin înscris cu dată certă.

Prin urmare, vânzarea este o cauză de încetare a locațiunii numai dacă contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnătură privată fără dată certă.

În cauză, contractul de închiriere a fost încheiat sub forma înscrisului sub semnătură privată, semnătură privată fără dată certă, așa încât reclamanta, în calitate de cumpărătoare a imobilului dat în locațiune pârâtei înainte de vânzare, nu era obligată să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, cum corect au reținut celelalte instanțe.

În ceea ce privește susținerile recurentei că reglementările codului civil referitor la locațiune se aplică numai pentru persoanele fizice, vor fi înlăturate, întrucât, atât pentru persoanele fizice cât și pentru persoanele juridice sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun reglementat de codul civil, reprezentând regula.

În consecință, Înalta Curte a respins recursul.