Effect of mutual bad faith and absolute nullity on the seller’s guarantee against eviction: restitution instead of damages

Contract de vânzare-cumpărare. Garanţia pentru evicţiune. Cumpărător de rea-credinţă. Efecte. Sancţiune aplicabilă.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte comerciale.

Index alfabetic: contract de vânzare – cumpărare

- nulitate absolută

- garanţie pentru evicţiune

- îmbogăţirea fără justă cauză

- răspunderea vânzătorului evins

- rea-credinţă

C. civ., art.992, art.1336, art.1341 pct.3-4, art.1344, art.1348

Condiţia pentru a deveni operantă obligaţia de garanţie este ca pierderea sau, după caz, tulburarea proprietăţii să se datoreze faptei vânzătorului sau faptei unui terţ, evicţiunea să provină de la vânzător sau de la un terţ, tulburarea putând fi o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.

În cazul în care, prin hotărâre judecătorească definitivă s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au încheiat, reţinându-se reaua-credinţă a ambelor părţi la momentul încheierii lui, în sensul cunoașterii de către acestea că obiectul pro-parte, nu se găsea în proprietatea vânzătorului, cumpărătoarea nefiind de bună-credinţă, aceasta nu mai poate invoca și opune vânzătorului obligaţia de garanţie pentru evicţiune, ea urmând să suporte consecinţele declarării nulităţii absolute parţiale, în sensul repunerii în situaţia anterioară, prin restituirea preţului plătit, nefiind incidente în cauză dispoziţiile art.1344 și 1348 C. civ.

Secţia comercială, Decizia nr.3026 din 23 noiembrie 2009

Prin sentinţa nr.861/2008, Tribunalul Dolj, Secţia comercială, a respins acţiunea precizată formulată de reclamanta SC C.D. SRL Craiova în contradictoriu cu pârâta SC C. SA Craiova având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 112.044 Euro reprezentând valoarea actualizată a sumei de 6.598 Euro, a sumelor de 15.958 Euro daune interese și 560 Ron, cotă parte din cheltuielile notariale.

Instanţa de fond a reţinut ca nefiind întrunite condiţiile art.1201 C. civ. în raport cu sentinţa nr.468/2005 a Tribunalului Dolj, prin care s-a respins cererea reconvenţională a reclamantei SC C.D. SRL având ca obiect anularea contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.3551/2004, în lipsa identităţii de părţi și de obiect între cele două cauze.

Pe fond s-a reţinut, în raport de constatarea nulităţii parţiale absolute a contractului nr.39/2004 pentru suprafaţa de 35,5 m.p. teren, prin sentinţa nr.468/2005 a Tribunalului Dolj, definitivă și irevocabilă, ca nefiind îndeplinite condiţiile art.1337 C. civ. privind obligaţia de garanţie pentru evicţiune, evicţiune, care, în cazul de faţă a avut o cauză anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare despre care însă și reclamanta a avut cunoștinţă, reaua-credinţă a ambelor părţi contractante fiind stabilită prin hotărârea judecătorească mai sus menţionată.

Reclamanta având cunoștinţă de situaţia juridică incertă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare, instanţa de fond a reţinut ca nefiind îndeplinită a treia condiţie a evicţiunii, aceea a necunoașterii de către cumpărător a cauzei evicţiunii, situaţie în care obligaţia de garanţie nu este operantă în raport de art.1337 C. civ.

Faţă de caracterul accesoriu al capătului de cerere privind obligarea la plata de daune interese, acţiunea a fost respinsă în tot.

Curtea de Apel Craiova, Secţia comercială, prin decizia nr. 16/2009 a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că a admis în parte acţiunea și a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 6.598 Euro în echivalent în lei la data plăţii, reprezentând preţul suprafeţei de 35,52 m.p. din spaţiul comercial ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare autentificat cu nr.30/2004, respingând capetele de cerere privind cota parte din cheltuielile notariale și daunele interese constând în beneficiu nerealizat, menţinând sentinţa cu privire la respingerea excepţiei autorităţii de lucru judecat.

S-a reţinut că prin cererea de apel reclamanta apelantă și-a restrâns obiectul cererii de chemare în judecată la pct.1 și 3 din cerere, respectiv la plata sumei de 380.800 Ron, reprezentând câtimea de preţ actualizată la momentul evicţiunii: 18 octombrie 2009 și 560 Ron taxe notariale.

S-a apreciat că obligaţia de garanţie pentru evicţiune, cât privește partea din contractul constatat parţial nul absolut și pentru care se solicită preţul actualizat, nu subzistă, dar nu pentru motivele reţinute de instanţa de fond, ci pentru faptul că s-a constatat nulitatea, iar aceasta nu produce niciun efect, nu creează drepturi și obligaţii pentru părţi, ci conduce la desfiinţarea retroactivă a raportului juridic, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, ceea ce înseamnă că tot ce s-a executat trebuie restituit.

Pentru partea din preţ corespunzătoare nulităţii reprezentând 20,20%, reclamantul are dreptul, proporţional, la restituirea sumei de 6.598 Euro, preţul contractual fiind exprimat în Euro iar temeiul restituirii neconstituindu-l îmbogăţirea fără justă cauză.

În ce privește taxele notariale s-a reţinut că pârâtul nu poate fi obligat la restituirea acestora, ele neintrând în patrimoniul acestuia.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta SC C.D. SRL Craiova cât și pârâta SC C. SA Craiova.

Recurenta reclamantă a criticat decizia atacată pentru :

1. motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. proc. civ. prin raportare la prevederile art.1344 și 1348 C. civ., referitor la răspunderea vânzătorului evins, arătând că în mod greșit instanţa de apel i-a acordat numai 6.591 Euro, întrucât prin cererea de chemare în judecată a solicitat și pretins valoarea de circulaţie a suprafeţei comerciale în litigiu din momentul evicţiunii, respectiv 112.044 Euro și greșit aceeași instanţă a motivat obligaţia de plată pe consecinţele nulităţii absolute.

2. motivul prevăzut de art.304 pct.7 și 8 C. proc. civ. în a cărui dezvoltare a arătat:

- prin acţiune nu s-a solicitat o indexare a preţului stabilit în Euro, ci o valoare actualizată a suprafeţei comerciale litigioase, motivarea fiind străină de natura pricinii și contradictorie, încălcând prevederile art.970 și 1073 C. civ.;

- motivarea instanţei de apel, în sensul că pârâta nu datorează restituirea sumei solicitate, întrucât obligaţia de plată a fost prevăzută în Euro constituie o veritabilă denaturare a înţelesului lămurit al acţiunii.

- 3. motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. proc. civ., raportat la art.1341 pct.3 și 4 C. civ., fiind greșit respins capătul de cerere privind obligarea la plata taxei notariale de 560 lei, deoarece vânzătorul răspunde pentru evicţiune și pentru spezele contractului de vânzare.

Recurenta pârâtă a criticat decizia atacată pentru:

1.motivul prevăzut de art.304 pct.6 C. proc. civ. constând în faptul că numai prin apel pârâta a invocat art.992 C. civ., instanţa de apel soluţionând deci, dincolo de cadrul procesual fixat de reclamantă;

2.motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. proc. civ.;

– instanţa de apel, greșit, nu a luat în considerare probele care fac dovada culpei reclamantei cumpărătoare și care-i profită în cauza de faţă.

Recursurile nu sunt fondate.

Cu privire la recursul declarat de reclamantă.

1.Criticile care fundamentează cauza de modificare prevăzută de art.304 pct.9 C. proc. civ. și care se reduc la temeiul de drept în baza căruia a solicitat cota parte de preţ aplicată la valoarea de circulaţie a imobilului, nu au fost primite.

Recurenta reclamantă și-a întemeiat acţiunea precizată pe dispoziţiile art.1344 și 1348 C. civ., conform cărora „Dacă lucrul vândut se află, la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării excedentele valorii în timpul evicţiunii” și respectiv: „Dacă în caz de evicţiunea unei părţi a fondului vândut, nu se strică vânzarea, cumpărătorul are dreptul la a cere valoarea, în momentul evicţiunii, a părţii de care a fost evins, iar nu o parte proporţională din preţ”.

Numai că, după cum corect a constatat instanţa de apel recurentul nu se află în poziţia juridică de evins.

Evicţiunea, faţă de care, potrivit art.1336 C. civ., vânzătorul îl garantează pe cumpărător, semnifică pierderea proprietăţii în tot sau în parte a lucrului vândut sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar.

Condiţia pentru a deveni operantă obligaţia de garanţie este ca pierderea sau, după caz tulburarea proprietăţii să se datoreze faptei vânzătorului sau faptei unui terţ, evicţiunea să provină de la vânzător sau de la un terţ, tulburarea putând fi o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.

În cauză, prin hotărâre judecătorească definitivă s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au încheiat, mai sus menţionat, și în care reclamanta a avut calitatea de cumpărător, reţinându-se totodată reaua-credinţă a ambelor părţi la momentul încheierii lui, în sensul cunoașterii de către acestea că obiectul pro-parte, nu se găsea în proprietatea vânzătorului.

În atare situaţie, cu privire la pierderea proprietăţii, cumpărătoarea nefiind de bună-credinţă, aceasta nu mai poate invoca și opune vânzătorului obligaţia de garanţie pentru evicţiune, ea urmând să suporte consecinţele declarării nulităţii absolute parţiale, în sensul repunerii în situaţia anterioară, prin restituirea preţului plătit, nefiind incidente în cauză dispoziţiile art.1344 și 1348 C. civ., mai sus citate.

2. Cu privire la motivele întemeiate pe dispoziţiile art.304 pct.8 și 7 C. proc. civ., s-a constatat că interpretarea greșită, pe care recurenta a invocat-o, are ca obiect temeiul de drept al cererii de chemare în judecată, nu a actului juridic ce ar forma obiectul acesteia, nefiind întrunită, deci, ipoteza art.304 pc.8 C. proc. civ., cum de altfel, nu este întrunită nici ipoteza art.304 pct.7 C. proc. civ., motivarea instanţei de apel nefiind nici contradictorie și nici străină de natura cauzei, astfel cum s-a arătat mai sus.

3. Ultima critică întemeiată pe dispoziţiile art.304 pct.9 C. proc. civ. și prin care se invocă neaplicarea de către instanţa de apel a prevederilor art.1341 pct.3 și 4 C. civ., cu privire la spezele vânzării nu a fost nici ea primită, deoarece, obligaţia vânzătorului pentru evicţiune nefiind operantă în cauză, recurentul cumpărător nu poate solicita spezele la care referă textele de lege invocate, nefiind incidente în cauza de faţă.

Cu privire la recursul declarat de pârâtă.

Recurenta pârâtă și-a întemeiat criticile formulate pe motivele prevăzute de art.304 pct.6 și 9 C. proc. civ.

1. Cu privire la critica întemeiată pe dispoziţiile art.304 pct.6 C. proc. civ., s-a constatat că aceasta nu are obiect faţă de faptul că din motivarea deciziei atacate nu rezultă că instanţa de apel și-ar fi fundamentat soluţia pe dispoziţiile art.992 C. civ.

2. Cu referire la motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. proc. civ. este de observat că dezvoltarea lui antamează stabilirea situaţiei de fapt, prin raportare la probele administrate, excedând astfel controlului instanţei de recurs pe care art.304 C. proc. civ. – partea introductivă îl limitează numai la legalitatea hotărârii atacate.

Așa fiind, faţă de cele ce preced, cu luarea în considerare și a prevederilor art.274 C. proc. civ., Înalta Curte a respins ambele recursuri ca nefondate menţinând ca legală hotărârea atacată.