Commencement of prescriptive period for property right opposability: administrative certificate issuance versus land registry publicity

Promisiune de vânzare-cumpărare. Titlu de proprietate. Publicitate imobiliară. Opozabilitate.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Prescripție extinctivă.

Index alfabetic: prescripție extinctivă

- contract de vânzare-cumpărare

- excepție

- condiție suspensivă

- leasing imobiliar

Decretul nr.167/1958, art.7 alin. 3

Întrucât certificatul de atestare a dreptului de proprietate are caracterul unui act administrativ cu caracter individual, dat fiind că generează un raport juridic între emitent și solicitant (promitentul-vânzător) este evident că, față de terți (promitentul-cumpărător), acesta devine opozabil de la data efectuării operațiunilor de publicitate.

Secția comercială, Decizia nr.2581 din 27 octombrie 2009

Prin sentința nr.6003 din 30 aprilie 2008, Tribunalul București, Secția a VI-a comercială, a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune și a respins acțiunea formulată de reclamanta S.C. T. S.R.L. București împotriva pârâtei S.C. A. S.A. Otopeni, ca prescrisă.

Reclamanta a solicitat, prin acțiune, obligarea pârâtei la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul în suprafață de 90,20 mp și cota indiviză de 34,59 mp, teren situat în București.

Instanța a reținut că prin contractul de leasing imobiliar nr.4574/17 noiembrie 1998 încheiat între părți, pârâta a transmis reclamantei dreptul de folosință asupra terenului aferent spațiului comercial situat la adresa menționată, până la atestarea dreptului de proprietate asupra terenului, iar prin contractul de vânzare-cumpărare nr.14/19 februarie 2003, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra spațiului comercial, părțile convenind ca, după obținerea titlului de proprietate asupra terenului, cumpărătoarea să aibă un drept de preferință la cumpărarea terenului.

S-a considerat că dreptul reclamantei de a cumpăra terenul s-a născut la momentul la care pârâta a obținut titlul de proprietate asupra terenului, respectiv la data de 14 octombrie 2003, când s-a emis Certificatul de atestare a dreptului de proprietate, dată de la care a început să curgă și termenul de prescripție a dreptului la acțiune conform art.7 alin. 3 din Decretul nr.167/1958.

Raportat la data formulării acțiunii – 16 octombrie 2007 – s-a apreciat că termenul de 3 ani era împlinit și că susținerea reclamantei, în sensul căreia, cursul prescripției ar fi început să curgă de la data când a luat cunoștință de emiterea titlului, contravine dispozițiilor art.7 alin.3 din Decretul nr.167/1958.

Apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței a fost admis prin decizia nr.580/4 decembrie 2008 a Curții de Apel București, Secția a VI-a comercială.

Instanța de apel a reținut că, pentru a se sancționa dreptul material la acțiune al reclamantei, trebuia să-i fie imputabilă omisiunea de a acționa, adică dacă putea și trebuia să cunoască îndeplinirea condiției suspensive și implicit faptul că dreptul său subiectiv de a cere vânzarea terenului s-a născut.

Astfel, s-a considerat că reclamanta nu putea, în lipsa oricărei forme de publicitate sau informări din partea pârâtei, să cunoască îndeplinirea condiției care i-a perfectat dreptul.

Reținându-se că dreptul de proprietate al pârâtei s-a întabulat la 23 aprilie 2007, când a devenit opozabil terților, și că reclamantei nu-i poate fi imputată o pasivitate culpabilă, cursul prescripției nu putea începe.

Împotriva acestei decizii, pârâta a declarat recurs întemeiat pe art.304 pct.8 și 9 C. proc. civ.

Criticile pârâtei au vizat aplicarea greșită a prevederilor art.7 alin.3 din Decretul nr.167/1958, în sensul că termenul de prescripție a început să curgă de la data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate (14 octombrie 2003), așa cum părțile au convenit prin contractul de vânzare-cumpărare nr.14/2003, contract din care nu rezultă că și-ar fi asumat și obligația de a o anunța pe reclamantă despre obținerea titlului.

A mai susținut că, în mod greșit s-a luat în considerare data înscrierii imobilului în cartea funciară ca fiind data la care s-a asigurat efectul opozabilității față de reclamantă pentru că aceasta nu este un terț, ci parte în contract. (…)

Recursul este nefondat.

Potrivit art.3.2 din convenția de vânzare-cumpărare nr.14/2003, pârâta s-a obligat să vândă terenul aferent construcției ce a făcut obiectul vânzării la data la care vânzătoarea dobândea dreptul de proprietate asupra terenului.

Cum certificatul de atestare a dreptului de proprietate are caracterul unui act administrativ cu caracter individual dat fiind că generează un raport juridic între emitent și solicitant (pârâta) este evident că, față de terți (în cauză reclamanta) acesta devine opozabil de la data efectuării operațiunilor de publicitate.

În atare situație, instanța de apel a reținut corect că reclamantei nu-i poate fi opusă data eliberării actului în discuție pentru că nu a fost parte a raportului juridic, ci doar un terț.

Recurenta confundă calitatea de parte în contract a reclamantei cu aceea de parte în raportul juridic generat de actul de proprietate, concretizat în certificatul de atestare a dreptului de proprietate al pârâtei asupra terenului.

Prin urmare, Înalta Curte a constatat că instanța anterioară a dat o interpretare corectă și a aplicat în consecință prevederile art.7 alin.3 din Decretul nr.167/1958, considerând în deplin acord cu spiritul normei evocate că, în lipsa oricărei forme de publicitate sau de informare din partea pârâtei, nu avea posibilitatea cunoașterii îndeplinirii condiției care i-a perfectat dreptul și că, până la momentul îndeplinirii formelor de publicitate, nu avea deschisă calea dreptului la acțiune.

Conform celor arătate, în temeiul art.312 alin.1 C. proc. civ., recursul pârâtei a fost respins ca nefondat.