Termination of fixed-term commercial lease and tacit renewal via eviction notice

Contract de locațiune. Încetarea contractului.

Cuprins pe materii : Drept comercial. Contracte comerciale.

Index alfabetic : contract de locațiune

- tacita relocațiune

- evacuare

C. proc. civ., art.261,

C. civ., art. 1436, art.1437

Locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine la împlinirea termenului, fără o prealabilă înștiințare.

Chiar și în ipoteza în care s-ar considera că, după expirarea termenului, locatarul rămânând în imobil și plătind chirie, a operat tacita relocațiune, introducerea cererii de evacuare formulată de locator semnifică anunțarea concediului după art.1437 cu referire la art.1436 alin.2 C. civ. și pe cale de consecință lipsa oricărui titlu pentru locatar de a mai continua locațiunea.

ICCJ, Secția Comercială, Decizia nr.2254 din 2 octombrie 2009

Prin sentința comercială nr.364 din 24 martie 2008, Tribunalul Arad, Secția Comercială și de Contencios Administrativ și Fiscal, a admis acțiunea formulată de SC „T.O.P.” SA Arad împotriva pârâtei SC P.O. SRL și a dispus evacuarea necondiționată a pârâtei din spațiul comercial situat în Municipiul Arad. Prin aceeași sentință, tribunalul a respins ca nefondată cererea reconvențională, formulată de pârâtă, cerere prin care solicita obligarea reclamantei să-i încheie un nou contract de închiriere pentru spațiul în litigiu, cu respectarea condițiilor statuate în contractul inițial al cărui termen se împlinise la 31 octombrie 2007.

Tribunalul a constatat că spațiul comercial în litigiu a fost deținut de pârâtă în temeiul contractului de închiriere nr.94 din 1 noiembrie 2006, încheiat cu reclamanta, în calitate de locator, termenul închirierii convenit de părți fiind de un an.

După împlinirea termenului locațiunii, reclamanta locator, a notificat pârâtei, predarea spațiului, în termen de 24 ore de la primirea înștiințării, exprimându-și astfel explicit intenția de a nu mai reînnoi contractul.

În raport de situația de fapt stabilită, și făcând aplicarea dispozițiilor art.1436 C. civ., tribunalul a dispus evacuarea pârâtei din spațiu, constatând că drepturile locative ale pârâtei au încetat prin împlinirea termenului locațiunii.

Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâtă, tribunalul a apreciat că nu există nici un temei legal sau convențional de natură să o oblige pe reclamantă, să încheie un nou contract de închiriere cu pârâta în aceleași condiții cu cele stabilite în contractul nr.94/2006.

Împotriva acestei sentințe, pârâta a declarat apel invocând motive de netemeinicie și nelegalitate.

Pârâta a susținut că în cauză nu a operat concediul prevăzut de art.1438 C. civ., deoarece, după împlinirea termenului contractului, reclamanta i-a remis facturi pentru chirie, facturi achitate, ceea ce echivalează cu o tacită relocațiune.

Cu privire la cererea reconvențională, pârâta a arătat că reclamanta avea obligația de a prelungi contractul de închiriere în baza Hotărârii nr.37 din 26 februarie 2002 a Consiliului Local al Municipiului Arad, hotărâre pe care reclamanta în mod deliberat nu i-a adus-o la cunoștință, deoarece era de natură să o oblige la încheierea unui nou contract de închiriere.

Prin decizia civilă nr.170/COM din 25 septembrie 2008, Curtea de Apel Timișoara, Secția Comercială, a admis apelul declarat de pârâtă și a respins cererea de evacuare formulată de reclamantă și a menținut dispozițiile sentinței cu privire la respingerea cererii reconvenționale formulate de pârâtă.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâta.

Recurenta reclamantă și-a întemeiat recursul pe art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ..

Recurenta reclamantă a susținut că hotărârea dată în apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină, limitându-se să redea in terminis motivele de apel depuse de apelanta pârâtă.

A arătat că, în cauză, nu se poate reține existența unei tacite relocațiuni, astfel cum este reglementată de dispozițiile art.1437 C. civ., deoarece introducerea acțiunii de evacuare semnifică încetarea contractului prin denunțarea lui de către locator.

Potrivit recurentei, Hotărârea nr.37/2002 a Consiliului Local reprezintă doar un mandat acordat reprezentanților acționarului majoritar, respectiv Consiliul Local al Municipiului Arad, cu privire la votul în adunarea generală a acționarilor SC „T.O.P.” SA, singurul organ abilitat potrivit legii să decidă prelungirea contractelor de închiriere care au încetat.

Recurenta pârâtă a invocat în susținerea recursului art.304 pct.9 C. proc. civ..

Argumentele acesteia s-au întemeiat pe conținutul Hotărârii nr.37/2002 a Consiliului Local al Municipiului Arad, prin care societatea reclamantă era obligată să încheie un nou contract de închiriere după încetarea relocațiunii tacite.

Recursul declarat de recurenta reclamantă SC T.A. SA este fondat.(…)

Instanța de apel a nesocotit cerințele impuse de art.261 C. proc. civ. sub aspectul structurii și conținutului hotărârii, care trebuie să cuprindă în cadrul considerentelor arătarea motivelor de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.(…)

Verificând decizia pronunțată de instanța de apel, prin prisma acestor exigențe, Curtea a constatat că nu se poate stabili cu certitudine din cuprinsul considerentelor, măsura în care ele reprezintă o expunere a motivelor de apel sau raționamentul instanței, cu atât mai mult cu cât aceste considerente reproduc aproape in terminis motivele redate în cererea de apel.

Cum instanța de apel a schimbat sentința pronunțată de tribunal pe capătul de cerere privind evacuarea, se impunea o motivare clară și explicită prin referire la cele reținute de prima instanță, atât pe situația de fapt cât și sub aspectul dispozițiilor legale incidente – motivare care să expliciteze soluția adoptată de instanța de apel.

Distinct de acestea, respingerea cererii de evacuare formulată de reclamantă apare ca lipsită de temei legal, în condițiile în care, necontestat, contractul de închiriere convenit de părți a încetat la data împlinirii termenului locațiunii, respectiv 31 octombrie 2007.

Or, potrivit art.1436 C. civ., locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine la împlinirea termenului, fără o prealabilă înștiințare.

Chiar și în ipoteza în care s-ar considera că, după expirarea termenului, locatarul rămânând în imobil și plătind chirie, a operat tacita relocațiune, introducerea cererii de evacuare formulată de locator la data de 10 ianuarie 2008 semnifică anunțarea concediului după art.1437 cu referire la art.1436 alin.2 C. civ. și pe cale de consecință lipsa oricărui titlu pentru locatar de a mai continua locațiunea.

Cu privire la recursul declarat de recurenta pârâtă vizând greșita soluționare a cererii reconvenționale, prin care solicită obligarea reclamantei la încheierea unui nou contract, Înalta Curte a constatat că susținerile recurentei sunt nefondate din perspectiva motivului de nelegalitate invocat, art.304 pct.9 C. proc. civ..

În acest sens, Curtea a observat că în contractul nr.94/2006, încetat prin ajungerea la termen, părțile nu au convenit posibilitatea prelungirii sau renegocierii locațiunii după împlinirea termenului, așa încât, în absența unei astfel de clauze, reclamanta locator nu poate fi obligată la încheierea unui nou contract, în virtutea principiului autonomiei de voință.(…)

Pentru rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, în temeiul art.312 alin.1 C. proc. civ., a admis recursul declarat de reclamantă și a modificat decizia atacată, în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă împotriva sentinței fondului; recursul declarat de pârâtă împotriva aceleiași decizii a fost respins ca nefondat.