Leasing property not owned by the lessor: absolute nullity due to illicit and immoral cause
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice admitted the appeal in cassation, overturning the Court of Appeal's decision to dismiss the case, and reinstated the first-instance ruling that declared the lease agreements null and void, thereby allowing the claimant to prevail. The dispute concerned the validity of commercial lease contracts executed in 2006 by a municipal authority over specific commercial spaces that were not part of the municipal property acquired in a prior 2002 court judgment but were exclusively possessed by the claimant. The decisive legal basis was the doctrine of illicit cause (cauza ilicită) under the Civil Code, where the Court determined that the lease contracts were void because their cause was immoral and contrary to public order, as the municipal authority lacked the legal right to transfer usage rights over property it did not own, rendering the agreements null irrespective of whether the parties had executed their reciprocal obligations.
Legislator headnote
AI generatedart. 966 c.civ, art. 312 c.proc.civ; Leasing property not owned by the lessor: absolute nullity due to illicit and immoral cause: The dispute concerned the validity of commercial lease contracts executed in 2006 by a municipal authority over specific commercial spaces that were not part of the municipal property acquired in a prior 2002 court judgment but were exclusively possessed by the claimant. The decisive legal basis was the doctrine of illicit cause (cauza ilicită) under the Civil Code, where the Court determined that the lease contracts were void because their cause was immoral and contrary to public order, as the municipal authority lacked the legal right to transfer usage rights over property it did not own, rendering the agreements null irrespective of whether the parties had executed their reciprocal obligations.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedProcedural basis cited in the dispositive for admitting the appeal in cassation and modifying the lower court's decision.
Full text
Cauza ilicită a unui act juridic. Sancţiune aplicabilă
Nulitatea este sancţiunea prin care actul juridic este lipsit de efectele ce contravin legii care interesează ordinea publică sau bunele moravuri, fraudează legea sau interesele individuale.
Sancţiunea nulităţii este fundamentată și în condiţiile în care actului juridic îi lipsește cauza sau aceasta este ilicită, imorală sau falsă. Prevederile art. 966 c.civ. statuează asupra lipsei efectelor unei obligaţii fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită; iar art. 968 definește cauza nelicită ca fiind aceea prohibită de legi, contrară bunelor moravuri și ordinii publice.
(Înalta Curte de Casaţie și Justiţie Secţia comercială decizia nr.647 din 3 martie 2009)
Reclamanta SC U. SA, prin cereri conexe, a chemat în judecată pe pârâtele PRIMĂRIA, SC P.P. SRL, SC O.S.M.P. SRL, SC A.I. SRL și SC S. SRL, solicitând constatarea nulităţii absolute a contractelor de închiriere încheiate în anul 2006 între primării și societăţile comerciale având ca obiect spaţiile comerciale ale reclamantei.
Prin sentinţa nr. 859/C din 11.XII.2006, Tribunalul Vâlcea a admis cererile conexate, a constatat nulitatea contractelor de închiriere și a obligat pe pârâta PRIMĂRIA MUNICIPIULUI R.V. la cheltuieli de judecată.
Instanţa de fond a reţinut, în esenţă, că primăria prin sentinţa nr. 394/2002 a Tribunalului Râmnicu Vâlcea a obţinut proprietatea imobilului H.C., mai puţin spaţiile comerciale laterale ale acesteia ce nu au format obiectul revendicării, dar pe care le-a închiriat în condiţiile contractelor a căror nulitate se cere a fi constatată. Reclamanta și-a dovedit dreptul de proprietate asupra spaţiilor închiriate, din art. 20 al Legii nr. 15/1990.
Curtea de Apel Pitești, prin decizia nr. 62/A-C din 30.V.2007, în complet de divergenţă, a admis apelul pârâtei Municipiul R.V. prin primar, a schimbat sentinţa atacată și pe fond a respins ca nefondată acţiunea.
Instanţa de apel a considerat că nu există o reglementare legală care să sancţioneze înstrăinarea ori folosinţa lucrului altuia, contractele de locaţiune neputând fi considerate nule atât timp cât nu a fost stabilită cu certitudine calitatea de proprietar asupra spaţiilor în litigiu.
Instanţa de apel apreciază că lipsa cauzei obligaţiei nu se verifică întrucât obligaţiile reciproce au fost executate, respectiv pârâta a pus la dispoziţie spaţiile comerciale.
Împotriva deciziilor astfel pronunţate, reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 și 9 c.proc.civ.
Recurenta susţine că, instanţa de apel în mod greșit a îndrumat partea să formuleze acţiune în revendicare. Lipsa cauzei contractelor consta în imposibilitatea pârâtei de a transmite un drept de folosinţă atât timp cât nu avea calitatea de proprietar. Spaţiile laterale H.C. au fost continuu în posesia reclamantei.
Critica deciziei curţii de apel are în vedere și frauda la lege ca motiv de nulitate absolută prin eludarea normelor legale ce afectează interesul legitim al reclamantei.
Recursul este fondat și va fi admis.
Nulitatea este sancţiunea prin care actul juridic este lipsit de efectele ce contravin legii care interesează ordinea publică sau bunele moravuri, fraudează legea sau interesele individuale.
Sancţiunea este fundamentată și în condiţiile în care actului juridic îi lipsește cauza sau aceasta este ilicită, imorală sau falsă. Prevederile art. 966 c.civ. statuează asupra lipsei efectelor unei obligaţii fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită; iar art. 968 definește cauza nelicită ca fiind aceea prohibită de legi, contrară bunelor moravuri și ordinii publice.
Pârâta Municipiul R.V. a încheiat contracte de închiriere asupra unor spaţii comerciale în anul 2006, spaţii care la momentul acordului de voinţă al părţilor, nu erau în proprietatea sa.
Prin actele depuse în faza recursului, reclamanta face dovada dreptului său subiectiv, astfel încât necesitatea unei acţiuni în revendicare, cum instanţa de apel a propus-o nu apare utilă.
Pe de altă parte însă HCL nr. 5/2004, prin care se inventariaseră între bunurile aparţinând patrimoniului public al statului și spaţiile comerciale în litigiu, nu și-a putut produce efecte juridice decât la momentul publicării HG nr. 54/2008, ulterior momentului încheierii contractelor a căror nulitate s-a cerut a fi constatată.
Instanţa de apel consideră greșit că închirierea lucrului altuia nu poate fi caz de nulitate. Această sancţiune este atrasă de cauza imorală nu de inexistenţa ei.
Așadar cauza, componentă a voinţei juridice care reflectă scopul pentru care s-a încheiat actul juridic, este, în situaţia concretă, contrară bunelor moravuri și conduce inevitabil la constatarea nulităţii actului juridic astfel încheiat.
Așa fiind, în temeiul dispoziţiilor art. 312 c.proc.civ. Înalta Curte a admis recursul declarat împotriva deciziei recurate pe care a modificat-o în sensul respingerii apelului declarat de reclamant împotriva sentinţei.