Double-representation mandate and fraud by silence: appeal dismissed, annulment of preliminary sale contract upheld

Mandat cu dublă reprezentare. Dol prin reticenţă săvârșit de către mandatar în executarea mandatului. Acţiune în rezilierea actului încheiat de mandatar. Condiţii și efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acţiune în reziliere

- mandat cu dublă reprezentare

- antecontract de vânzare-cumpărare

- dol prin reticenţă

C. civ., art. 1539-1541

C. com., art. 378, art. 382

În cazul în care un mandatar încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, în dublă calitate, de împuternicit al vânzătoarei și reprezentant al cumpărătoarei, nesocotind regulile de protecţie a mandantului - stabilind în sarcina sa obligaţii împovărătoare de plată a unor daune interese de trei ori mai mari decât preţul vânzării - și conflictul de interese astfel ivit, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în aceste condiţii nu poate fi opus mandantului, sancţiunea nulităţii relative invocate de acesta fiind pe deplin aplicabilă ca un remediu pentru încălcarea de către mandatar a obligaţiilor sale esenţiale.

Secţia comercială, Decizia nr. 2026 din 24 mai 2011

Reclamanta S.N. a solicitat, prin acţiunea introductivă de instanţă, înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, în contradictoriu cu pârâta SC B.S.D.G. SRL, să se dispună rezilierea contractului de asociere în participaţiune încheiat cu societatea la data de 8 aprilie 2005, urmare neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate de pârâta prin contractul de asociere.(…)

În cauză, societatea pârâtă a formulat cerere reconvenţională, solicitând pronunţarea unei hotărâri care să constate intervenită vânzarea-cumpărarea privind construcţia neterminată - Complex Comercial P+1-2E situată pe terenul în suprafaţă de teren de 7153 mp, hotărârea urmând să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare; totodată pârâta a solicitat și obligarea reclamantei la plata de daune-interese în sumă de 885.000 lei.

În motivare pârâta a arătat că prin antecontractul nr. 504/2008, reclamanta (prin mandatar) s-a obligat faţă de societate să-i transfere dreptul de proprietate asupra construcţiei neterminate edificată de societate, declarând expres că antecontractul reprezintă consimţământul său pentru vânzarea bunului și obligându-se la plata sumei de 300.000 USD cu titlu de despăgubiri, în ipoteza nerespectării promisiunii de vânzare.

Potrivit pârâtei, în baza antecontractului, la data de 30 iulie 2008, reclamanta a fost notificată prin intermediul unui executor judecătoresc, să se prezinte la notar, în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare, la data de 1 septembrie 2008, termen pe care reclamanta nu l-a respectat, fapt consemnat în Încheierea de certificare nr. 6704/2008 a BNP S.M.

În raport de obiectul pretenţiilor din cererea reconvenţională, reclamanta S.N. a formulat întâmpinare și cerere reconvenţională prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 504/2008 și, pe cale de consecinţă, să se dispună respingerea cererii reconvenţionale formulată de societatea pârâtă.

În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că după încheierea contractului de asociere în participaţiune, în vederea executării obiectivului Complex Comercial și în scopul de a facilita urgentarea proiectului, printr-o procură autentificată, a consimţit să-l împuternicească pe domnul C.Ș., administratorul societăţii pârâte, ca, în numele său, să vândă societăţii, construcţia neterminată denumită Complex Comercial, la preţul cel mai convenabil, vânzarea efectivă urmând să intervină numai în cazul în care ar fi fost absolut necesară definitivării proiectului.

Potrivit reclamantei, în anul 2008, relaţiile sale cu asociaţii din societatea pârâtă s-au deteriorat, datorită nefinalizării proiectului și refuzului societăţii de a-i pune la dispoziţie relaţii și documente cu privire la stadiul realizării Complexului, astfel că la data de 7 iulie 2008 a revocat mandatul dat administratorului societăţii.

Reclamanta a arătat că antecontractul a fost încheiat cu depășirea mandatului acordat și cu fraudarea intereselor sale prin dol urmare înţelegerii frauduloase dintre mandatar și terţ.(…)

Astfel învestit, Tribunalul Constanţa, prin sentinţa comercială pronunţată la 4 mai 2010, a respins acţiunea principală formulată de reclamantă ca inadmisibilă; a respins cererea reconvenţională formulată de societatea pârâtă ca nefondată; a admis cererea reconvenţională formulată de reclamanta S.N. și a dispus anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 23 ianuarie 2008 privind construcţia neterminată ,,Complex Comercial P+1-2E” situată în Năvodari (…).

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut în fapt și în drept următoarele:

Raporturile comerciale dintre reclamanta S.N. și pârâtă s-au derulat pe două planuri.

Iniţial reclamanta împreună cu alte patru persoane fizice, în baza unui contract cadru au hotărât înfiinţarea Societăţii B.S.D.G. SRL având ca obiectiv realizarea unui complex hotelier și rezidenţial și exploatarea acestuia pe terenul în suprafaţă de 20.340 mp situat în Năvodari, teren concesionat reclamantei de Consiliul Local Năvodari și pus la dispoziţia societăţii.

Complexul hotelier a fost realizat și, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2970/2005, reclamanta a vândut societăţii construcţia neterminată edificată pe acest teren.

La data de 8 aprilie 2005 între reclamantă și societatea pârâtă s-a încheiat contractul de asociere ce face obiectul prezentului litigiu, obiectivul asocierii vizând realizarea unui complex comercial pe terenul de 7.153 mp pus la dispoziţie de reclamanta asocierii.

Prin procura autentificată la 28 septembrie 2005, reclamanta împuternicește pe C.Ș., administrator al societăţii pârâte, să vândă societăţii construcţia neterminată.(…)

În ceea ce privește cererea reconvenţională formulată de societate și pretenţiile reclamantei, ca răspuns la cererea reconvenţională a pârâtei, tribunalul a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 23 ianuarie 2008 de reclamantă prin mandatar Ș.C., în calitate de promitent vânzător, și societatea pârâtă reprezentată de administrator Ș.C., în calitate de promitent cumpărător, este anulabil urmare dolului prin reticenţă comis de mandatarul cu dublă reprezentare.

În acest sens, tribunalul a constatat că, deși prin procura dată la 28 septembrie 2005 reclamanta l-a mandatat de domnul Ș.C. să încheie un contract de vânzare-cumpărare, acesta a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu o clauză penală foarte împovărătoare pentru promitentul vânzător care se obliga astfel să plătească despăgubiri, în cazul neexecutării contractului, de trei ori mai mare decât preţul imobilului ce se vinde.

Totodată, tribunalul a constatat că mandatarul nu și-a respectat obligaţia esenţială de a informa pe mandant asupra modului de executare a mandatului, mai ales în condiţiile în care executarea mandatului s-a făcut în alt mod decât cel convenit.

În drept, tribunalul a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 382, 378 C. com., în raport de care a apreciat că lezarea intereselor mandantului și neinformarea asupra modului de executare a mandatului, în ipoteza mandatului cu dublă reprezentare, sunt constitutive de dol prin reticenţă cu consecinţa anulării antecontractului astfel încheiat.(...)

Prin decizia civilă nr. 160/COM din 18 noiembrie 2010, Curtea de Apel Constanţa, Secţia comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, a respins ca nefondat apelul declarat de societatea pârâtă (…).

Instanţa de control judiciar a confirmat ca legală și temeinică soluţia de anulare a antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii, pentru dol prin reticenţă reţinând că prin clauzele excesiv de împovărătoare stabilite în sarcina mandantului, asupra cărora acesta nu a fost informat, actul astfel încheiat de mandatarul cu dublă reprezentare este viciat de dol prin reticenţă.

Prin cererea de recurs, societatea pârâtă prin lichidatorul judiciar desemnat să o reprezinte, a criticat decizia instanţei de apel sub următoarele aspecte: (...)

Instanţa de apel, în mod eronat, a reţinut că reclamanta nu a avut cunoștinţă de existenţa dublei reprezentări a mandatarului, Ș.C., întrucât societatea a fost înfiinţată la 7 aprilie 2005, iar prin actul constitutiv Ș.C. a fost numit Președinte al Consiliului de Administraţie.

În cauză nu sunt întrunite condiţiile dolului prin reticenţă deoarece modul de executare a mandatului prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare nu impunea obligaţia de informare a mandantului, efectele antecontractului încheiat fiind mai reduse decât în ipoteza încheierii unui act translativ de proprietate.(...)

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat următoarele:

Deși recurentul nu indică motivele de nelegalitate pe care își întemeiază cererea, prin criticile formulate pune în discuţie îndeplinirea condiţiilor dolului prin reticenţă de natură să ducă la anularea actului, aspecte care vor fi examinate din perspectiva motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

De principiu, în legislaţia noastră civilă, nu există o interdicţie expresă a contractului cu sine însuși sau a contractului cu dublă reprezentare așa încât, din punct de vedere tehnico juridic, aceeași persoană poate acţiona în mai multe calităţi, exprimând interesele unor persoane diferite, care figurează cu calităţi diferite în actul astfel încheiat.

Cu toate acestea, în cazul autocontractului sau al contractului cu dublă reprezentare există riscul mai mare al vătămării drepturilor reprezentatului, mandantului, datorită conflictului de interese ce se poate ivi între mandant și partea pe care mandatarul o reprezintă în dubla sa calitate, în sensul că mandatarul ar putea să favorizeze pe una din părţi în dauna celeilalte.

Așadar, în cadrul contractului cu dublă reprezentare, ipoteză pe care o relevă speţa de faţă, esenţial, în opinia curţii, pentru aprecierea valabilităţii actului astfel încheiat este modul în care mandatarul și-a îndeplinit mandatul, fiind exclusă cu desăvârșire lezarea intereselor mandantului.

Plecând de la această premisă a analizei antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii, mai trebuie spus, că, după art. 1539-1541 C. civ. și art. 382 C. com. mandatarul are obligaţia să execute mandatul ce i-a fost încredinţat conform puterilor conferite și să dea socoteală mandantului.

Cum, mandatul este un contract intuitu personae, bazat pe încrederea pe care mandantul o are în persoana aleasă ca mandatar, el implică obligaţia de loialitate a mandatarului faţă de mandant, astfel că în executarea mandatului, facultatea de iniţiativă a mandatarului trebuie întotdeauna să se manifeste în interesul mandantului.

Așa fiind, în ipoteza unui dublu mandat, loialitatea și buna-credinţă a mandatarului sunt esenţiale pentru valabilitatea actului încheiat.

În cauză, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de mandatarul C.Ș. în dublă calitate de împuternicit al vânzătoarei și reprezentant al societăţii cumpărătoare nesocotește aceste reguli de protecţie a mandantului, stabilind în sarcina sa obligaţii împovărătoare de plată a unor daune interese de trei ori mai mari decât preţul vânzării, precum și acordul expres ca sumele de bani datorate în cazul neexecutării vânzării să facă obiectul unei cereri de somaţie de plată din partea cumpărătorului pe care se angajează să nu o conteste.

Aceste obligaţii exced evident puterilor conferite de mandant prin procura dată, și ele, în mod indubitabil nu au fost aduse la cunoștinţa mandantului, chestiune de fapt statuată de prima instanţă, confirmată în apel și necontestată de mandatar și societatea pârâtă.

În același timp, ele relevă incontestabil existenţa unui conflict de interese dat fiind dubla reprezentare a mandatarului care, în această calitate, a acţionat prin lezarea intereselor mandantului și în favoarea societăţii cumpărătoare, stabilind numai în sarcina vânzătoarei promitente obligaţii și sancţiuni în caz de neexecutare, fără ca acestea să se regăsească, pentru echilibrul contraprestaţiilor și în sarcina cumpărătoarei-promitente.

Relevant este și faptul că prin antecontractul de vânzare-cumpărare, vânzătoarea s-a obligat că până la o anumită dată (01 septembrie 2008) să se prezinte personal la biroul notarului public în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare.

Or, în situaţia în care, exista o procură dată mandatarului pentru vânzare, procură în baza căreia s-a întocmit antecontractul de vânzare-cumpărare din 23 ianuarie 2008, ca act preliminar vânzării, recurenta nu a oferit o explicaţie rezonabilă în virtutea căreia să se stipuleze obligaţia vânzătoarei de a se prezenta în persoană până la o dată limită la notar sub sancţiunea de daune interese de 300.000 de dolari, în condiţiile în care procura pentru vânzare își păstra deplina valabilitate.

Susţinerea recurentei că intimata reclamantă a cunoscut de la data acordării procurii că domnul Ș.C., mandatarul său, este și reprezentantul societăţii, și prin urmare, în actul de vânzare-cumpărare va avea o dublă calitate, nu este confirmată de probele dosarului, deoarece deși domnul Ș.C. apare în actul constitutiv ca Președinte al Consiliului de Administraţie, administrarea societăţii este încredinţată unui consiliu de administraţie format din 5 administratori care puteau să reprezinte societatea evitând dubla reprezentare.

Distinct de aceasta, probele cauzei nu relevă faptul că reclamanta a fost încunoștiinţată de dubla reprezentare de către mandatarul său anterior încheierii actului, or după art. 378 C. com., mandatarul este îndatorat să facă cunoscut mandantului toate faptele ce l-ar putea determina să revoce sau să modifice mandatul.

Argumentul invocat de recurenta-pârâtă în sensul că prin antecontract nu s-a realizat transmisiunea proprietăţii, valoarea juridică a actului fiind mai restrânsă decât în cazul unei vânzări și prin urmare, nu se poate susţine că mandatarul și-a încălcat puterile conferite, este fals, putând fi caracterizat ca un veritabil sofism deoarece obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare au putere juridică deplină și obligă părţile în temeiul art. 969 C. civ., în ipoteza în care mandatarul ar fi acţionat potrivit puterilor conferite. De altfel, promovarea cererii reconvenţionale de către societate, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în baza obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător prin antecontractul de vânzare-cumpărare, infirmă argumentul recurentei.

În sfârșit, chiar dacă am considera că, aparent, mandatarul a rămas în limita procurii, a împuternicirii date, în sensul că deși nu a încheiat o vânzare-cumpărare, a încheiat un act premergător respectiv un antecontract de vânzare-cumpărare, prin clauzele stabilite în sarcina mandantului a urmărit numai interesul celeilalte părţi reprezentate, al societăţii cumpărătoare încălcându-și obligaţia de loialitate faţă de mandant și nu în ultimul rând abuzând de mandatul și puterile conferite.

Cu alte cuvinte, executarea mandatului nu s-a făcut cu bună-credinţă și loialitate , mandantul nu a fost informat de dubla calitate a mandatarului său, iar societatea, terţul beneficiar al promisiunii de vânzare, a cunoscut aceste aspecte astfel cum rezultă din circumstanţele cauzei, ceea ce o plasează în sfera unei conivenţe frauduloase cu mandatarul.

Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în aceste condiţii nu poate fi opus mandantului, sancţiunea nulităţii relative invocate de acesta fiind pe deplin aplicabilă ca un remediu pentru încălcarea de către mandatar a obligaţiilor sale esenţiale.

Pentru raţiunile mai sus înfăţișate, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. a respins recursul ca nefondat, constatând că motivele invocate nu relevă încălcarea dispoziţiilor legale incidente.