Seller prevails; town's preemption claim fails for missing payment deadline, sale of listed monument upheld.

Contract de vânzare-cumpărare monument istoric. Drept de preemţiune. Exercitarea dreptului în condiţiile art. 4 din Legea nr. 422/2001. Condiţii și efecte

Cuprins pe materii: Dreptul afacerilor. Contracte

Index alfabetic: acţiune în constatare nulitate absolută

- contract de vânzare-cumpărare

- drept de preemţiune

Legea nr. 422/2001, art. 4

Dreptul de preemţiune, prevăzut de art. 4 din Legea nr. 422/2001 în favoarea Ministerului Culturii în ceea ce privește cumpărarea monumentelor istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat scoase la vânzare, se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot exercita în maxim 15 zile, în sensul acceptării ofertei și consemnării preţului negociat.

Dacă autoritatea publică locală își exprimă acordul cu privire la cumpărarea imobilului la preţul stabilit, dar nu consemnează în termen de 15 zile preţul la dispoziţia cumpărătorului, dreptul său de preemţiune se stinge prin neexercitarea lui în termenul prevăzut de legiuitor.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2054 din 24 aprilie 2012

Prin sentinţa nr. 718 din 2 noiembrie 2010, Tribunalul Caraș Severin, Secţia comercială și de contencios administrativ, a respins acţiunea formulată de reclamantul Orașul Băile Herculane - prin Consiliul Local și prin Primar în contra pârâţilor SC H. SA și SC C.C. SRL.

Prin acţiunea promovată, reclamantul a solicitat să se constate prin sentinţă nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 469 din 2 martie 2010 încheiat între pârâţi având ca obiect imobilele evidenţiate în C.F. nr. 30018 Băile Herculane motivat de faptul că acestea sunt calificate monument istoric și, deși la alin. (4) din contract s-a stipulat că procedura de preemţiune a fost respectată, aceasta nu s-a îndeplinit, fiind încălcat art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001.

Judecătorul fondului a reţinut că acţiunea este admisibilă în raport de art. 111 C. proc. civ. și că reclamantul are calitate procesual activă, fiind respinse excepţiile cu acest obiect, cum de altfel, a fost respinsă și excepţia lipsei de interes, deoarece conform art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001 dreptul de preemţiune se transferă autorităţilor publice locale în cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate nu-și exercită acest drept, aspect realizat în speţă prin adresa nr. 431 din 3 septembrie 2009.

În speţă, societatea vânzătoare SC H. SA Băile Herculane a comunicat reclamantului la 28 septembrie 2009 oferta de vânzare a Pavilionului nr. 12 și preţul de 404.504 lei, înregistrată de reclamant în aceeași zi.

Reprezentanţii Primăriei s-au prezentat și la încheierea contractului de vânzare – cumpărare recunoscând că nu fac dovada resurselor materiale pentru cumpărarea imobilului, sens în care s-a încheiat procesul verbal autentificat de notar.

Reţinând că în lipsa unor prevederi speciale, oferta de vânzare urmează regulile dreptului comun, judecătorul fondului constatând că titularul dreptului de preemţiune nu a oferit niciun alt preţ ci s-a poziţionat într-o atitudine de tergiversare a finalizării operaţiunii juridice, a respins acţiunea.

Curtea de Apel Timișoara, prin decizia nr. 186 din 22 septembrie 2011, a admis apelul declarat de reclamantul Orașul Băile Herculane împotriva sentinţei pe care a schimbat-o în tot și, pe fond, a admis acţiunea și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare. (…)

Criticile apelantei – reclamante cu privire la nerespectarea dreptului de preemţiune reglementat de Legea nr. 422/2001 au fost apreciate ca întemeiate de instanţa de apel.

Astfel, instanţa de apel a constatat că judecătorul fondului a stabilit o situaţie de fapt contrară înscrisurilor de la dosar și a făcut o greșită interpretare a legii incidente în cauză.

Procesul verbal a fost autentificat la o dată anterioară încheierii contractului, la 20 februarie 2010, iar în cuprinsul acestuia nu se face vorbire de prezenţa reclamantului. Prin adresa din 12 august 2010, reclamantul nu a renunţat la achiziţionarea imobilului, în cuprinsul acesteia făcându-se referire la rectificarea bugetară, iar o rectificare bugetară în sensul de a nu finanţa la momentul respectiv achiziţionarea imobilului nu echivalează cu exprimarea expresă a voinţei de a renunţa la drept.

Instanţa de apel a apreciat ca irelevantă menţinerea ofertei timp de 6 luni cât timp reclamantul cu câteva zile anterior încheierii contractului a solicitat documente cu privire la preţul de vânzare și o completare a raportului de expertiză, părţile rămânând în faza de schimb a documentaţiilor.

Cum reclamantul nu a renunţat expres la dreptul de preemţiune pe care l-a notat în cartea funciară, contractul de vânzare – cumpărare s-a încheiat cu încălcarea art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, dreptul de preemţiune fiind exercitat în termenul prevăzut de art. 4 alin. (7) și (8) din lege.(…)

În contra acestei decizii au declarat recurs pârâţii (…) SC C.C. SRL Băile(…)

Recursul declarat de pârâta SC C.C. SRL este fondat.

Recurenta pârâtă a criticat decizia atacată pentru situaţia de nelegalitate prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. invocând în temeiul acesteia următoarele critici de nelegalitate:

- acţiunea reclamantului este lipsită de interes, deoarece acesta a renunţat expres, prin hotărâre, la achiziţionarea imobilului în discuţie, excepţia lipsei de interes fiind o excepţie de fond, absolută și preremtorie; dacă ar fi avut interes nu i-ar fi aprobat efectuarea lucrărilor de construcţie prin emiterea autorizaţiei de construire nr. 3 din 30 august 2010;

- prevederile art. 4 din Legea nr. 422/2001 au fost respectate: oferta de cumpărare adresată Statului Român prin Ministerul Culturii a fost acceptată prin delegare de Consiliul Local al Orașului Băile Herculane, preţul comunicat fiind acceptat prin Hotărârea Consiliului Local din 11 septembrie 2009, hotărâre prin care au fost mandatate persoanele care să semneze contractul, fiind însușit raportul de evaluare prin Hotărârea Consiliului Local nr.78 din 7 septembrie 2009. Întrucât în bugetul de venituri și cheltuieli pe anul 2009 nu era prevăzut o sumă cu titlul de preţ, s-a dispus rectificarea bugetului, rectificare care nu a mai avut loc.

- greșit instanţa de apel nu a ţinut cont că prin chiar Legea nr. 422/2001 s-au prevăzut termene pentru exercitarea dreptului de preemţiune și că nu s-au prevăzut surse la buget pentru achiziţionare. S-au prevăzut surse financiare în bugetul pe anul 2010 dar și acest buget a fost rectificat în favoarea blocului de locuinţe ANL.

Prin întâmpinarea depusă la dosar intimatul – reclamant Orașul Băile Herculane a solicitat respingerea recursurilor arătând că la încheierea contractului de vânzare – cumpărare nr. 469/2010 nu au fost respectate prevederile art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001. Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 83 din 11 septembrie 2009 s-a hotărât exercitarea dreptului de preemţiune în sensul cumpărării imobilului fiind mandatat primarul să semneze contractele de vânzare – cumpărare. Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 78/7 septembrie 2009 și-a însușit raportul de evaluare și a rectificat corespunzător bugetul de venituri și cheltuieli, fiind prevăzute în cap.70.02 suma de 481.360 lei pentru achiziţionarea imobilului, constatările instanţei de fond fiind greșite, astfel cum a constatat și decizia instanţei de apel pe care o apreciază ca fiind corectă.

Înalta Curte, în limita atribuţiilor sale, verificând, a constatat:

Din dezvoltarea în fapt a criticilor de nelegalitate rezultă ca real motiv de recurs în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., greșita aplicare a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice. Critica lipsei de interes a reclamantului în promovarea acţiunii, în forma unei excepţii, care deși are aptitudinea unui motiv distinct de nelegalitate, în contextul faptic al cauzei și al dezvoltării criticilor formulate se prezintă ca un argument în susţinerea greșitei aplicări a prevederilor mai sus enunţate de către instanţa de apel, având același obiect: exercitarea dreptului de preemţiune. Aceasta deoarece, pe de o parte, excepţia lipsei de interes a fost invocată în faţa instanţei de fond, iar pârâta recurentă nu a atacat sentinţa cu apel sub aspectul respingerii excepţiei lipsei de interes de judecătorul fondului prin considerentele acesteia, deci, cu putere de lucru judecat în ce o privește, iar pe de altă parte, recurenta nu a criticat decizia instanţei de apel sub motiv că nu s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei de interes, în faţa căreia aceasta a fost reiterată.

Reclamantul a investit instanţa de fond cu o acţiune în nulitate absolută a unui contract de vânzare – cumpărare în temeiul art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care dispune: ”Monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune ale statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori a unităţilor administrativ teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancţiunea nulităţii absolute a vânzării”.

Dreptul de preemţiune conferă titularului său, preemtorului, posibilitatea de a cumpăra un bun cu prioritate, în condiţiile legii.

Potrivit art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001, termenul de exercitare a dreptului de preemţiune este de 25 de zile de la data înregistrării înștiinţării, documentaţiei și a propunerii de răspuns ale Ministerului Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, iar titularii dreptului de preemţiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare, destinate exercitării dreptului de preemţiune, valoarea de achiziţionare negociindu-se cu vânzătorul.

Potrivit alin. (8) al art. 4, în cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preemţiune în termenul prevăzut la alin. (7) acest drept se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot exercita în maxim 15 zile.

În cauza de faţă, Ministerul Culturii nu și-a exercitat dreptul de preemţiune în termenul legal de 25 de zile așa încât autoritatea publică locală, respectiv reclamantul, a avut la dispoziţie un termen de 15 zile în care să-și exercite acest drept, deplin, în sensul acceptării ofertei și consemnării preţului negociat.

Cum reclamantul, chiar dacă și-a exprimat acordul cu privire la cumpărarea imobilului la preţul stabilit prin raportul de evaluare, conform Hotărârii nr. 78 al Consiliului Local al Orașului Băile Herculane din 7 septembrie 2009, nu a consemnat în același termen de 15 zile preţul la dispoziţia cumpărătorului, scop în care potrivit art. 4 alin. (7) din lege trebuia să prevadă în bugetul propriu sumele necesare exercitării dreptului, dreptul său de preemţiune s-a stins prin neexercitarea lui în termenul prevăzut de legiuitor.

Este de observat că dreptul de preemţiune nu se constituie într-o restrângere a dreptului de dispoziţie al proprietarului asupra bunului, dreptul de proprietate fiind garantat constituţional, ci el se manifestă numai în situaţia în care proprietarul bunului se hotărăște să vândă bunul și se exercită numai în termenul legal, astfel stabilit, ca să nu obstrucţioneze vânzătorul proprietar în dreptul său de dispoziţie asupra bunului.

Aceasta este și raţiunea alin. (9) al art. 4 din Legea nr. 422/2001 în sensul că, comunicările privind neexercitarea dreptului de preemţiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv în situaţiile în care momentul istoric este vândut de mai multe ori.

Prin urmare, în mod nelegal instanţa de apel a reţinut că preemtorul, respectiv reclamantul nu a renunţat expres la dreptul de preemţiune, cu ignorarea termenului legal de exercitare, câtă vreme exercitarea acestui drept se manifestă și cuprinde nu numai notificările legale de intenţie, la care nu se limitează, dar și consemnarea preţului care deși acceptat în speţă, nu a avut loc în termenul de 15 zile prevăzut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

De altfel, contractul a cărui nulitate se solicită nu a fost încheiat în septembrie 2009, ci în martie 2010, la un preţ superior celui stabilit în raportul de evaluare și acceptat de reclamant, iar acesta, în calitate de autoritate publică locală, pentru imobilul cumpărat clasat monument istoric, i-a eliberat cumpărătorului în august 2010 autorizaţie de lucrări la acest imobil, fapt ce confirmă desistarea lui de continuarea și finalizarea exercitării dreptului de preemţiune.

Așa fiind, Înalta Curte constatând o aplicare greșită în cauză a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 de către instanţa de apel, a admis recursul pârâtei SC C.C. SRL în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a modificat decizia atacată și a respins apelul reclamantului ca nefondat.