Real estate leasing with irrevocable purchase option: statutory transfer of ownership under special privatization law overriding general consent requirements

Contract de leasing cu clauză irevocabilă de vânzare încheiat în temeiul art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997. Acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Condiţii de admisibilitate

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare

- contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare

- consimţământ

O.U.G. nr. 88/1997, art. 27

O.G. 51/1997, art. 16

C. civ., art. 1073 - 1077

Conform dispoziţiilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, societăţile comerciale care au în derulare contracte de locaţie de gestiune, de închiriere sau de asociere în participaţiune pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare prin negociere directă cu locatarii sau asociaţii în situaţiile în care aceștia au făcut investiţii în activele pe care le utilizează în proporţia prevăzută de lege.

Este legală decizia prin care se constată intervenită vânzarea-cumpărarea activului care a făcut obiectul unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare încheiat între părţi în temeiul dispoziţiilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, lege specială în raport cu O.G. nr. 51/1997, neputând fi primită susţinerea potrivit căreia prin hotărârea atacată s-ar fi suplinit consimţământul locatorului la vânzare deoarece această clauză este instituită legal în acord cu scopul reglementării: privatizarea, iar transmiterea proprietăţii operează de drept, tot în baza legii, la finalul duratei de leasing, consimţământul părţilor fiind necesar și relevant, în baza art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, numai la momentul încheierii contractului de leasing.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 3606 din 29 octombrie 2013

Prin sentinţa nr. 24811 din 16 decembrie 2011, Tribunalul București, Secţia a VI-a civilă, a respins acţiunea promovată de reclamanta SC M. SRL în contradictoriu cu pârâta SC P. SA ca neîntemeiată, subsecvent respingerii excepţiei inadmisibilităţii ca neîntemeiată.

Prima instanţă a pronunţat această sentinţă în rejudecare pe fond, după casarea cu trimitere a sentinţei nr. 6767 din 4 iunie 2010 pronunţată în primul ciclu procesual, prin care acţiunea a fost respinsă ca prescrisă, prin decizia nr. 621 R din 8 aprilie 2011 pronunţată de Curtea de Apel București.

În pronunţarea sentinţei, instanţa de fond, în aplicarea art. 315 C. proc. civ., a reţinut ca fiind în vigoare clauza prevăzută de art. 2 din contract care reglementează obligaţia locatorului de a respecta dreptul de opţiune al utilizatorului în condiţiile în care cocontractanţii au renunţat la aplicarea regulii privind neprelungirea duratei contractului din cadrul art. 4 după data de 25 aprilie 2004.

Reţinând că prin cererea sa reclamanta a solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătorești care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare atât pentru construcţie cât și pentru terenul pe care este amplasat activul Farmacia X, că potrivit înscrisurilor de la dosar terenul nu urma a face obiect al contractului de leasing, obiect determinat și prin aplicarea regulii de interpretare conţinută de art. 977 alin. (1) C. civ., că, pe de altă parte, reclamanta nu a făcut dovada plăţii preţului activului în condiţiile art. 8 teza a II-a, respectiv a preţului reactualizat și că temeiul de drept invocat: art. 16 din O.G. nr. 51/1997 nu conferă temeinicie acţiunii promovate, prima instanţă a respins acţiunea promovată ca neîntemeiată.

Curtea de Apel București, Secţia a V-a civilă, prin decizia nr. 449 din 1 noiembrie 2012, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei pe care, în consecinţă, a schimbat-o în parte în sensul constatării intervenirii vânzării-cumpărării activului construcţie Farmacia nr. X situată în Lehliu Gară str. N.T. nr. X jud. Călărași, hotărâre care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, cu menţinerea celorlalte dispoziţii ale hotărârii atacate.

Instanţa de apel a apreciat ca întemeiate criticile reclamantei care au vizat soluţionarea primului capăt de cerere, faţă și de susţinerea făcută prin cererea de apel că obiectul vânzării îl reprezintă numai construcţia, nu și terenul și având în vedere art. 8 din contractul de leasing imobiliar nr. 468/5.05.2003.

Făcând aplicarea prevederilor art. 8 din contractul de leasing imobiliar nr. 468 din 5 mai 2003 încheiat de părţi, conform căruia la expirarea contractului sau când utilizatorul solicită cumpărarea activului înainte de expirare, acesta achită valoarea reziduală și TVA aferent și constatând că prin înscrisurile depuse la dosar, apelanta și-a îndeplinit obligaţiile de plată prevăzute de art. 8 din contract, instanţa de apel a admis cererea de constatare a intervenirii vânzării activului obiect al contractului de leasing.

Instanţa de apel a mai reţinut că pentru penalităţile la care a făcut referire intimata-pârâtă prin întâmpinare, aceasta nu a emis facturi și nu le-a solicitat în niciun mod reclamantei și, oricum, nu sunt de natură să afecteze exercitarea dreptului de opţiune la cumpărarea activului în lipsa unei condiţionări în acest sens, că nici actualizarea preţului nu este imputabilă reclamantei, obligaţia cuantificării ei și emiterii unei facturi aparţinând locatorului.

În ce privește cererea reclamantei vizând executarea clauzei penale inserată în art. 14 din contract, instanţa de apel a apreciat ca fiind corectă sentinţa sub acest aspect, deoarece pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare vizează executarea în natură a obligaţiei asumată prin contract în prezenţa căreia reclamanta nu mai poate solicita executarea clauzei penale.

În contra deciziei menţionate pârâta SC P. SA a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., solicitând modificarea acesteia în tot, în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă.

Sub motivul întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. recurenta a arătat că decizia nu cuprinde motivele pe care se sprijină, deoarece aceasta a avut în vedere precizarea asupra obiectului vânzării, respectiv numai construcţia, nu și terenul, din apel, iar în ce privește modul de administrare a probatoriului, respectiv a înscrisurilor a reţinut îndeplinirea obligaţiilor de plată de către reclamantă, a unora dintre acestea cu mici întârzieri, argumentaţie lipsită de temei legal și care vădește o aplicare greșită a dispoziţiilor legale incidente.

Din considerentele deciziei recurate nu rezultă raţionamentul logico-juridic în baza căruia instanţa de apel a considerat fondate criticile apelantei, legală și temeinică, având în vedere prevederile art. 977, 984 C. civ., fiind sentinţa instanţei de fond; că reclamanta a solicitat executarea obligaţiilor pârâtei fără ca ea să-și execute propriile obligaţii.

Greșit instanţa de apel a considerat că din probatoriul administrat rezultă achitarea redevenţelor, a valorii reziduale, a valorii rămase neamortizate și TVA aferent în condiţiile art. 8 din contract, acesta dovedind contrariul, neexecutarea obligaţiei de plată, situaţie în care reclamanta nu poate invoca neexecutarea de către pârâtă a obligaţiilor care îi incumbă acesteia.

Reclamanta nu a plătit preţul actualizat, iar sentinţa este corectă sub aspectul că nu poate suplini consimţământul la încheierea în formă autentică a contractului, conform art. 1073 - 1077 C. civ.

Reclamanta nu și-a îndeplinit obligaţia de asigurare a activului decât în decembrie 2009, ulterior promovării acţiunii și nici documentaţia de carte funciară nu este finalizată.

A susţinut recurenta că decizia este lipsită de temei legal deoarece aceasta a făcut o interpretare eronată a dispoziţiilor legale incidente, contractul de leasing imobiliar fiind încheiat în baza art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 și Legii nr. 137/2002 ca legi speciale, instanţa de apel neavând în vedere netemeinicia cererii de chemare în judecată faţă de prevederile art. 16 din O.G. nr. 51/1997 și nici dispoziţiile imperative ale art. 1073 - 1077 C. civ. privind principiul forţei obligatorii a convenţiilor, suplinind consimţământul recurentei la încheierea actului de vânzare-cumpărare.

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare la dosar prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat. Intimata face o amplă descriere a situaţiei de fapt, o inventariere a documentelor de plată, care fac dovada îndeplinirii obligaţiilor sale cu acest obiect, a facturilor emise de pârâtă arătând că aceasta nu a continuat demersurile de intabulare din anul 2005.

Recursul nu este fondat.

În susţinerea criticilor sale recurenta invocă două temeiuri de modificare a hotărârii atacate: dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Sub primul motiv recurenta invocă faptul că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină.

Înalta Curte constată dimpotrivă, că, din chiar dezvoltarea acestui motiv de nelegalitate, rezultă că hotărârea atacată cuprinde motivele pe care se sprijină, aceste motive fiind abordate de recurentă prin contracararea lor.

Astfel, decizia motivează admiterea acţiunii în parte sub aspectul primului capăt de cerere, sens în care sentinţa este schimbată în parte în concordanţă și cu susţinerea apelantei din apel că obiectul contractului cuprinde numai construcţia, nu și terenul.

Este de observat că, și în lipsa unei astfel de precizări a apelantei în apel care consolidează, iar nu întemeiază soluţia, instanţa de apel ar fi ajuns la aceeași concluzie și soluţie pe baza regulilor de interpretare conţinute de art. 977 și urm. C. civ., cum de altfel a și operat în decizia sa, motivând că obiect al leasingului și deci al vânzării l-a format numai construcţia, nu și terenul, sens în care cererea reclamantei s-a apreciat întemeiată în parte, sentinţa fiind și ea schimbată în parte, cu menţinerea celorlalte dispoziţii, context în care nu se poate susţine decât fără temei nerespectarea art. 132 C. proc. civ. și, respectiv, a art. 294 C. proc. civ.

Că decizia cuprinde motivele pe care se sprijină rezultă și din susţinerea recurentei că argumentaţia deciziei vădește o interpretare și o aplicare greșită a dispoziţiilor legale incidente și că din probatoriul pe care aceasta l-a analizat rezultă o îndeplinire a unora din obligaţiile reclamantei cu mici întârzieri.

De altfel, recurenta citează pasaje întregi din decizia atacată care cuprind tocmai considerentele deciziei în susţinerea soluţiei sale din dispozitiv.

Ceea ce recurenta încearcă să facă prin invocarea acestui motiv de nelegalitate este o altă abordare în interpretarea probelor administrate, în sensul soluţiei sentinţei instanţei de fond a cărei menţinere o solicită, abordare care excede ipotezei legale conţinută de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și anume necuprinderea motivelor pe care se sprijină decizia invocată de recurentă.

Ca atare, Înalta Curte constată ca evident nefondat acest motiv de nelegalitate întemeiat de recurentă pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Înalta Curte constată ca nefondat și cel de-al doilea motiv de nelegalitate întemeiat de recurentă pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Este adevărat că, în speţă, contractul de leasing a fost încheiat în baza art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, articol care nu a fost abrogat prin intrarea în vigoare a Legii nr. 137/2002 privind unele măsuri pentru accelerarea privatizării, contractul având un conţinut legal și convenţional.

Conform art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, societăţile comerciale care au în derulare contracte de locaţie de gestiune, de închiriere sau de asociere în participaţiune pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare prin negociere directă cu locatorii sau asociaţii în situaţiile în care aceștia au făcut investiţii în activele pe care le utilizează în proporţia prevăzută de lege.

Această prevedere reprezintă legea specială în raport cu O.G. nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing și societăţile de leasing și, ca atare, societatea care se privatizează nu trebuie să fie o societate de leasing în sensul O.G. nr. 51/1997, competenţa încheierii contractului de leasing atribuită altor societăţi decât cele de leasing fiind conferită de legiuitor prin voinţa sa, prin lege specială.

Totodată, clauza irevocabilă de vânzare este, de asemenea, instituită legal în acord cu scopul reglementării: privatizarea, așa încât susţinerea recurentei în sensul că prin hotărârea atacată i s-ar fi suplinit consimţământul la vânzare nu poate fi primită, deoarece, tot în baza legii, transmiterea proprietăţii operează de drept la finalul duratei de leasing, consimţământul părţilor fiind necesar și relevant, în baza art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 numai la momentul încheierii contractului de leasing.

În acest sens, decizia atacată care constată intervenită vânzarea cumpărarea este legală și nu încalcă prevederile art. 1073 - 1077 C. civ. cum greșit susţine recurenta, cum în raport de art. 27 din O.U.G. 88/1997, lege specială, prevederile art. 16 din O.G. 51/1997, lege generală, sunt aplicabile în completarea acestuia.

Înalta Curte, în consecinţă, în raport de considerentele expuse și în limita atribuţiilor de verificare conferite de art. 304 C. proc. civ. partea introductivă, a respins recursul declarat ca nefondat.

În aplicarea art. 274 alin. (1) C. proc. civ., recurenta a fost obligată la plata sumei de 1.500 lei cheltuieli de judecată către intimată.