Builder’s privilege: requirement of court-ordered property expertise to constitute the security right

Cerere de instituire a privilegiului constructorului. Condiţii de admisibilitate

Cuprins pe materii: Drept comercial. Garantarea obligaţiilor

Index alfabetic: instituire privilegiu constructor

- expertiză imobiliară

C. civ., art.1737 pct. 4

Privilegiul constructorului este o garanţie ce acordă creditorului un drept de preferinţă pentru încasarea creanţei faţă de toţi ceilalţi creditori chiar și ipotecari.

Nu sunt întrunite condiţiile pentru instituirea privilegiului constructorului în cazul în care suma menţionată pentru instituirea acestuia nu este atestată de o expertiză imobiliară sau de vreun alt titlu, recunoașterea creanţei de către debitoare nefiind suficientă pentru constituirea lui, având în vedere dispoziţiile art. 1737 pct. 4 C. civ. care impun efectuarea unei expertize de către un expert numit de instanţă în termen de 6 luni de la terminarea lucrărilor.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 3099 din 8 octombrie 2013

Notă: În prezenta decizie au fost avute în vedere dispoziţiile din vechiul Cod civil

Prin sentinţa nr. 65 din 13 martie 2012 Tribunalul Brăila, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a respins cererea având ca obiect instituire privilegiu constructor și înscrierea acestuia în cartea funciară formulată de reclamanta SC B.I.R. SRL București, în contradictoriu cu pârâta SC R.P.T. SRL București.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că părţile în litigiu au încheiat două contracte, unul de proiectare și unul de gestionare proiect, privind construirea unui centru comercial „Armonia” și că, potrivit art. 1737 pct. 4 C. civ. se pot înscrie privilegii imobiliare, ce constituie garanţii care acordă creditorului un drept de preferinţă pentru încasarea creanţei faţă de toţi ceilalţi creditori chiar și ipotecari, dar s-a reţinut că suma pretinsă de reclamantă pentru instituirea acestui privilegiu nu este atestată de o expertiză imobiliară, nici de vreun alt titlu.

Împotriva acestei sentinţe, în termenul legal, reclamanta B.I. SRL București a declarat apel criticând soluţia pentru nelegalitate și netemeinicie.

Curtea de Apel Galaţi, Secţia a II-a civilă, maritimă și fluvială, prin decizia civilă nr. 84/2012 din 12 octombrie 2012, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta B.I. SRL București, reţinându-se că recunoașterea creanţei de către debitoare nu este suficientă pentru constituirea privilegiului constructorului, având în vedere dispoziţiile art. 1737 pct. 4 C. civ., care impun efectuarea unei expertize de către un expert numit de instanţă în termen de 6 luni de la terminarea lucrărilor.

S-a mai reţinut faptul că, deși pârâta se află în insolvenţă nu este un motiv determinant al respingerii acţiunii reclamantei, dar este evident că o eventuală soluţie de admitere a cererii reclamantului care nu ar respecta cerinţele legii ar fi de natură să lezeze drepturile celorlalţi creditori înscriși la masa credală.

Împotriva acestei decizii, reclamanta B.I. SRL București a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate și, pe cale de consecinţă, admiterea acţiunii.

Criticile aduse deciziei atacate se referă în esenţă la faptul că instanţa de apel a făcut o aplicare greșită a legii, respectiv a dispoziţiilor art. 1737 pct. 4 C. civ., ce prevăd că o creanţă pentru care se solicită să se constate privilegiul constructorului trebuie dovedită printr-o expertiză dispusă de instanţă, iar aceste prevederi trebuie interpretate drept o condiţie ad probationem și nicidecum drept o condiţie cerută ad validitatem.

În acest sens, recurenta apreciază că, atâta vreme cât creanţa sa este dovedită printr-o hotărâre judecătorească prin care i s-a recunoscut creanţa de 701.400 Euro, nu mai este necesară îndeplinirea cerinţei prevăzută de art. 1737 pct. 4 C. civ., respectiv aceea de a dovedi aceeași creanţă printr-o expertiză judiciară.

A mai susţinut recurenta că hotărârea pronunţată a fost dată cu aplicarea greșită a legii, în ceea ce privește susţinerea instanţei de apel referitoare la lezarea drepturilor celorlalţi creditori înscriși la masa credală, în condiţiile în care se apreciază că este de competenţa exclusivă a judecătorului sindic care soluţionează dosarul de insolvenţă aflat pe rolul Tribunalului București să se pronunţe cu privire la acest aspect.

Analizând critica adusă deciziei atacate în raport de temeiurile de drept invocate, Înalta Curte a constatat că aceasta este nefondată, urmând ca recursul declarat de reclamanta B.I. SRL București să fie respins, pentru următoarele considerente :

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii sau când hotărârea este lipsită de temei legal.

Din perspectiva acestui motiv de recurs, reclamanta B.I. SRL București consideră că instanţa de apel a interpretat și aplicat greșit dispoziţiile cuprinse în art. 1737 pct. 4 C. civ., având în vedere că nu mai era necesară îndeplinirea cerinţei privind efectuarea unei expertize judiciare, întrucât creanţa sa a fost dovedită printr-o hotărâre judecătorească.

Această critică este nefondată, având în vedere că instanţa de apel a interpretat și aplicat corect dispoziţiile cuprinse în art.1737 pct. 4 C. civ., în ceea ce privește privilegiul constructorului, care prevăd că au calitatea de creditorii privilegiaţi asupra imobilelor arhitecţii, antreprenorii, pietrarii și alţi lucrători întrebuinţaţi pentru a zidi, a reconstrui sau a repara edificii, canaluri sau alte opere, cu condiţia însă ca prealabilmente să se fi încheiat un proces-verbal de către un expert numit de judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate edificiile, constatator stării și felului lucrărilor ce proprietarul va declara că are de gând a face și numai în cazul când acele lucrări ar fi fost primite cel mult în curs de șase luni, după terminarea lor, de către expert asemenea numit de judecătorie. Dar privilegiul acesta nu poate trece niciodată peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal, ci se va reduce la adaosul de valoare ce va fi existând la epoca alienării imobilului, ca rezultat al lucrărilor executate.

În acest context, se reţine că, privilegiul constructorului este o garanţie ce acordă creditorului un drept de preferinţă pentru încasarea creanţei faţă de toţi ceilalţi creditori chiar și ipotecari, însă în speţa de faţă, suma menţionată pentru instituirea acestui privilegiu nu este atestată de o expertiză imobiliară sau de vreun alt titlu, astfel că, în mod corect s-a apreciat de către instanţa de apel că nu sunt întrunite condiţiile instituite de art.1737 pct. 4 C. civ.

Critica recurentei potrivit căreia respingerea cererii s-a întemeiat pe faptul că pârâta este în insolvenţă, deși aceasta deţine o creanţă certă, iar administratorul pârâtei a recunoscut la data de 26.03.2009 această datorie, cu mult înainte de data deschiderii procedurii, se constată că este nefondată, având în vedere că recunoașterea creanţei de către debitoare nu este suficientă pentru constituirea privilegiului constructorului, astfel cum impun dispoziţiile art.1737 pct. 4 C. civ.

Așa fiind, nu se poate constata că s-au încălcat dispoziţiile legii pentru a fi reţinut motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și, pe cale de consecinţă, întrucât critica adusă deciziei pronunţate de Curtea de Apel Galaţi este nefondată, potrivit art. 312 alin. 1 C. proc. civ., Înalta Curte a respins ca nefondat recursul declarat de reclamanta B.I. SRL București.