Apartment sale contract null; appeal admitted, remanded for adjudication of counterclaim and eviction warranty claim.

Contract de vânzare-cumpărare.Acţiune pentru constatarea nulităţii contractului prin care, în baza Decretului-Lege nr.61/1990, s-a vândut chiriașilor o locuinţă ce nu a fost construită din fondurile statului

Contractul de vânzare-cumpărare, în cazul enunţat, se sancţionează cu nulitate absolută, în raport cu art.1 și 5 din Decretul-Lege nr.61/1990, deoarece are ca obiect o locuinţă care nu a fost construită din fondurile statului, dispoziţiile acestui act normativ având caracter de ordine publică, vizând un interes general, astfel că buna-credinţă a cumpărătorilor nu poate înlătura sancţiunea nulităţii.

Secţia civilă, decizia nr.4662 din 17 decembrie 2002

Reclamanta H.A.L. a chemat în judecată pe pârâţii R.M. și R.G.P. precum și pe S.C. „ROMVIAL” S.A. și Consiliul General al Municipiului București, solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 22 mai 1991, încheiat între pârâţi, având ca obiect un apartament situat în București.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că, în anul 1981, a dobândit prin cumpărare de la fostul I.C.V.L. apartamentul în litigiu. Printr-o decizie din anul 1986 a fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al municipiului București, apartamentul a fost trecut în proprietatea statului, fără plată, conform prevederilor Decretului nr.223/1974. Ulterior, Judecătoria sectorului 1, prin sentinţa civilă nr.6930 din 24 iunie 1994, rămasă irevocabilă, a admis acţiunea în revendicare, introdusă de reclamantă și a obligat pârâtele Consiliul General al Municipiului București și S.C. „ROMVIAL” S.A. să-i predea bunul, constatându-se caracterul abuziv al măsurii de trecere în proprietatea statului. Pe baza acestei sentinţe s-a emis Dispoziţia nr.337 din 7 martie 1996 a primarului general al Municipiului București, privind restituirea apartamentului. Cu ocazia acestor formalităţi, reclamanta a descoperit că, la 22 mai 1991, apatamentul fusese vândut de către RAIAL Imobiliara chiriașilor R.M. și R.G.P. potrivit prevederilor Decretului Lege nr.61/1990. Or, se susţine în acţiune, acest contract este lovit de nulitate absolută în condiţiile art.1 și 5 din acest act normativ și art.19 din Legea nr.85/1992, întrucât locuinţa nu a fost construită din fondurile statului.

La termenul de judecată de la 8 martie 1999, pârâţii R.M. și R.G.P.au formulat întâmpinare, cerere reconvenţională și cerere de chemare în garanţie, solicitând, în esenţă:

- respingerea acţiunii principale ca nefondată;

- constatarea împrejurării că, după cumpărare, au efectuat în apartament lucrări de renovare și îmbunătăţire a confortului în valoare de 20.000.000 lei, sumă pe care reclamanta urmează să o plătească în ipoteza subsidiară a admiterii acţiunii;

- obligarea pârâtei C.G.M.B., în calitate de chemată în garanţie, pentru evicţiune, la plata sumei de 10.000 USD, reprezentând valoarea de circulaţie a apartamentului, în cazul admiterii acţiunii principale.

Pârâţii-reclamanţi au arătat că, în calitate de chiriași, nu aveau și nu puteau avea cunoștinţă de situaţia juridică a bunului, cumpărarea, în condiţii de perfectă bună – credinţă, fiindu-le aprobată de organele competente în baza unei simple cereri.

Tribunalul București, secţia a III-a civilă, prin sentinţa civilă nr.951 din 18 septembrie 2000, a respins ca nefondate atât acţiunea principală cât și cererea reconvenţională și cererea de chemare în garanţie.

În motivarea sentinţei s-a arătat, în esenţă, că deși înstrăinarea apartamentului era interzisă, pârâţii au fost de bună–credinţă, la încheierea contractului, fiind într-o eroare totală și comună cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului. Ca foști chiriași în apartament, ei nu au fost notficaţi și nici nu au aflat pe o altă cale situaţia juridică reală a bunului.

În raport cu soluţionarea acţiunii principale, s-a arătat că atât cererea reconvenţională, cât și cea de chemare în garanţie sunt neîntemeiate.

Apelul declarat de reclamantă a fost admis prin decizia civilă nr.218 din 19 aprilie 2001 a Curţii de Apel București, secţia a IV-a civilă. S-a dispus schimbarea în parte a sentinţei în sensul că a fost admisă acţiunea, constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între RAIAL „Imobiliara” și pârâţii R.M. și R.G.P.

Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.

S-a reţinut că actul juridic al înstrăinării este lovit de nulitate absolută conform prevederilor art.1 și 5 din Decretul-Lege nr.61/1990, deoarece are ca obiect o locuinţă care nu este construită „din fondurile statului”.

Împotriva acestei decizii au declarat recursuri pârâţii Consiliul General al Municipiului București, prin primarul general și R.M. și R.G.P.

În recursul său, pârâtul Consiliul General al Municipiului București, prin primarul general, a criticat decizia susţinând că nu are calitate procesuală pasivă deoarece, pe de o parte, RAIAL „Imobiliara” a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în nume propriu iar, pe de altă parte, nici Legea nr.69/1991 nu îi conferă posibilitatea de a sta în proces ca pârât.

În recursul lor, pârâţii R.M. și R.G.P. au criticat decizia sub două aspecte esenţiale, astfel:

- că hotărârea este nelegală deoarece buna lor credinţă certă la momentul încheierii contractului, conduce la păstrarea efectelor acestuia; de asemenea, art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 ocrotește buna-credinţă și consacră valabilitatea actului de înstrăinare;

- decizia este greșită și pentru că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra cererii reconvenţionale și a celei de chemare în garanţie, deși prin admiterea acţiunii principale avea obligaţia să le rezolve.

Curtea reţine următoarele:

Recursul declarat de pârâtul Consiliul General al Municipiului București, prin primarul general, este nefondat.

Potrivit prevederilor art.12 alin.5 din Legea nr.213/1998, coroborate cu art.5 pct.1 din Legea nr.69/1991, în vigoare la data nașterii raportului juridic, autorităţile administraţiei publice prin care se realizează autonomia locală, în comune și orașe, sunt consiliile locale ca entităţi deliberative și primarii ca autorităţi executive.

În raport cu aceste dispoziţii, reclamanta și-a formulat în mod corect acţiunea în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului București, iar instanţele s-au pronunţat potrivit investirii lor.

Este de asemenea incontestabil că imobilul s-a aflat, cel puţin între 1986 și 1991, în proprietatea privată a Municipiului București, iar în raport de data introducerii acţiunii, dispoziţiile legale menţionate, ca și practica devenită constantă, au statuat că, ori de câte ori se pune în discuţie un drept real imobiliar aparţinând domeniului privat local, procesul trebuie soluţionat în contradictoriu cu Consiliul local al unităţii administrativ teritoriale implicate, deoarece raportul de drept material dedus judecăţii implică participarea titularilor de drepturi.

Acţiunea în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare are ca efect desfiinţarea contractului cu efect retroactiv; ea este o acţiune reală, fiind strâns legată de bunul imobil ce face obiect al contractului.

Contractul de vânzare-cumpărare, a cărui nulitate absolută se solicită să se constate, a fost încheiat de RAIAL „Imobiliara” – Sucursala Pajura. Această persoană juridică a fost reorganizată prin constituirea S.C. „ROMVIAL” S.A. și preluarea de către ea a activităţii de administrare a fondului imobiliar.

Proprietar asupra patrimoniului a rămas însă, în permanenţă, Municipiul București.

În raport cu aceste situaţii, calitatea procesuală pasivă a pârâtului C.G.M.B. este perfect conturată, în lumina dispoziţiilor legale menţionate, coroborate cu cele ale art.20,44,59 și 84 din Legea nr.69/1991, în forma în vigoare la data introducerii acţiunii, astfel încât recursul său urmează să fie respins.

În ceea ce privește recursul declarat de pârâţii-reclamanţi R.M. și R.G.P. prima critică, referitoare la neluarea în considerare a bunei lor credinţe la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu poate fi primită.

Sub acest aspect, speţa prezintă o deosebită specificitate, fiind atipică în raport de marea majoritate a cauzelor în care buna-credinţă se apreciază în raport cu momentul retrocedării bunului către fostul proprietar și cu împrejurarea dacă noul proprietar cunoștea sau nu că titlul statului nu este valabil. În speţă, recurenţii-pârâţi susţin că au fost de bună-credinţă la 22.V.1991, cumpărând de la stat fără să știe că Decretul-Lege nr.61/1990 le interzicea dobândirea, deci independent de problema retrocedării ulterioare către reclamantă.

Or, sub acest aspect, instanţa de apel a reţinut în mod corect că potrivit art.1 și 5 din Decretul-Lege nr.61/1990, se puteau vinde chiriașilor, în condiţiile de favoare prevăzute de acest act normativ (preţ redus, achitarea în rate), locuinţele construite din fondurile statului. Interpretarea „per à contrario” conduce la concluzia că era interzisă vânzarea locuinţelor care nu s-au construit din fondurile statului, printre acestea aflându-se, în mod cert, și cele preluate de stat de la persoane fizice, în baza unor acte normative speciale, cum este și cazul în speţă (apartament trecut în proprietatea statului conform Decretului nr.223/1974).

Norma instituită prin dispoziţia legală menţionată reglementează un domeniu de interes general, având deci caracterul unei norme de ordine publică.

Ca urmare, sancţiunea aplicabilă actelor juridice, încheiate cu nesocotirea legii este nulitatea absolută.

Un argument în acest sens îl constituie și prevederile art.19 din Legea nr.85/92 (neaplicabile în speţă, deoarece reglementarea este ulterioară încheierii contractului), și care consacră expres sancţiunea nulităţii absolute.

Această sancţiune nu poate fi înlăturată prin efectul bunei-credinţe a cumpărătorilor, singura care poate fi pusă în discuţie. Este evident că vânzătoarea a nesocotit, cu știinţă, interdicţia de înstrăinare. Spre deosebire de ipoteza subdobânditorului cu titlu oneros, care invocă buna sa credinţă chiar împotriva proprietarului originar, în speţă buna-credinţă nu poate înlătura, în lipsa unei dispoziţii legale exprese, sancţiunea nulităţii absolute, mai ales că nu se poate vorbi despre o eroare comună și invincibilă.

Din același motiv, dispoziţiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, care privesc o cu totul altă situaţie de fapt, nu au aplicabilitate în cauză.

Recursul pârâţilor-reclamanţi este însă întemeiat în ceea ce privește omisiunea instanţei de apel de a soluţiona cererea reconvenţională și cererea de chemare în garanţie.

În mod cu totul greșit, Curtea de Apel, admiţând apelul reclamantei și acţiunea principală, a menţinut dispoziţiile sentinţei privind respingerea ca lipsită de interes a celor două cereri formulate de pârâţii reclamanţi R.M. și R.G.P.

Instanţa de apel a creat astfel o situaţie paradoxală și nu a rezolvat în totalitate fondul cauzei, lăsând nesoluţionate, fără nici un temei, cererea reconvenţională și cea de chemare în garanţie.

Așa fiind, pentru considerentele arătate, s-a admis recursul declarat de R.M. și R.G.P., s-a casat decizia curţii de apel, și s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanţă.

Recursul declarat de Consiliul General al Municipiului București a fost respins ca nefondat.