Appeal denied: sale annulled for invalid nationalization; original owners prevail in reclaiming apartment.

Revendicarea imobilului nelegal naţionalizat în baza Decretului nr.92/1950 și anularea contractului prin care statul a vândut chiriașului o parte din imobil, în temeiul Legii nr.112/1995

Actul naţionalizării este lipsit de eficienţă când au fost încălcate dispoziţiile art.II din Decretul nr.92/1950, prin care s-au exceptat de la naţionalizare imobilele unor categorii de proprietari și statul nu poate invoca proprietatea în baza unui titlu nevalabil, prin a vinde o parte din imobil în baza Legii nr.112/1995.Contractul de vânzare-cumpărare este nul, conform art.966 și 968 C.civ. și faţă de chiriașul cumpărător care nu a fost de bună-credinţă, care nu a efectuat demersuri pentru a afla că, la data respectivă, proprietarii acţionaseră pentru redobândirea proprietăţii.

Secţia civilă, decizia nr.4623 din 17 decembrie 2002

Tribunalul București–Secţia civilă, prin sentinţa civilă nr.1116/20 noiembrie 2000, a admis în parte acţiunea și pârâtul Consiliul General al Municipiului București a fost obligat să lase reclamanţilor B.C. și alţii deplina proprietate și liniștita posesie asupra unui imobil situat în București, compus din teren în suprafaţă de 303 mp și construcţii, mai puţin apartamentul nr.2 situat în Corpul A, et.1; s-a respins cererea privind revendicarea apartamentului nr.2 din Corpul A, et.1, pentru lipsa calităţii procesuale pasive a C.G.M.B.; s-a respins cererea privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.343/112/1998.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că imobilul revendicat a fost preluat de stat fără titlu valabil, deoarece autorii reclamanţilor – pe numele cărora s-a făcut naţionalizarea – erau persoane exceptate de la actul de naţionalizare – Decretul nr.92/1950; că, imobilul revendicat nu se mai afla în posesia Consiliului General al Municipiului București, la data revendicării, ci se afla în posesia și proprietatea pârâtei I.E. – cumpărătoare de bună-credinţă.

Prin decizia civilă nr.455/25 septembrie 2001, a Curţii de Apel București, s-a respins ca nefondat apelul declarat de Consiliul General al Municipiului București; s-a admis apelul declarat de reclamanţi, a fost schimbată, în parte, sentinţa, în sensul că s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr.343/112/1998; au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei atacate.

Instanţa de apel a reţinut următoarele: pierderea calităţii procesuale pasive a pârâtului C.G.M.B., în acţiunea în revendicare formulată de reclamanţi, nu poate fi primită în raport de prevederile art.4, 20 lit.g și 77 din Legea nr.69/1961; dobândirea de către stat a imobilului în litigiu s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor art.II din Decretul nr.92/1950 și a Constituţiei din 1948; apartamentul nr.2 a fost cumpărat de pârâta I.E. conform contractului de vânzare-cumpărare nr.343/112/02.10.1998; aceasta din urmă a fost cumpărător de rea-credinţă.

Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta I.E., susţinând că în mod greșit s-a reţinut nu a fost cumpărător de bună credinţă.

Recursul nu este fondat.

Formulând acţiunea în revendicare, reclamanţii au dedus judecăţii încălcarea dreptului de proprietate asupra imobilului din litigiu, solicitând restabilirea acestui drept, încălcat prin aplicarea greșită a dispoziţiilor Decretului nr.92/1950. În acest sens, reclamanţii au invocat calitatea autorilor lor: C.B. (avocat) și L.V. (inginer) și dispoziţiile art.II din Decretul nr.92/1950 privind exceptarea anumitor categorii de persoane de la naţionalizare.

Într-adevăr, potrivit textului menţionat, așa cum a fost modificat prin Decretul nr.524/1955 „nu intră în prevederile decretului de faţă și nu pot fi naţionalizate imobilele clădite proprietatea muncitorilor și pensionarilor proveniţi din muncitori, precum și a funcţionarilor, micilor meseriași, intelectualilor profesioniști și a celorlalţi pensionari, provenite din muncă”.

Încălcarea dispoziţiilor legale amintite, respectiv art.II din Decretul nr.92/1950, conferă caracterul abuziv al măsurii de naţionalizare și un astfel de titlu emis cu încălcarea legii nu poate fi considerat valabil, fiind lovit de nulitate absolută.

Prin urmare, cum statul nu poate invoca proprietatea asupra imobilului în litigiu în baza unui titlu nul, în speţă nu sunt aplicabile prevederile Legii nr.112/1995.

Contestarea titlului statului, de către adevăraţii proprietari ai imobilului, – rezultând din cererea de restituire în natură formulată în temeiul Legii nr.112/1995 și din acţiunea în revendicare formulată în justiţie, putea fi cunoscută la momentul contractării, cu minime diligenţe, de cumpărătoare, lucru ce exclude buna sa credinţă la încheierea contractului.

Anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanţii au formulat acţiunea în revendicarea imobilului în litigiu, respectiv la data de 13.04.1998. Și tot anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanţii au formulat cerere în vederea restituirii în natură a imobilului în litigiu (adresată Comisiei Locale Sector 1 de aplicare a Legii nr.112/1995, la data de 10.06.1997).

Verificarea faptului dacă imobilul a făcut obiectul unei cereri de restituire, formulată în temeiul Legii nr.112/1995, sau al unei acţiuni în revendicare, s-ar fi înscris în cadrul minimelor diligenţe pe care cumpărătorul trebuia să le facă înainte de încheierea actului de dobândire, pentru că numai astfel buna sa credinţă, întemeiată pe eroarea comună și invincibilă asupra calităţii de proprietar a vânzătorului, este lipsită de orice culpă sau îndoială, cu consecinţa salvării actului de la nulitate.

Legea ocrotește buna credinţă înţeleasă ca atitudine a aceluia care a făcut demersuri pentru a afla care este situaţia juridică a bunului; doar o astfel de conduită poate duce la recunoașterea valabilităţii actului încheiat cu un neproprietar.

În speţă, este exclusă buna credinţă a pârâtei cumpărătoare I.E. care, cu minime diligenţe, putea să afle că titlul statului a fost contestat prin demersurile făcute de adevăraţii proprietari la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995 și în instanţă.

Potrivit art.I pct.5-6 din H.G.nr.11/29.01.1997: „Imobilele care nu intră sub incidenţa Legii nr.112/1995 și pentru care nu există titlu valabil constituit în favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despăgubirilor formulate de persoanele îndreptăţite pe cale judecătorească, potrivit dreptului comun” (pct.5);

„În cazul în care pe rolul instanţelor judecătorești se află cereri referitoare la astfel de imobile, procedurile administrative reglementate de Legea nr.112/1995, de restituire în natură, de acordare de despăgubiri sau de vânzare către chiriași, se suspendă de drept până la soluţionarea definitivă și irevocabilă a cererilor respective” (pct.6).

În raport cu normele mai sus enunţat și în contextul probelor existente la dosarul cauzei, se constată că actul de vânzare-cumpărare, cu nr.343/112/02.10.1998, a fost întocmit cu încălcarea prevederilor legale.

Cum părţile contractului de vânzare au cunoscut situaţia juridică a imobilului în litigiu, acţionând în cunoștinţă de cauză, actul este nul absolut pentru cauză ilicită, conform art.966 și 968 Cod civil.

Pentru aceste considerente, Curtea a respins ca nefondat recursul.