Revendication of nationalized property barred by good-faith acquisition under the 1995 compensation law

Revendicarea imobilului trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr.223/1974.Acţiune pentru anularea contractului prin care statul a vândut chiriașului locuinţa, în baza Legii nr.112/1995

Acţiunea în revendicare nu poate fi admisă, chiar dacă locuinţa a fost nelegal trecută în proprietatea statului în baza Decretului nr.223/1974, dacă între timp, locuinţa a fost vândută conform Legii nr.112/1995, chiriașul cumpărător fiind de bună-credinţă.

Secţia civilă, decizia nr.4268 din 26 noiembrie 2002

Reclamanţii B.M., B.A. și B.R. au chemat în judecată Consiliul Judeţean “S”, Primăria “S”, prin primar, Societatea Comercială “U” SA și pe H.D. și H.A., solicitând : să se constate nulitatea deciziei nr. 137/4 februarie 1989, emisă de fostul Consiliu Popular judeţean “S”, de trecere în proprietatea statului a apartamentului precizat în acţiune; să se anuleze încheierea de intabulare nr. 867/1989 și să se dispună radierea dreptului de proprietate al Statului Român de sub B – 34; să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3367/25 februarie 1999 încheiat între Societatea Comercială “U” SA și pârâţii H.D. și H.A.; să se dispună anularea încheierii de intabulare nr.6421/1999, radierea dreptului de proprietate al pârâţilor H.D. și H.A. și restabilirea situaţiei anterioare de sub B – 10; să fie obligaţi pârâţii a le preda apartamentul în deplină proprietate și posesie.

În motivarea acţiunii reclamanţii au arătat că trecerea imobilului în proprietate statului, în baza Decretului nr. 223/1974, este nulă, întrucât decizia administrativă nu le-a fost niciodată comunicată. Așa fiind, înstrăinarea bunului faţă de pârâţii H.D. și H.A., este și ea lovită de nulitate, aceștia manifestând rea-credinţă, deoarece fuseseră notificaţi să nu contracteze.

Tribunalul Sibiu, prin sentinţa civilă nr. 185 din 5 aprilie 2001, a respins acţiunea ca nefondată. Istanţa a reţinut,în esenţă, că Decretul nr. 223/1974 nu constituie pentru stat un titlu valabil, însă reaua-credinţă a pârâţilor H.D. și H.A., în dobândirea bunului, nu a fost dovedită.Că, pe de altă parte, reclamanta B.M. a primit despăgubiri, în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel încât, și sub acest aspect, acţiunea în revendicare nu poate fi primită.

Apelul declarat de reclamanţi a fost admis, prin decizia civilă nr. 151/A/27 iunie 2001 a Curţii de Apel Alba Iulia. A fost desfiinţată sentinţa și, rejudecându-se cauza, a fost admisă acţiunea, constatându-se nulitatea absolută a deciziei administrative emisă de fostul Consiliu Popular “S” și a tuturor operaţiunilor ulterioare de intabulare în favoarea Statului Român și a pârâţilor H.D. și H.A. Au fost obligaţi pârâţii să predea reclamanţilor apartamentul în deplină proprietate și posesie. Instanţa de apel a reţinut că, dată fiind nulitatea deciziei administrative de trecere a bunului în proprietatea statului, toate actele ulterioare de înstrăinare sunt de asemenea nule, cu atât mai mult cu cât și vânzătorul și cumpărătorii au fost de rea-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei decizii au declarat recursuri pârâţii Consiliul Judeţean “S”, Societatea Comercială “U” SA, H.D. și H.A.

Examinându-se întregul material probator administrat în cauză, se reţin următoarele:

Ambele instanţe au stabilit în mod corect că titlul statului nu este valabil, decizia administrativă emisă în baza Decretului nr. 223/1974, și care nu a fost comunicată, fiind în contradicţie chiar cu prevederile Constituţiei din 1965, cu dispoziţiile art. 480 și 481 Cod civil și cu tratatele și convenţiile internaţionale la care România era parte.

Nulitatea titlului statului nu conduce însă, așa cum susţin reclamanţii, ca efect al principiilor “quod nullum est nullum producit effectum”, “restitutio in integrum” și “resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis”, la nulitatea titlului pârâţilor H.D. și H.A., întrucât ei au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu bună-credinţă. Doctrina și practica judiciară constante sunt unanime în a aprecia că rigoarea acestor principii este anihilată de către subdobânditorul cu titlu oneros al bunului, care invocă buna sa credinţă. În această materie, este cristalizată concepţia potrivit căreia buna-credinţă înseamnă convingerea cumpărătorului că încheie actul cu un adevărat proprietar (în speţă Statul Român prin organele sale specializate) și că dobândește în mod valabil.

Această eroare comună și invincibilă, în sensul că dobânditorul nu cunoștea – și nu avea cum să cunoască – situaţia juridică exactă, produce efecte juridice și este apărată nu numai pentru că exprimă buna-credinţă ca atitudine psihică pozitivă, independentă de orice culpă, ci și pentru că asigură cerinţele de stabilitate dinamică ale circuitului civil.

În speţă, nu numai că prezumţia de bună-credinţă nu a fost înfrântă, ci ea a fost întărită prin datele concrete ce rezultă din probatorii.

Astfel, prin două hotărâri succesive (6 decembrie 1996 și 27 martie 1997) ale Comisiei constituite, pentru aplicarea legii nr. 112/1995, în cadrul Consiliului Judeţean “S”., reclamanţilor li s-au acordat, la solicitarea lor expresă, despăgubiri pentru apartamentul în litigiu.

Aceste hotărâri au rămas definitive, astfel încât, în momentul în care pârâţii H.D. și H.A. au depus cerere de cumpărare a bunului și s-au efectuat formalităţile prealabile, apartamentul avea o situaţie clară, fiind liber la vânzare, deoarece foștii proprietari primiseră despăgubiri.

La data de 25 februarie 1999, când s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, nu exista deci nici un proces pe rol și nici o interdicţie de înstrăinare notată în cartea funciară.

În ceea ce privește notificarea de care se prevalează intimaţii reclamanţi, nu există nici o dovadă în sensul că ea ar fi fost expediată pârâţilor H. și cu atât mai puţin că aceștia ar fi primit-o.

Așa fiind, se constată că tribunalul a adoptat o soluţie legală, considerând că acţiunea în revendicarea, formulată de către reclamanţi, nu poate fi primită, pentru motivele arătate.

În consecinţă, s-au admis recursurile formulate de pârâţi, s-a modificat decizia pronunţată de curtea de apel, în sensul respingerii apelului formulat de reclamanţi împotriva sentinţei tribunalului.