Validity of sale of state-expropriated property: good faith where pre-existing revendication action and lack of communication of expropriation decree

Revendicarea imobilului trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr.223/1974 și acţiune pentru anularea contractului prin care apartamentul s-a vândut chiriașului în temeiul Legii nr.112/1995. Admisibilitatea acţiunii în raport cu dispoziţiile Legii nr.10/2001

Statul nu a avut titlu valabil dacă nu a comunicat proprietarului decizia de preluare a imobilului în sensul reglementat prin Decretul nr.223/1974. Chiriașul cumpărător nu a fost de bună-credinţă dacă nu a efectuat un minim de diligenţe pentru aflarea situaţiei juridice a imobilului, la data contractului de vânzare-cumpărare fiind deja pe rolul instanţei judecătorești o acţiune în revendicare. Proprietarii, deposedaţi abuziv de imobil, au putut opta potrivit art.47 alin.2 din Legea nr.10/2001, pentru continuarea judecării acţiunii în revendicare.

Secţia civilă, decizia nr.4218 din 25 noiembrie 2002

Tribunalul București – Secţia IV-a civilă, prin sentinţa civilă nr.1210 din 14 decembrie 2000, a respins acţiunea prin care reclamantul B.R. ș.a. au cerut anularea contractului de vânzare-cumpărare din 22 ianuarie 1997 prin care, în temeiul Legii nr.112/1995, Primăria Municipiului București a vândut pârâtei I.M. apartamentul în litigiu.

Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că: apartamentul a fost preluat cu titlu de stat, în baza Decretului 223/1974, și putea fi vândut, reţinând și faptul că reclamanţii nu au notificat voinţa lor de a revendica imobilul, astfel că s-a procedat corect la vânzarea către pârâtă, care era chiriașă în apartament; reclamanţii nu au făcut dovada relei credinţe a cumpărătoarei, sarcină care le incumbă potrivit art.1899 alin.2 Cod civil și, în consecinţă, nevalabilitatea titlului de proprietate al transmiţătorului, cu titlu oneros, al unui bun, nu este de natură să atragă nulitatea titlului dobânditorului, în cazul când acesta este de bună credinţă; vânzarea lucrului altuia nu este nulă dacă cel puţin una din părţile din contract a fost de bună credinţă (în speţă pârâta); în baza contractului încheiat, pârâta a devenit proprietara și posesoarea apartamentului, titlul său fiind valabil și preferabil celui al reclamanţilor.

Curtea de Apel București-Secţia a III a, prin decizia civilă nr.387/A din 13 septembrie 2001, a admis apelul și a schimbat sentinţa tribunalului în sensul că a admis în parte acţiunea și a obligat pe pârâtă să lase reclamanţilor în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul în litigiu.

Instanţa de apel, pentru a pronunţa această soluţie, a reţinut, în esenţă, că, ambele părţi având titluri de proprietate, este necesară compararea titlurilor, și a apreciat că titlul de proprietate al reclamanţilor este preferabil deoarece titlul de proprietate al statului, de la care a cumpărat pârâta, este constituit printr-un act normativ (Decretul nr.223/1974) care nu era constituţional, încălcând dreptul de proprietate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta susţinând că: a dobândit imobilul revendicat de la adevăratul proprietar, respectiv statul, în a cărei proprietate a intrat în baza Decretului nr. 223/1974; în conformitate cu prevederile Legii nr.112/1995, imobilele, care au intrat cu titlu în proprietatea statului, pot fi vândute chiriașilor care locuiesc în ele; atunci când a cumpărat apartamentul a avut convingerea că statul este adevăratul proprietar, deci a fost de bună credinţă care o apără și în situaţia în care ar fi vorba de vânzarea lucrului altuia; Legea nr.10/2001, în art.46 alin. 1 prevede că actele de înstrăinare încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării sunt valabile, iar în alineatul al doilea, al aceluiași articol, se arată că actele de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul când actul a fost încheiat cu bună credinţă.

Recursul este nefondat.

Înainte de analizarea motivelor de recurs, dar în scopul lămuririi lor, trebuie analizat modul în care imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului.

În acest sens, este de reţinut că, în baza Decretului nr.223/1994, au fost emise două decizii, de către fostul Consiliu Popular al Municipiului București, de trecere în proprietatea statului a apartamentului.

Prima decizie, din 13 iunie 1989, a fost dată pentru cota de ½ parte indiviză din apartament aparţinând reclamantului B.R.I., fără plată de despăgubiri; a doua decizie a fost emisă la data de 11 iulie 1989, pentru cealaltă cotă parte de ½ care a aparţinut lui B.A. și, în urma decesului acesteia, a fost moștenită de copiii săi, reclamanţii B.A. și B.I.; în această decizie ultimă s-a făcut menţiunea că preluarea este cu plată, dar, astfel cum rezultă din adresa S.C. Herăstrău, plata nu a fost efectuată.

Un alt aspect de reţinut este și acela că deciziile nu au fost comunicate.

În consecinţă, faţă de aceste împrejurări, se poate reţine că, într-adevăr, preluarea de către stat a apartamentului a fost făcută în baza Decretului nr.223/1974, dar valabilitatea titlului emis în condiţiile mai înainte arătate nu este în concordanţă nici măcar cu prevederile acestui decret.

Ca atare, susţinerea recurentei că instanţa de apel a ajuns la o concluzie greșită prin compararea celor două titluti de proprietate nu este fondată, pentru considerentele mai înainte arătate, și, având în vedere și faptul că titlul de proprietate al reclamanţilor este mai vechi și mai bine caracterizat, el este preferabil.

Nici celelalte susţineri din recurs nu sunt fondate, întrucât, deși buna-credinţă este prezumată în principiu, în cazul în speţă nu poate fi reţinută, deoarece contractul de vânzare-cumpărare, încheiat de către pârâta, a fost întocmit la data de 22 ianuarie 1997, iar acţiunea reclamanţilor a fost înregistrată la data de 25 iunie 1996, deci vânzarea s-a perfectat pe parcursul judecării acestui proces.

Din această împrejurare rezultă, evident, reaua credinţă a vânzătorului.

În ceea ce privește reaua-credinţă a pârâtei cumpărătoare, aceasta rezidă din aceea că, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare, avea obligaţia de a cunoaște care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca, în calitate de cumpărător al unui bun important, cum este un apartament, să nu efectueze un minim de diligenţe pentru a afla situaţia juridică a imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligenţe ar fi aflat că pe rolul instanţei se află un proces de revendicare a apartamentului.

Nici invocarea în recurs a prevederilor Legii nr.10/2001 nu este întemeiată pentru că, deși această lege a intrat în vigoare pe parcursul judecării cauzei, reclamanţii, în baza principiului disponibilităţii, și având în vedere prevederile art.47 alin.2 din această lege, au înţeles să opteze pentru continuarea judecării cauzei potrivit dreptului comun.

Dar, chiar dacă s-ar fi aplicat în cauză prevederile Legii 10/2001, respectiv art.46 alin.2, pârâta, pentru considerentele mai înainte arătate, nu a fost un cumpărător de bună-credinţă.

Astfel fiind, recursul a fost respins ca nefondat.