Pre-contract for property sale resolved for sellers' failure to provide lien-free land registry extract; double deposit ordered to be paid to buyers

Antecontract de vânzare-cumpărare. Rezoluţiune

Rezoluţiunea poate fi pronunţată pentru neexecutarea de către una dintre părţile antecontractului a obligaţiei de a prezenta, în vederea autentificării contractului de vânzare -cumpărare, a extrasului de carte funciară din care să rezulte că imobilul este liber de sarcini, chiar dacă în antecontract nu a fost inserată o clauză privind inexistenţa unei sarcini în cartea funciară.

Secţia civilă, decizia nr.1052 din 12 martie 2002

Prin sentinţa civilă nr.473 din 21 septembrie 2000, Tribunalul Cluj a respins ca nefondată acţiunea reclamantei S.C. „V.P.COM” SRL prin care a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii A.M. și A.D., să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară și a actului adiţional, pentru neexecutare din culpa exclusivă a pârâţilor, precum și obligarea acestora la plata dublului arvunei.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că între părţi, prin intermediul unei agenţii imobiliare, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care reclamanta cumpăra de la pârâţi un imobil ; reclamanta urma să achite o arvună, iar restul preţului la datele stabilite în contract, urmând ca imobilul să fie intabulat în momentul achitării integrale a preţului.

S-a mai reţinut că reclamanta a fost înștiinţată de către agenţia imobiliară că imobilul este grevat de sarcini, existând o ipotecă în favoarea unei bănci și fiind notate mai multe acţiuni în pretenţii ale unor persoane fizice.

La data de 7 iunie 1999, părţile au încheiat un act adiţional prin care preţul a fost redus și s-a prelungit scadenţa primei rate, restul clauzelor privind modalitatea de plată rămânând valabile.

La data de 30 iunie 1999, reclamanta a convocat pe pârâţi în vederea încheierii actului autentic, motivând că dorește să achite anticipat restul preţului, însă nu s-a dovedit că ea avea la acea dată întreaga sumă datorată.

În consecinţă, prima instanţă, stabilind că reclamanta este cea care nu și-a respectat obligaţiile contractuale cu rea-credinţă, a respins acţiunea.

Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr.59 din 8 martie 2001, a admis apelul împotriva sentinţei pe care a schimbat-o, în sensul că a admis acţiunea reclamantei și a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și a actului adiţional, obligând pe pârâţi să plătească reclamantei dublul arvunei.

Recursul pârâţilor este nefondat.

În mod corect, prima instanţă a reţinut că, la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâţii vânzători au prezentat un extras C.f. mai vechi și au declarat că imobilul nu este grevat de sarcini, reclamanta aflând ulterior că asupra imobilului este înscrisă o ipotecă și sunt notate mai multe acţiuni, situaţie în care a dorit să urgenteze încheierea contractului în formă autentică, sub condiţia ca imobilul să fie fără sarcini.

De asemenea, s-a reţinut corect că reclamanta a notificat pârâţilor că va achita preţul integral, aceștia urmând să prezinte cu un extras de carte funciară fără sarcini.

Întrucât la data de 30 iunie 1999 pârâţii, convocaţi de reclamantă, s-au înfăţișat la notariat, însă nu au prezentat un extras C.f. fără sarcini privind imobilul în litigiu, în timp ce reclamanta s-a prezentat cu suma reprezentând preţul imobilului, culpa pârâţilor este evidentă.

Pe de altă parte, este nefondată și critica pârâţilor cu privire la lipsa temeiului juridic pentru admiterea acţiunii, potrivit căreia rezoluţiunea nu s-ar putea pronunţa decât dacă în convenţie ar fi fost o clauză privind inexistenţa unei sarcini în C.f.

Dacă într-un contract bilateral unul dintre contractanţi nu-și execută obligaţia, celălalt va putea sau să urmărească executarea ei sau să ceară instanţei rezoluţiunea contractului; această posibilitate de a alege este o favoare creată de legiuitor părţii care a executat sau declară că este gata să-și execute obligaţiile.

Acest drept de opţiune este prevăzut de art.1020 C.civ., potrivit căruia condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice.

În legătură cu obligarea recurenţilor la restituirea dublului arvunii, se reţine că, în antecontract s-a prevăzut, în mod expres, că nerespectarea acestor clauze obligă vânzătorul la plata dublului arvunii primite de la cumpărător și, ca atare, conform art.969 C.civ., în mod legal pârâţii-recurenţi au fost obligaţi la restituirea dublului arvunii.