Extent of property subject to tenant privatization: exclusion of separately leased garage from statutory “apartment” definition

Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Compunerea apartamentului ce poate forma obiect al contractului

Chiriașul are dreptul să cumpere apartamentulul, astfel cum este definit prin art. 3 din Legea nr. 112/1995, însă numai în limitele în care acesta a format obiectul contractului de închiriere.

Secţia civilă, decizia nr.363 din 5 februarie 2002

Prin sentinţa civilă nr.5172 din 20 aprilie 2000, Judecătoria Timișoara a admis în parte acţiunea formulată de reclamanţii A.E., A.F. și A.A., a obligat pe pârâtul C.L.M.Timișoara să încheie cu aceștia contractul de vânzare-cumpărare pentru garajul nr.6, sub sancţiunea unor daune comintorii de 500.000 de lei pe fiecare zi de întârziere, și a respins capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Instanţa de fond a reţinut că reclamantei și fostului său soţ le-a fost vândută de către pârât locuinţa, în temeiul Legii nr.112/1995, fără garaj, că la data de 8 noiembrie 1998 a decedat A.I., soţul reclamantei, de pe urma căruia au rămas moștenitori reclamanta și cei doi fii, A.A. și A.F., și că demersurile reclamantei în vederea cumpărării garajului au rămas fără rezultat, deși, conform art.3 din Legea nr.112/1995, din locuinţă fac parte și garajul, precum și anexele gospodărești aferente.

Apelul declarat de pârât împotriva sentinţei a fost respins, ca nefondat, prin decizia nr.3010/A din 23 noiembrie 2000, pronunţată de Tribunalul Timiș, Secţia civilă.

Prin decizia nr.759 din 26 martie 2001, pronunţată de Curtea de Apel Timișoara, Secţia civilă, a fost admis recursul declarat de pârâtul C.L.M.Timișoara, au fost casate ambele hotărâri și a fost respinsă acţiunea, reţinându-se că, potrivit art.9 din Legea nr.112/1995, chiriașii sunt îndreptăţiţi să cumpere doar apartamentul deţinut în baza contractului de închiriere, iar nu și garajul care nu este menţionat în acest contract.

Împotriva acestei ultime decizii a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie, în temeiul art.330 pct.2 din C.proc.civ., susţinând, în esenţă, că, prin soluţia curţii de apel, a fost încălcată esenţial legea, ceea ce a determinat o greșită soluţionare a cauzei pe fond, deoarece prin art.3 din Legea nr.112/1995 a fost definită noţiunea de „apartament”, ca fiind compusă din locuinţă, garajele și anexele gospodărești aferente care la data trecerii în proprietatea statului constituiau o singură unitate locativă; cum, în speţă, în extrasul de carte funciară garajul este trecut ca anexă a apartamentului proprietarea reclamanţilor, acţiunea acestora este fondată.

Recursul în anulare este nefondat, pentru considerentele ce vor urma.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.11116 din 19 decembrie 1996, încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, reclamanta și fostul său soţ au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în care locuiau în calitate de chiriași.

Garajul, situat la subsolul imobilului, nu le-a fost vândut, deoarece nu l-au deţinut în calitate de chiriași, ci fusese închiriat numitului K.C., prin contractul de închiriere încheiat la data de 31 martie 1980.

Prin prevederile art.3 din Legea nr.112/1995 a fost definită noţiunea de „apartament” ca fiind locuinţa compusă din una sau mai multe camere, cu dependinţe, garajele și anexele gospodărești aferente, iar, conform art.9 alin.1 din aceeași lege, chiriașii titulari ai contractului de închiriere a apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente.

Din coroborarea acestor două texte de lege rezultă că au vocaţia legală de a cumpăra apartamentele, în baza Legii nr.112/1995, doar persoanele care le ocupă în calitate de chiriași.

Or, în prezenta cauză, reclamantei și fostului său soţ nu le-a fost închiriat garajul, acesta fiind deţinut pe bază de contract de închiriere de o altă persoană.

Așa fiind, se constată, că prin soluţia pronunţată, curtea de apel a făcut o corectă aplicare a legii, chiriașii neavând dreptul să cumpere decât apartamentul astfel cum a fost definit prin art.3 din Legea nr.112/1995, numai în limitele în care a format obiectul contractului de închiriere.

Este lipsită de relevanţă împrejurarea că, în extrasul de carte funciară, pentru perioada în care apartamentul era proprietate de stat este menţionat și garajul, deoarece proprietarul, respectiv Statul Român, a înţeles să închirieze apartamentul și, respectiv, garajul unor persoane diferite, exercitându-și astfel prerogativele dreptului de proprietate.