Recourse dismissed; validity of state sale of nationalized housing to tenants upheld under good-faith exception

Contract prin care, în baza Legii nr.112/1995, statul a vândut chiriașului locuinţa naţionalizată. Nulitate. Sensul art.46 alin.2 al Legii nr.10/2001 referitor la buna-credinţă

Actele judiciare de înstrăinare având ca obiect imobile preluate de stat fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută. Se exceptează cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă, fără să se facă vreo distincţie referitoare la participanţi, fiind suficient pentru ca actul supus analizei să nu fie sancţionat cu nulitate.

Secţia civilă, decizia nr. 4894 din 21 noiembrie 2003

Prin sentinţa civilă nr.317 din 21 martie 2002 a Tribunalului București, secţia a III-a civilă a fost admisă acţiunea formulată de T.M. în contradictoriu cu C.G., D.E., Consiliul General al Municipiului București și S.C.”ROMVIAL” S.A., dispunându-se obligarea pârâţilor persoane fizice de a lăsa reclamantului în deplină proprietate și posesie apartamentele nr. 2 și 3 dintr-un imobil situat în București, sectorul 1. S-a constatat lipsa titlului valabil al statului asupra acestor apartamente, precum și nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr.75/112/1996 și 639/1997 încheiate între pârâţi.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că sunt incidente prevederile art. 6 din Legea nr.213/1998, în raport cu care s-a stabilit că preluarea imobilului de la autorii reclamantului s-a făcut fără titlul valabil și, ca urmare, dreptul de proprietate nu a fost pierdut niciodată de reclamant și autorii săi, fiind lipsiţi numai de posesia și folosinţa imobilului. S-a concluzionat că, în aceste condiţii, contractele de vânzare-cumpărare invocate de pârâţi sunt nule absolut, pentru lipsa obiectului, putându-se vorbi și de fraudarea legii.

Apelurile declarate de pârâţi au fost admise prin decizia nr.287 din 24.06.2002 a Curţii de Apel București, secţia a IV-a civilă, prin care a fost schimbată sentinţa, în sensul respingerii acţiunii.

Instanţa de apel a reţinut că cele două contracte de vânzare-cumpărare invocate de pârâţi au fost încheiate, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu mult timp înainte de promovarea acţiunii de faţă, singura modalitate prin care reclamantul și-a manifestat intenţia de a redobândi imobilul. Pentru că, la data perfectării vânzărilor – octombrie 1996, nu exista cerere de restituire sau notificare prin care să li se aducă la cunoștinţă chiriașilor eventuale demersuri de retrocedare a apartamentelor, s-a constatat că în mod greșit instanţa de fond a reţinut reaua credinţă a ambelor părţi la încheierea celor două contracte. Dimpotrivă, în speţă nu este operant nici principiul anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului iniţial, deoarece subdobânditorii cu titlu oneros, respectiv pârâţii D.E. și C.G., au fost de bună credinţă la încheierea actului, ceea ce salvează actele de la nulitate.

Recursul declarat de reclamant nu este întemeiat.

Instanţa de apel a reţinut corect, că reclamantul este unicul moștenitor legal al părinţilor săi, al căror imobil a fost naţionalizat, conform Decretului nr.92/1950, poziţia 7736 din anexă. Apoi, s-a avut în vedere că, după preluarea de către sta,t imobilul a fost închiriat pârâţilor persoane fizice, care, ulterior, au cumpărat câte un apartament conform contractelor de vânzare-cumpărare nr.73/112/31.10.1996 și 639 din 27.01.1997 încheiate de S.C. Romvial S.A.

Instanţa a reţinut, de asemenea, că anterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, reclamantul nu și-a manifestat în nici un mod intenţia de a-și redobândi proprietatea, în sensul că nu a depus cerere de restituire în condiţiile Legii nr.112/1995 și nu a notificat chiriașii să nu cumpere locuinţele.

În raport de cele arătate, instanţa a reţinut că cele două contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea cerinţelor Legii nr.112/1995 și că nu există temei pentru constatarea nulităţii absolute a acestor contracte.

În speţă, sunt incidente prevederile art.46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit căreia actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credinţă.

Rezultă că de regulă actele juridice de înstrăinare a imobilelor preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută. Același text statuează că sunt exceptate de la această sancţiune extremă actele juridice de înstrăinare care au fost încheiate cu bună credinţă, fără să se facă vreo distincţie în ceea ce privește buna credinţă a participanţilor la actul de înstrăinare. De aceea, este suficient ca unul dintre subiecţi să fie de bună credinţă, pentru ca actul supus analizei să se încadreze în situaţia de excepţie menţionată.

În aplicarea textului menţionat instanţa are posibilitatea ca în raport de probele administrate, să stabilească existenţa relei credinţe la încheierea actelor de înstrăinare și numai în acest caz se poate constata nulitatea absolută.

Din economia Legii nr.10/2001 rezultă că buna credinţă constă în credinţa dobânditorilor că au contractat cu adevăratul proprietar, cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării actelor. Ambele categorii de condiţii sunt întrunite în speţă, pentru că în situaţia în care reclamantul nu și-a manifestat în nici un fel intenţia de a redobândi proprietatea părinţilor săi, pârâţii nu puteau avea nici un dubiu că imobilul nu ar aparţine statului. În plus, actele au fost încheiate după expirarea termenului de 6 luni lăsat la dispoziţia foștilor proprietari pentru a-și exprima opţiunea între a obţine restituirea în natură sau despăgubiri, iar prevederile art. 9 din Legea nr.112/1995 prevedeau posibilitatea cumpărării acestor locuinţe numai de către chiriași.

Pârâţii au îndeplinit și celelalte cerinţe ale legii, prevăzute în textele următoare, astfel că motivele de recurs în legătură cu constatarea nulităţii absolute a actelor de înstrăinare nu pot fi primite. Nu subzistă nici temeiurile ce au în vedere în mod expres dispoziţiile art. 948 pct. 3 și 4 C. civ., cum se susţine prin motivele de recurs depuse în termenul legal. Potrivit textului invocat condiţiile esenţiale pentru valabilitatea unei convenţii sunt, între altele, un obiect determinat (pct. 3) și o cauză ilicită (pct.4).

Așa cum s-a arătat, obiectul contractelor a constat în bunuri ce în accepţiunea cel puţin a dobânditorilor aparţineau vânzătorului și ca atare această condiţie de valabilitate este îndeplinită.

Cât privește cauza ilicită, ce poate fi definită ca expresia poziţiei subiective a părţilor faţă de actul juridic încheiat, respectiv ignorarea sau dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu ar aparţine vânzătorului, nu poate fi reţinută în cauză, în raport de situaţia de fapt redată.

Faţă de cele arătate recursul fiind nefondat, a fost respins ca atare.