Real estate vindication: rejection of good-faith acquisition defense where the buyer was aware of the state’s lack of title during privatization

Revendicarea imobilului dobândit de societatea comercială în cadrul procesului de privatizare. Invocarea bunei-credinţe.Limite

Societatea comercială pârâtă nu este subdobânditoare de bună-credinţă dacă a cunoscut sau trebuia să cunoască situaţia juridică a imobilului mai înainte de dobândirea acestuia, în cadrul procesului de privatizare, neinformarea ori ignoranţa, cu referire la situaţia reală a proprietăţii nefiind scuzabile.

Secţia civilă, decizia nr.4561 din 6 noiembrie 2003

La data de 19 mai 2000 reclamanţii persoane fizice au chemat în judecată pe pârâta S.C. „S” S.A. – București, revendicând un imobil situat în București.

În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că personal sau prin autorii lor, au dobândit prin succesiune dreptul de proprietate asupra imobilului înainte de apariţia Decretului nr. 92/1950 privind naţionalizarea de la autorul comun C.A., iar acesta avea titlu de proprietate valabil și necontestat că, prin sentinţa civilă nr.11.266 din 19 noiembrie 1996, definitivă și irevocabilă, Judecătoria sectorului 1 – București a constatat inexistenţa dreptului de proprietate al statului asupra imobilului; societatea comercială pârâtă a fost înfiinţată prin H.G. nr.1296/1990 ca societate cu capital de stat și a preluat și imobilul revendicat în capitalul său social; cum faţă de Statul Român s-a constatat în mod irevocabil, cu efect declarativ, că nu a avut și nici nu are un drept de proprietate asupra imobilului, construcţie și teren, tot astfel și pârâta, în calitate de succesoare a Statului Român, nu poate invoca un drept de proprietate asupra imobilului.

Tribunalul București, secţia a V-a civilă și de contencios administrativ, prin sentinţa nr. 854 din 12 decembrie 2000, a admis în parte acţiunea, precizată, și a constatat că titlul autorilor reclamanţilor este preferabil titlului autorului pârâtei care a fost obligată să lase imobilul revendicat în deplină proprietate și liniștită posesie reclamanţilor.

Apelul declarat de pârâtă a fost respins ca nefondat prin decizia nr.257 din 8 mai 2001 pronunţată de Curtea de Apel București, secţia a IV-a civilă.

Recursul declarat de pârâtă nu este fondat.

Reclamanţii au investit instanţele judecătorești, la data de 19 mai 2000, cu o acţiune fondată în drept pe prevederile art. 480 C. civ. prin care au revendicat imobilul în litigiu, solicitând, totodată, a se cerceta și hotărî că titlul în baza căruia autorii lor au dobândit nemișcătorul este preferabil titlului de proprietate pe care îl exhibă pârâta.

Legea nr.10 a fost adoptată de Camera Deputaţilor în ședinţa din 16 ianuarie 2001 și a fost publicată în M. Of. al României, Partea I-a, nr. 75 din 14 februarie 2001.

Unul din principiile care guvernează aplicarea legii civile în timp este cel al neretroactivităţii legii civile noi potrivit cu care o lege civilă se aplică numai situaţiilor ce se ivesc ori se nasc în practică după adoptarea ei, iar nu și situaţiilor anterioare, trecute. Într-o altă formulare, potrivit acestui principiu, trecutul scapă legii civile noi. Acest principiu este unul constituţional și de drept civil în același timp, fiind consacrat expres prin art.15 alin. (2) din Constituţia României și art.1 din C. civ.

Nici prin dispoziţiile Legii nr.10/2001 legiuitorul nu s-a abătut de la acest principiu, mai mult, l-a recunoscut și l-a consacrat în mod expres. Astfel, potrivit art.47 alin. (1) din legea citată, prevederile acesteia sunt aplicabile și acţiunilor în curs de judecată, persoana îndreptăţită putând alege calea acestei legi, renunţând la judecarea cauzei sau solicitând suspendarea ei.

Este evident în speţă că instanţele au interpretat corect această prevedere, deoarece, aplicarea legii civile noi (Legea nr.10/2001) era posibilă numai în cazul în care persoanele îndreptăţite (reclamanţii) își exprimau neechivoc voinţa fie în sensul renunţării la prezenta judecată începută la data de 19 mai 2000 potrivit dreptului comun, fie cereau suspendarea acestei judecăţi.

Pe cale de consecinţă, reproșul adus de pârâtă instanţelor în sensul că nu au aplicat dispoziţiile legii civile noi unui proces început și finalizat la instanţa de fond (13 decembrie 2000) mai înainte de adoptarea și intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, se privește ca nefondat, întrucât, într-o soluţie contrară, s-ar încălca principiul constituţional și de drept civil al neretroactivităţii legii civile.

Litigiul dintre părţi a fost soluţionat cu respectarea principiului disponibilităţii, în cadrul procesual stabilit de reclamanţi, care, în temeiul art. 480 C. civ., au cerut compararea titlurilor autorilor privitoare la imobilul litigios și, fără a ignora titlul pârâtei, au solicitat instanţelor să hotărască care dintre cele două titluri aflate în conflict este preferabil.

În dovedirea dreptului de proprietate revendicat în justiţie reclamanţii au invocat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.8663 din 14 octombrie 1904 de fostul Tribunal Ilfov – Secţia Notariat prin care autorii lor comuni au dobândit imobilul.

Confruntată cu acţiunea reclamanţilor, la rândul ei, pârâta s-a apărat că ea este proprietara nemișcătorului invocând în acest sens următoarele: certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO 3 nr. 0142 din 29 aprilie 1993; contractul de vânzare-cumpărare nr. 82 din 29 iulie 1993 încheiat cu Fondul Proprietăţii de Stat; contractul nr.16 din 20 august 1993 încheiat cu Fondul Proprietăţii Private IV Muntenia.

Din cele de mai sus rezultă că instanţele s-au găsit în ipoteza în care ambele părţi, atât reclamanţii, cât și pârâta, produc titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra bunului revendicat, titluri care provin însă de la autori diferiţi, fără să fi existat un raport juridic între ei.

Rezolvarea putea părea simplă întrucât pârâta dovedește că exercită posesiunea nemișcătorului, la care, adăugând titlul său, naște prezumţia (aparenţa) creată de exerciţiul actual al dreptului (in pari causa, melior est causa possidentis). La rândul lor, reclamanţii au invocat prin acţiunea introductivă de instanţă anterioritatea titlului exhibat și au cerut să li se dea câștig de cauză deoarece prezintă titlul cu data cea mai veche. Ei au susţinut că deși pârâta se află în exerciţiul unei posesiuni actuale, autorii reclamanţilor au posedat imobilul înaintea pârâtei, până la data naţionalizării, când au fost deposedaţi nelegitim de cel de la care pârâta pretinde că a obţinut titlul său de proprietate (statul).

Comparând însă între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri aflate în conflict, instanţele au găsit soluţia cea mai raţională în sensul că au dat câștig de cauză acelei părţi care a dobândit imobilul de la autorul al cărui drept este preferabil, în speţă dreptul antecesorului reclamanţilor. Este mai preferabil acest din urmă drept pentru că: autorii reclamanţilor au dobândit terenul prin act autentic și transcris, iar transmiţătorul a fost necontestatul proprietar, ceea ce conferă transferului juridic o prezumţie de legalitate necombătută; pe terenul astfel dobândit, autorii reclamanţilor au ridicat construcţia ce a fost întabulată în cartea funciară provizorie încă din anul 1940, cu un deceniu mai înainte de naţionalizare, ceea ce pune sub legitimă îndoială dreptul pârâtei dedus din prezumţia creată de posesiunea actuală; s-a demonstrat cu actele depuse la dosar că autorii reclamanţilor au exercitat asupra imobilului, până la naţionalizare, o posesiune mai veche, fondată pe un titlu anterior, ceea ce reprezintă elementul cel mai serios și mai puternic de natură a dărâma prezumţia născută de posesiunea pârâtei.

Este adevărat că în litigiul finalizat prin sentinţa civilă nr.11266 din 19 noiembrie 1996 a Judecătoriei sectorului 1 – București și prin care s-a constatat „inexistenţa dreptului de proprietate al statului” asupra imobilului societatea pârâtă nu a fost parte. Dar nu mai puţin adevărat este că reclamanţii au folosit în proces această sentinţă pentru a dovedi că a fost negată și contestată temeinicia dreptului autorului pârâtei (statul) pentru a se da prevalenţă dreptului reclamanţilor, demonstrat ca fiind dobândit prin moștenire legală de la adevăratul proprietar, cumpărător al terenului și cel ce a ridicat construcţia existentă pe acest teren.

Aparent, hotărârea judecătorească amintită nu este opozabilă pârâtei ce nu a fost parte în acel proces. Parte a fost însă autorul pârâtei, cel al cărui drept a fost negat și socotit inexistent, astfel că atare realitate juridică nu putea fi ignorată de cele două instanţe. Întrucât dreptul transmiţătorului a fost calificat ca inexistent într-un proces anterior, instanţele au fost obligate să verifice elementele transferului juridic invocat de pârâtă în cadrul procesului de privatizare, astfel că această constatare juridică afectează în egală măsură și titlul pârâtei.

Referitor la motivul de casare prin care pârâta susţine că a dobândit imobilul în proprietate cu bună-credinţă este de observat că nici practica și nici doctrina nu au înţeles însă să recunoască, în toate cazurile, eficienţa principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are. În conflictul de interese legitime, dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună-credinţă al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoașterea prevalenţei interesului subdobânditorului de bună-credinţă a fost impusă – în baza unor raţiuni cu aplicare mai largă și care au creat un adevărat principiu, de preocupare pentru asigurarea securităţii circuitului civil și a stabilităţii raporturilor juridice.

S-a considerat, pe drept cuvânt, că legea, care apără proprietatea, urmează să se încline înaintea unui principiu superior de echitate și de justiţie: buna-credinţă a cumpărătorului. Din punct de vedere juridic soluţia și-a aflat, așadar, suport în raţiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validităţii aparenţei de drept, a cărui esenţă este exprimată în adagiul „error communis facit jus”.

Incidenţa acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiţii privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului – eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de asemenea, invincibilă, și a unei condiţii privind buna-credinţă a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. În adevăr, instanţele judecătorești au cerut întotdeauna ca terţul cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credinţă, adică să nu fi cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de înlăturat.

În speţă, în aplicarea acestor principii, se constată, din anexele la contractul de vânzare-cumpărare nr. 0016/20 august 1993, invocat de pârâtă ca titlu de proprietate, că acţiunile la care se referă respectivul contract poartă, printre altele, și asupra terenului în suprafaţă de 506,45 mp, precum și asupra clădirii administrative, deci asupra unui imobil a cărei identitate este general sau unanim cunoscută, fiind un imobil vechi, situat în centrul istoric al Capitalei și care străjuiește intersecţia în care este amplasat de aproape șapte decenii, fără ca cineva să-i fi modificat vreodată arhitectura ori structura funcţională.

Chiar dacă contractele exhibate de pârâtă în urma procesului de privatizare sunt din anul 1993, iar hotărârea judecătorească prin care se confirmă inexistenţa dreptului de proprietate al statului asupra imobilului a fost pronunţată în anul 1996, pârâta nu se poate apăra cu succes că este subdobânditoare de bună-credinţă, deoarece, a cunoscut sau trebuia să cunoască mai înainte de cumpărare situaţia juridică a imobilului iar simpla neinformare ori ignoranţă cu referire la atare situaţie, nu scuză eroarea în care pârâta pretinde că ar fi căzut.

Faţă de cele ce preced, recursul declarat de pârâta a fost respins ca nefondat.