Annullability of apartment purchase by non-tenant under Law No. 112/1995 Art. 9

Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 112/1995. Condiţia calităţii de chiriaș a cumpărătorului

În cazul în care locuinţa s-a vândut unei persoane care nu avea calitatea de chiriaș, în sensul prevăzut în art.9 din Legea nr.112/1995, contractul de vânzare-cumpărare este anulabil la cererea proprietarului căreia statul i-a restituit locuinţa.

Secţia civilă, decizia nr. 3880 din 8 octombrie 2003

La 13.09.1999, reclamantul H.G.E. a chemat în judecată pârâta D.S.D. și Municipiul București, prin Consiliul General al Municipiului București și primarul general, solicitând a se constata nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 10737/30.09.1997 și a contractului de vânzare cumpărare nr. 2568/14.09.1998.

Reclamantul a mai cerut obligarea pârâtei D.S.D. la restituirea în deplină proprietate a imobilului și evacuarea acesteia.

In motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că este titularul dreptului de proprietate asupra apartamentului ocupat de pârâta D.S.D., calitate ce i-a fost recunoscută prin sentinţa civilă nr. 9083/8.06.1999 și a introdus acţiune pentru rezilierea contractului de închiriere la 20.07.1998 întrucât pârâta nu a locuit în apartament, iar în timpul soluţionării cauzei ea a cumpărat locuinţa. Temeiul acţiunii, a precizat reclamantul, îl constituie frauda la lege și cauza ilicită a contractului, precum și prevederile Legii nr. 112/1995, art. 6 din H.G. nr. 11/1997 și art. 480 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 10518 din 5.06.2000, Judecătoria sectorului 1 a admis în parte acţiunea, a obligat pârâtele să lase reclamantului în deplină proprietate și posesie imobilul din București str. Ștefan Burcuș nr.4, sector 1, mansardă, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul de mai sus și s-au respins capetele de cerere privind constatarea nulităţii contractului de închiriere nr. 10737/30.09.1997 și de vânzare-cumpărare nr. 2568/14.09.1998, ca neîntemeiate.

În motivarea soluţiei, judecătoria a reţinut că prin compararea titlurilor de proprietate, s-a dat eficienţă titlului reclamantului, care provine de la adevăratul proprietar; evacuarea pârâtei s-a dispus ca o consecinţă a admiterii primului capăt de cerere, iar cererea de constatare a nulităţii contractului de închiriere și cumpărare s-a respins, reclamantul nefăcând dovada nici uneia dintre cauzele de nulitate invocate.

Apelul declarat de pârâta D.S.D. a fost admis de Tribunalul București, secţia a V-a civilă și de contencios administrativ prin decizia nr.2872 din 8.11.2000. Instanţa de a apel a schimbat în parte sentinţa în sensul că a respins capătul de cerere privind evacuarea pârâtei ca neîntemeiat, menţinând celelalte dispoziţii ale sentinţei.

În justificarea respingerii cererii de evacuare a pârâtei, instanţa de apel a învederat că titlul locativ al pârâtei îl constituie contractul de închiriere, care a fost menţinut ca urmare a respingerii capătului de cerere privind constatarea nulităţii lui.

Curtea de Apel București, secţia a IV-a civilă, prin decizia nr.1422 din 14.05.2001, a respins ca nefondate recursurile formulate de reclamant și de pârâta D.S.D.

Împotriva hotărârilor a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie, fondat pe prevederile art. 330 pct. (2) C. proc. civ., susţinând că hotărârile criticate au fost pronunţate cu încălcarea esenţială a legii, ceea ce a determinat o soluţionare greșită a cauzei pe fond.

Se solicită casarea hotărârilor și respingerea acţiunii introduse de reclamant.

În motivarea recursului în anulare se invocă prevederile art.46 din Legea nr. 10/2001, teza 2, potrivit cărora actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credinţă, iar art. 18 lit. d) din aceeași lege dispune că măsurile reparatorii se stabilesc în echivalent dacă imobilul a fost înstrăinat fostului chiriaș cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Din coroborarea textelor de lege rezultă că persoanele care au încheiat contracte de vânzare-cumpărare cu bună credinţă sunt îndreptăţite să păstreze bunul și spre aceeași concluzie conduc și dispoziţiile art. 1899 C. civ., care stabilesc că buna credinţă se presupune întotdeauna, sarcina probei contrare revine celui care susţine existenţa relei credinţe.

Pârâta a îndeplinit toate condiţiile pretinse de lege pentru a putea cumpăra apartamentul, sentinţa prin care s-a constatat preluarea abuzivă de către stat a apartamentului de la reclamant s-a pronunţat după data cumpărării, pârâta fiind așadar de bună credinţă și beneficiază de prevederile Legii nr. 10/2001.

Criticile formulate în recursul în anulare împotriva hotărârilor atacate sunt nefondate.

Buna credinţă a pârâtei în încheierea contractului de vânzare-cumpărare, care constituie argumentul principal în motivarea recursului în anulare, nu poate fi reţinută.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente.

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 1/1997 prevăd în art. 6 că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc portivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.

Pârâta, la 25 ianuarie 1996, data intrării în vigoare a legii, nu ocupa apartamentul din litigiu și nici nu avea privitor la el un contract de închiriere. Acesta s-a încheiat la 1.10.1997, deci ulterior intrării în vigoare a legii, cu precizarea că la data încheierii lui normele metodologice evocate erau aplicabile, ele fiind aprobate la data de 18 februarie 1997 prin H.G. nr. 11/1997.

Întrucât pârâta nu întrunea condiţiile prevăzute de lege pentru a putea cumpăra apartamentul, susţinerea bunei sale credinţe nu are nici un suport legal, iar prevederile Legii nr. 10/2001, intrate în vigoare după introducerea acţiunii reclamantului, nu au constituit temeiul legal al pretenţiilor acestuia.

Pentru aceste considerente recursul în anulare a fost respins.