Vindication claim against bona fide purchaser under Law 112/1995 barred by apparent owner doctrine

Revendicarea imobilului de la chiriașul care l-a cumpărat conform Legii nr.112/1995

Investită cu o acţiune în revendicare, în care titlul reclamantului îl constituie contractul de vânzare-cumpărare încheiat anterior naţionalizării locuinţei iar titlul pârâtului este contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 cu proprietarul aparent, instanţa va putea să verifice dacă sunt întrunite cerinţele teoriei proprietarului aparent

Secţia civilă, decizia nr.2685 din 19 iunie 2003

Reclamanta P.S. a chemat în judecată pe pârâţii L.R. și SC Titan Al SA, revendicând imobilul precizat în acţiune și constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare nr.1557/30 ianuarie 1997, prin care bunul a fost vândut primei pârâte în baza Legii nr.112/1995. In motivarea acţiunii, încadrată în drept în dispoziţiile art.480-481 și art.948 C.civ., reclamanta a arătat că întregul imobil a aparţinut tatălui său, de la care a fost naţionalizat, măsură nelegală, astfel cum s-a statuat prin sentinţa civilă nr.6162 din 4 iulie 1997 a Judecătoriei Sectorului 3. Ca atare, se impune anularea contractului încheiat între pârâţi având ca obiect un bun ce îi aparţine ei, ca unică moștenitoare a fostului proprietar. Ulterior s-a renunţat la cel de-al doilea capăt de cerere.

Tribunalul București, secţia a III a civilă, a prin sentinţa nr.84 din 22 ianuarie 2002, a admis acţiunea principală restrânsă, a obligat pe pârâta L.R. să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul.

A motivat instanţa de fond soluţia la care s-a oprit, în principal, prin efectele constatărilor din hotărârea judecătorească anterior pronunţată și opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate dobândit pe cale succesorală de la autorul său și recunoscute prin caracterul declarativ al sent.civ.nr.6162/4.07.1997. Procedând la compararea titlurilor, s-a considerat că esenţial este criteriul legalităţii titlului autorilor părţilor, în raport cu care s-a conchis că titlul reclamantei este preferabil.

Prin decizia nr.330 din 16 septembrie 2002, Curtea de Apel București, secţia a III-a civilă, a admis apelurile pârâţilor și, schimbând sentinţa, a respins acţiunea.

In motivarea deciziei, instanţa de apel a reţinut că, necontestat, la data cumpărării apartamentului, pârâta L.R. nu avea cunoștiintă despre pretenţiile reclamantei, astfel încât, chiar dacă prin hotărâre judecătorească s-a constatat, ulterior, nevalabilitatea titlului statului, buna credinţă a cumpărătoarei o îndreptăţește să păstreze bunul. Ca argument a fost invocată chiar renunţarea reclamantei la cel de-al doilea capăt al cererii. In plus, invocându-se principiul introdus prin art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, interpretat și de Curtea Constituţională în decizia nr.191/25 iunie 2002, s-a conchis că, în speţă, compararea titlurilor de proprietate nu poate fi primită ca modalitate de soluţionare a acţiunii în revendicare.

Impotriva deciziei a declarat recurs reclamanta, reproșând instanţei de apel că: a schimbat natura cauzei cu care a fost investită, invocând decizia Curţii Constituţionale din materia nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare într-o cauză care nu avea un asemenea obiect; a aplicat greșit Legea nr.112/1995, neinvocată in acţiune, precum și art.129 alin.5 C.proc.civ. care obligă judecătorii să stăruie prin toate mijloacele pentru aflarea adevărului. Or, susţine recurenta, fără a administra probe, instanta de apel a consacrat teza bunei credinţe a pârâtei.

Recursul este nefondat.

Reclamanta a investit instanţa la 10 octombrie 2000 cu o acţiune, restrânsă ulterior, prin care a solicitat pârâtei L.R. să-i lase liniștită posesia asupra unui imobil a cărui proprietară s-a pretins. A precizat în numeroase rânduri că acţiunea formulată este o acţiune în revendicare pe care instanţele trebuie să o soluţioneze prin compararea titlurilor celor două părţi litigante.

In dovedirea cererii sale, reclamanta a depus în copie trei contracte de vânzare-cumpărare prin care în anii 1934, 1936 și 1937 diferite persoane au vândut lui G.I. (despre care reclamanta afirmă că este tatăl său) părţile lor indivize asupra imobilului în discuţie. De asemeni a depus copia contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 30 ianuarie 1997 prin care pârâta a cumpărat în temeiul Legii nr.112/1995 apartamentul în care locuia din 1981 în calitate de chiriaș. Și-a mai completat probatoriul reclamanta cu copia sent.civ.nr.6162 din 4 iulie 1997 a Judecătoriei Sectorului III prin care s-a soluţionat o altă acţiune a ei, formulată la 9 aprilie 1997 în contradictoriu cu Primăria București. Bunul a fost naţionalizat în anul 1950, figurând în anexa Decretului nr.92/1950 alături de alte trei apartamente care aparţinuseră lui I.G.

In analiza pe care a făcut-o, prima instanţă a folosit pentru comparaţie criteriul “legalităţii” titlului, apreciind că dreptul de proprietate a intrat în mod legal în patrimoniul autorului și s-a transmis pe cale succesorală la reclamantă. In schimb, se susţine în sentinţă, pârâta a dobândit de la un neproprietar, iar principiul aparenţei nu are nici o incidenţă.

Instanţa de apel, dimpotrivă, a dat eficienţă principiului aparenţei în drept care a fost aplicat în favoarea pârâtei-posesoare care a dobândit cu titlu oneros, un bun individual determinat, de la un proprietar aparent, fiind de bună credinţă și împărtășind o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului.

Procedând în acest mod, prin aplicarea teoriei proprietarului aparent, proprie soluţionării acţiunii în revendicare, instanţa de apel nu a schimbat natura juridică a obiectului dedus judecăţii, cum se susţine în motivele de recurs. Intr-adevăr, după ce și-a motivat soluţia cu referire la datele concrete ale dosarului, instanţa de apel, pentru a-și întări argumentarea, a folosit consideraţii ale Curţii Constituţionale, care investită cu excepţia de neconstituţionalitate a art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, a readus în atenţie consideraţiile teoretice cu privire la adagiul error communis facit jus. Procedând în acest mod, instanţa de apel nu a făcut decât să aplice exigenţele art.261 pct.5 C.proc.civ acordând importanţa cuvenită argumentelor instanţei de contencios constituţional, fără ca prin aceasta să se considere că obiectul cererilor ar fi trebuit să fie identic pentru această trimitere.

Nefondată este și critica referitoare la folosirea de către instanţa de apel, în motivare a referirilor la dispoziţiile Legii nr.112/1995, neinvocate în acţiune. Investită cu o acţiune în revendicare în care titlul reclamantei îl reprezintă contractele de vânzare-cumpărare din anii 1934, 1936 și 1937 iar titlul pârătei, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 cu proprietarul aparent, instanţa nu putea ignora dispoziţiile acestei legi, chiar dacă nu au fost indicate ca temei în drept al acţiunii.

In speţă, pârâtei P.S. i s-a acordat cu drept cuvânt preferinţă în acţiunea în revendicare, în condiţiile în care: la data încheierii contractului statul avea aparenţa că este proprietar al bunului, ce figura în anexa Decretului nr.92/1950; o lege specială permitea cumpărarea de către chiriași a apartamentelor în condiţii strict reglementate de art.9 din Legea nr.112/1995; nici o hotărâre judecătorească contrară acestei aparenţe de legalitate a titlului statului nu fusese pronunţată (acţiunea reclamantei în contradictoriu cu statul fiind promovată ulterior cumpărării bunului de către pârâtă); prin nici o probă nu s-a răsturnat prezumţia de bună-credinţă a posesorului-pârât.

Ca atare, fiind întrunite cerinţele teoriei proprietarului aparent, efectul imediat este acela al respingerii acţiunii în revendicare a adevăratului proprietar îndreptată împotriva posesorului dobânditor de la proprietarul aparent. Desigur că în raporturile dintre proprietarul aparent și adevăratul proprietar este loc de desocotire, care variază după cum proprietarul aparent a fost de bună-credinţă sau de rea credinţă. In prezentul litigiu însă, instanţa nu a fost investită cu o cerere având un asemenea obiect.

Folosind un asemenea raţionament, motivat, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre legală, astfel că se impune menţinerea acesteia.

Faţă de cele ce preced, conform art.312 și 314 C.pr.civ, recursul se va respinge ca nefondat.