Lease dispute annulled; eviction and improvement compensation claims rejected pending lease termination.

Despăgubiri solicitate de chiriași pentru îmbunătăţirile aduse locuinţei cu acordul proprietarului anterior.

Despăgubirile care au ca temei art.43 alin. (1) și (3) din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr.40/1999, se pot solicita la data încetării contractului de închiriere, deoarece, până atunci, chiriașul este cel care se folosește de sporul de valoare.

Secţia civilă, decizia nr.2521 din 10 iunie 2003

Reclamantul M.M.C. a chemat în judecată pe pârâţii N.V. și A.S., soţi, și a solicitat evacuarea acestora din spaţiul ce îl ocupă în imobilul situat în București, str.Aviator Mărășescu nr.2, sector 1 parter și mansardă.

În motivarea acţiunii reclamantul arată că este proprietarul imobilului dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare nr.2577/26 august 1996 transcris sub nr.8417 iar pârâţii locuiesc în imobil în calitate de chiriași, și au produs distrugere, degradări, punând în pericol construcţia și au schimbat destinaţia de locuinţă a spaţiului ocupat în spaţiu comercial.

Pârâţii au formulat întâmpinare prin care a arătat că modificările aduse locuinţei au fost făcute cu acordul fostului proprietar precizând că lucrările erau necesare pentru conservarea imobilului.

Pe cale de cerere reconvenţională pârâţii au solicitat ca reclamantul să fie obligat la plata contravalorii îmbunătăţirilor efectuate și totodată să li se acorde un drept de retenţie asupra imobilului până la plata lor.

Prin sentinţa civilă nr.2825/9.03.2001, Judecătoria sector 1 București a admis acţiunea și a dispus evacuarea pârâţilor.

Prin aceeași sentinţă s-a admis și cererea reconvenţională reclamanta fiind obligată să plătească pârâţilor contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, în cuantum de 535.453.000 lei, stabilindu-se și un drept de retenţie asupra imobilului până la plata sumei datorate.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că pârâţii ocupă imobilul fără titlu, întrucât contractul de închiriere al acestora nu a fost reînoit potrivit prevederilor O.U.G. nr.40/1999 și că pârâţii au efectuat lucrări de modificare a locuinţei, schimbând structura interioară a apartamentului nr.1 și destinaţia acestuia, fără consimţământul proprietarului.

Cu privire la cererea reconvenţională instanţa a reţinut că lucrările efectuate de părăta-reclamantă la apartamentul în litigiu au adus un spor de valoare acestuia și pentru a nu se realiza o îmbogăţire fără justă cauză a reclamantului, pârâţii sunt îndreptăţiţi să primească contravaloarea lucrărilor.

Prin decizia nr.2448/A18.09.2001, Tribunalul București – secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de pârâţi.

Curtea de Apel București – Secţia a IV-a civilă prin decizia nr.313/5 februarie 2002, a admis recursul pârâţilor, a modificat în parte hotărârile criticate în sensul că a respins acţiunea de evacuare ca neîntemeiată și a menţinut toate celelalte dispoziţii ale sentinţei și deciziei.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de recurs a considerat că, în speţă, operează prorogarea legală a contractului de locaţiune prevăzută de O.U.G. nr.40/1999, pârâţii ocupând imobilul în baza locaţiunii conferită de acest act normativ.

De asemenea, a apreciat instanţa de recurs, lucrările de îmbunătăţiri ale imobilului nu au dus la modificări structurale sau la schimbarea destinaţiei locuinţei, întrucât există acordul și aprobarea proprietarului imobilului de la data efectuării lucrărilor.

Împotriva deciziei civile nr.313/5 februarie 2002 pronunţată de Curtea de Apel București secţia a IV-a civilă a declarat recurs în anulare procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie considerând că hotărârea atacată a fost pronunţată cu încălcarea esenţială a legii ceea ce a determinat o soluţionare greșită a cauzei pe fond.

Recursul în anulare este fondat.

Din probele administrate rezultă că pârâţii au executat lucrări, la imobilul pe care îl ocupă în calitate de chiriași, în perioada anilor 1974-1975, cu acordul administratorului, din acea perioadă, care, la data respectivă, era I.C.R.A.L. Herăstrău, prin unităţi specializate ale acestuia.

Expertizele efectuate în cauză au stabilit că lucrările efectuate la apartament nu au afectat structura de rezistenţă a construcţiei și nu au constat din modificări funcţionale.

În raport cu starea de fapt rezultată din probe, se reţine că, în cauză, nu sunt aplicabile prevederile art.13 lit.g din OUG nr.40/1999, pârâţii continuând locaţiunea în conformitate cu art.1 și art.7 din aceeași lege măsura evacuării lor din locuinţă fiind corect respinsă de instanţa de recurs.

Rezultă că între reclamant și pârâţi vor continua raporturile locative în condiţiile în care aceste raporturi sunt reglementate de OUG nr.40/1999 și Legea nr.114/1996.

Or, în această situaţie, cererea reconvenţională formulată de pârâţi cu privire la restituirea contravalorii lucrărilor executate la imobil trebuia soluţionată în raport cu art.43 din OUG 40/1999 care prevede că chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare și utile efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative.

Chiriașii, din locuinţele care au fost restituite, potrivit legii, foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, au dreptul la despăgubiri în condiţiile alin (1) și (3) din art.43 al OUG nr.40/1999.

Dar, dreptul la despăgubiri se naște de la data încetării contractului de închiriere, prin ajungere la termen sau în alte condiţii prevăzute de lege, deoarece, până la încetarea raporturilor locative, chiriașul este cel care se folosește de acest spor de valoare.

Dacă s-ar admite teza potrivit căreia chiriașul ar putea cere contravaloarea îmbunătăţirilor ce exced cheltuielilor locative - lucrări efectuate cu respectarea aprobărilor necesare și consimţământul proprietarului - s-ar crea o îmbogăţire fără justă cauză a acestuia din urmă întrucât la sfârșitul locaţiunii valoarea îmbunătăţirilor va fi inferioară prin uzură, morală și fizică, de care a profitat chiriașul, fără vreun profit direct în patrimoniul proprietarului.

În lumina acelorași considerente, neputându-se naște în favoarea chiriașului un drept cert actual și determinat, cu privire la valoarea lucrărilor executate la imobil înainte de încetarea contractului de locaţiune și în lipsa obligaţiei de a preda imobilul închiriat, nu se poate pretinde recunoașterea unui drept de retenţie pentru garantarea creanţei.

Pentru considerentele arătate recursul în anulare urmează a fi admis și a se casa toate hotărârile pronunţate în cauză prin care s-a judecat cauza în fond, apel și recurs, iar pe fond rejudecându-se acţiunea principală și cererea reconvenţională, acestea se vor respinge.