Nullity of housing sale to tenant under Law 112/1995: exclusion of legal appearance principle due to lack of invincible error and bad faith

Contracte

În materia contractelor prin care s-au vândut chiriașilor imobilul la care se referă Legea nr.112/1995, operează principiul validităţii aparenţei de drept dacă sunt întrunite, cumulativ, condiţia privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului – eroare care trebuie să fie comună și invincibilă – și condiţia privind buna-credinţă a subdobânditorului care trebuie să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială.

Secţia civilă, decizia nr.1939 din 14 mai 2003

În fond după casare, Judecătoria Sectorului 2 București, prin sentinţa civilă nr.9044 din 11 iulie 2000, a admis acţiunea formulată de S.S.O. și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.01449 din 12 decembrie 1996, încheiat între Primăria Municipiului București, reprezentată de S.C. Apolodor S.A. și B.O. cu privire la apartamentul nr.6 situat în București, str.Alecu Russo nr.24-26, etaj 1, sectorul 2. Au fost obligate pârâtele să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul în litigiu, naţionalizat nelegal prin Decretul nr.92/1950.

Tribunalul București – Secţia a III-a civilă, prin decizia nr.496/A din 15 februarie 2001, a respins ca nefondat apelul declarat de Municipiul București prin primarul general. A admis apelul promovat de pârâta B.O. și a schimbat în tot sentinţa judecătoriei, în sensul că a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantei S.S.O.

Curtea de Apel București – Secţia a IV-a civilă, prin decizia nr.2332 din 11 septembrie 2001, a admis recursul declarat de reclamanta S.S.O. a casat decizia Tribunalului București, în sensul că a respins ca nefondat apelul pârâtei B.O. împotriva sentinţei civile nr.9044 din 11 iulie 2000 a Judecătoriei Sectorului 2 București.

Împotriva deciziei dată în recurs de Curtea de Apel București, a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie susţinând că hotărârea judecătorească a fost pronunţată cu încălcarea esenţială a legii, ceea ce a determinat o soluţionare greșită a cauzei pe fond.

În motivarea recursului în anulare s-a susţinut că potrivit art.966 cod civil, obligaţia fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect, iar conform art.968 din același cod, cauza este nelicită când este prohibită de legi ori este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.

Cauzele de nulitate absolută sunt strict determinate de lege, iar cauza ilicită conduce la nulitatea actului juridic. În speţă, se susţine în motivarea recursului în anulare, că nu poate fi reţinută frauda la lege întrucât aceasta presupune folosirea unor mijloace legale în scopuri ilicite; or, în cauză, scopul era unul licit, prevăzut de Legea nr.112/1995, care oferea posibilitatea chiriașului de a cumpăra imobilul închiriat.

Astfel, pârâta B.O. a depus cerere pentru cumpărarea imobilului în care locuia în calitate de chiriașă în cadrul termenului prevăzut de art.9 și art.14 din Legea nr.112/1995, iar buna-credinţă a acesteia nu poate fi pusă sub semnul întrebării întrucât la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare proprietarul imobilului era Consiliul Local al Municipiului București, ca urmare a admiterii recursului în anulare promovat de procurorul general la 15 octombrie 1996.

„Aparenţa de proprietar a statului era evidentă”, în această situaţie în favoarea pârâtei operând principiul de drept prevăzut de art.486 cod civil. Împrejurarea că pârâta a formulat cerere de cumpărare a imobilului înaintea soluţionării recursului în anulare nu înlătură buna ei credinţă din moment ce contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat după soluţionarea acestuia, iar sentinţa de retrocedare era anulată.

S-a cerut admiterea recursului în anulare, casarea deciziei dată de Curtea de Apel București și, pe fond, respingerea recursului declarat de reclamantă împotriva hotărârii prin care s-a respins acţiunea.

Recursul în anulare nu este fondat.

La data de 26 aprilie 1993, reclamanta S.S.O. a revendicat în justiţie apartamentul nr.6 situat în București, str.Alecu Russo nr.24-26, etaj 1, sectorul 2, cu motivarea că dreptul de proprietate asupra imobilului a fost dobândit în nume propriu, în perioada în care era minoră, terenul fiind cumpărat, iar construcţia ridicată prin contribuţia tatălui reclamantei, B.P., de profesie avocat. În acest sens, reclamanta a depus la dosar contractul autentic de vânzare-cumpărare a terenului și contractul de locaţiune de servicii referitor la construirea apartamentului și a susţinut că naţionalizarea bunului, ce s-a dispus în baza Decretului nr.92/1950, a fost contrară legii deoarece, la data trecerii nemișcătorului în proprietatea statului, reclamanta – titulară a dreptului de proprietate era minoră, iar tatăl său, pe numele căruia a operat naţionalizarea, era avocat, deci făcea parte dintr-o categorie socială exceptată de la aplicarea decretului.

Investită cu soluţionarea acelei cauze, Judecătoria Sectorului 2 București, prin sentinţa civilă nr.9068 din 20 octombrie 1994, a admis acţiunea reclamantei S.S.O. și a obligat pe pârâţii Consiliul Local al Municipiului București și S.C. Apolodor S.A. să-i restituie bunul revendicat.

Hotărârea judecătoriei a rămas definitivă prin neapelare.

Împotriva acestei sentinţe, la data de 19 octombrie 1995, în temeiul art.330 pct.1 C.proc.civ. în redactarea textului în vigoare la acea dată, a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie care a susţinut că hotărârea este nelegală întrucât a fost pronunţată cu depășirea atribuţiilor puterii judecătorești. Recursul în anulare a fost admis de Curtea Supremă de Justiţie – Secţia civilă, care, prin decizia nr.3138 din 15 octombrie 1996, a casat sentinţa judecătoriei și a respins acţiunea în revendicare.

După promovarea recursului în anulare, dar mai înainte de soluţionarea lui, la data de 17 aprilie 1996, B.O., care nu a fost parte în acel litigiu, s-a adresat cu o petiţie olografă Curţii Supreme de Justiţie în care a arătat că: „ în calitate de chiriașă în imobilul retrocedat cu încălcarea regulilor de competenţă ale judecătorilor și pentru care Parchetul general de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie a declarat recurs în anulare, vă rog să binevoiţi a aproba cererea mea de a se recurge la citarea cu agent procedural, pentru că judecarea procesului se amână permanent din lipsă de procedură”.

Invocând calitatea de chiriaș urmare a unui schimb de locuinţă și că domiciliază în imobil împreună cu mama sa în vârstă de 80 de ani, bolnavă, precum și cu o nepoată, numita B.O. a cerut urgentarea soluţionării recursului în anulare „având interes în cauză”, după cum a arătat în petiţia menţionată.

Mai înainte de finalizarea (soluţionarea) acelui recurs în anulare, la data de 8 august 1996, numita B.O. s-a adresat S.C. Apolodor S.A. cu o cerere de cumpărare a apartamentului pe care reclamanta îl revendica în justiţie.

S.C. Apolodor S.A., ca reprezentantă a Primăriei Municipiului București, a vândut apartamentul pârâtei B.O. la data de 12 decembrie 1996 (contract nr.01449), deci după soluţionarea primului recurs în anulare.

Cauza, fiind una dintre condiţiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziţiei subiective a părţilor faţă de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă, cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparţine vânzătorului, poziţie subiectivă în funcţie de care cumpărătorul urmează să fie calificat ca fiind de bună sau de rea-credinţă, își are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.

Nici practica și nici doctrina nu au înţeles însă să recunoască, în toate cazurile, eficienţă distructivă principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună-credinţă al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoașterea prevalenţei interesului subdobânditorului de bună credinţă a fost impusă - în baza unor raţiuni cu aplicare mai largă și care au creat un adevărat principiu -, de preocuparea pentru asigurarea securităţii circuitului civil și a stabilităţii raporturilor juridice.

S-a considerat că legea, care apără proprietatea, urmează să se încline înaintea unui principiu superior de echitate și de justiţie: buna-credinţă a cumpărătorului, Din punct de vedere juridic soluţia și-a aflat așadar suport în raţiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validităţii aparenţei de drept, a cărui esenţă este exprimată în adagiul „error communis facit jus”.

Incidenţa acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiţii privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului - eroare care trebuie să fie comună sau unanimă - și, deasemenea, invincibilă -, și a unei condiţii privind buna-credinţă a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. În adevăr, instanţele judecătorești au cerut întotdeauna ca terţul cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credinţă, adică să nu fi cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de înlăturat.

În speţă, în aplicarea acestor principii, se constată că pârâta B.O., nu numai că nu a fost în eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătoarei Primăria Municipiului București, eroare ce putea fi evitată prin simpla informare, ci, din contra, intervenind într-un proces ce se desfășura între alţii și, solicitând urgentarea lui, a cunoscut realitatea, atât cu privire la calitatea de proprietar a reclamantei, cât și cu referire la demersul ei judiciar de apropriere a bunului de care nelegal a fost lipsită.

Cunoscând cine este adevăratul proprietar al imobilului, solicitând judecătorilor să urgenteze soluţionarea recursului în anulare și prevăzând soluţia de admitere a acestuia în temeiul unei jurisprudenţe unanim cunoscute chiar la acea dată, pârâta B.O. a urmărit instrumentarea în mare grabă a contractului de vânzare-cumpărare și prin aceasta vătămarea ori păgubirea gravă a adevăratului proprietar, prin lipsirea lui de un drept legitim.

Nu eroarea generată de neinformare sau ignoranţă, ci speranţa în nereușita reclamantei de a-și revendica bunul, a determinat-o pe pârâtă să încheie contractul de vânzare-cumpărare, ceea ce pe plan psihologic exclude ideea de credinţă legitimă și, corelativ, de bună-credinţă, iar comportamentul pârâtei răstoarnă o atare prezumţie și, inevitabil, nimicește aparenţa de drept.

Faţă de cele ce preced, soluţia dată de Curtea de Apel București se privește ca legală și temeinică, motiv pentru care recursul în anulare a fost respins ca nefondat.