Vindication of nationalized property defeated by good faith purchase under the doctrine of apparent ownership

Acţiune în revendicarea imobilului preluat de stat prin naţionalizare și cerere de anulare a contractului prin care s-a vândut locuinţa chiriașului. Acţiune înregistrată anterior Legii nr. 10/2001

Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale principale. Dreptul de proprietate privată. Imobil preluat de stat prin naţionalizare. Revendicare. Acţiune anterioară Legii nr. 10/2001. Cerere de anulare a contractului prin care locuinţa a fost vândută chiriașului

Index alfabetic : Drept civil

- Proprietate preluată de stat

- Revendicare. Acţiune anterioară Legii nr. 10/2001

- Contract de vânzare-cumpărare intervenit între stat și chiriaș

- Buna-credinţă a chiriașului cumpărător

C.civ., art, 480, 481, 1890, 1898, 1899

Legea nr. 112/1995, art. 9

Acţiunea în revendicare și de anulare a contractului prin care, în temeiul Legii nr. 112/1995, statul a vândut chiriașului locuinţa naţionalizată abuziv, nu trebuie admisă dacă cumpărătorul a fost de bună-credinţă, operând - conform adagiului „error communis facit jus” - o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului.

Faptul că, anterior vânzării locuinţei, proprietarul deposedat de stat a notificat comisiei constituită pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 cererea de a i se acorda „despăgubiri” - iar nu solicitarea restituirii în natură a locuinţei - întărește convingerea, pentru chiriașul cumpărător, că statul vânzător era proprietar, de la care era în drept a cumpăra imobilul.

I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,

decizia nr.6429 din 17 noiembrie 2004

La 14 martie 1997, reclamanta R.I. a solicitat instanţei, în contradictoriu cu SC “A” SA și Consiliul General al Municipiului București, obligarea pârâţilor de a-i lăsa în deplină proprietate și posesie un imobil situat în București, - compus din mai multe apartamente - preluat fără titlu în proprietatea statului.

Ulterior, la 24 iunie 1998, reclamanta și-a precizat acţiunea solicitând anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de SC “A” SA cu T.I., T.V., N.V., N.A., E.M., și E.L., care au fost chemaţi în judecată în calitate de pârâţi pentru a fi obligaţi să-i lase reclamantei, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul în litigiu.

După casarea unei prime hotărâri, Tribunalul București, secţia a III-a civilă, prin sentinţa nr. 681 din 7 iunie 2000, a admis acţiunea, astfel cum a fost completată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că imobilul în litigiu, proprietatea bunicilor reclamantei, a fost preluat de stat fără titlu valabil, prin aplicarea greșită a Decretului nr.92/1950, în condiţiile în care aceștia erau exceptaţi de la naţionalizare, fiind intelectuali profesioniști. Ca atare, statul, nefiind proprietarul imobilului, nu-l putea înstrăina pârâţilor, persoane fizice, cu atât mai mult cu cât, anterior încheierii contractelor, reclamanta a notificat comisia instituită pentru aplicarea Legii nr. 112/1995.

După ce i s-a casat o primă hotărâre, Curtea de Apel București, secţia a III-a civilă, prin decizia nr.430 A din 4 noiembrie 2002, a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâţii cumpărători ai apartamentelor ce compuneau construcţia revendicată.

Recursurile declarate de pârâţii cumpărători ai apartamentelor sunt fondate.

În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credinţă al bunului său imobil, atât practica cât și doctrina nu au înţeles să recunoască, în toate cazurile, eficienţa principiului „nemo plus iuris ad allium transferre potest guam ipse habet”.

Astfel, recunoașterea prevalenţei interesului subdobânditorului, de bună credinţă, a fost impusă, în baza unor raţiuni cu aplicare mai largă și care au creat un principiu de asigurare a securităţii circuitului civil și a stabilităţii raporturilor juridice.

S-a considerat, pe drept cuvânt, că legea, care apără proprietatea, urmează să se încline înaintea unui principiu superior de echitate și de justiţie: buna credinţă a cumpărătorului.

Din punct de vedere juridic, soluţia și-a aflat suport în raţiuni de ordin pragmatic concretizate în principiul validităţii aparenţei de drept, a cărui esenţă este exprimată în adagiul „error communis facit jus”.

În speţă, deși au reţinut corect că imobilul a fost preluat abuziv de către stat, instanţele nu au dat eficienţă acestui principiu, care ar fi trebuit aplicat în favoarea pârâţilor - posesori ce au dobândit cu titlu oneros apartamentele în litigiu, de la un proprietar aparent, fiind de bună credinţă și împărtășind o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului.

Astfel, cum acţiunea în revendicare a fost formulată de reclamantă la 14 martie 1997, la data încheierii celor patru contracte de vânzare-cumpărare (10.XII:1996, 24.XII.1996 și respectiv 17 ianuarie 1997), statul avea aparenţa că este proprietarul bunului, ce figura în anexa Decretului nr.92/1950.

De asemenea, o lege specială permitea cumpărarea de către chiriași a apartamentelor, în condiţiile strict reglementate de art.9 din Legea nr.112/1995 și nici o hotărâre judecătorească, contrară acestei aparenţe de legalitate a titlului statului, nu fusese pronunţată, acţiunea reclamantei, în contradictoriu cu SC “A” SA și Consiliul General al Municipiului București, fiind promovată ulterior încheierii acestor contracte.

Ca atare, prin nici o probă reclamanta nu a reușit să răstoarne prezumţia de bună credinţă a posesorilor-pârâţi.

În ceea ce privește cererea adresată de reclamantă comisiei instituită în baza Legii nr.112/1995, formulată la 18 iunie 1996, la care instanţa de apel face trimitere, aceasta este explicită în sensul că se solicita despăgubiri, pentru imobil, făcându-se precizarea comunicării ulterioare a contului în care vor fi virate sumele primite cu acest titlu.

În concluzie, fiind întrunite cerinţele teoriei proprietarului aparent, efectul imediat trebuie să fie acela al respingerii acţiunii în revendicare formulată de moștenitoarea adevăraţilor proprietari împotriva posesorilor dobânditori de la proprietarul aparent.

Faţă de cele ce preced, s-au admis recursurile și s-a casat decizia atacată, precum și sentinţa tribunalului, cu consecinţa respingerii acţiunii.