Enforceability of real estate pre-contract: withdrawal clause and co-ownership consent bar judicial substitution of authentic deed
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the buyer’s appeal, upholding the appellate court’s dismissal of the claim and thereby preserving the first-instance ruling that the defendant seller was not bound to execute the sale. The dispute concerned a real estate transaction where the buyer sought a judicial decision to serve as a substitute for an authentic deed of sale, arguing that the seller had refused to authenticate the contract after signing a private document (a "receipt") containing a promise to sell a 0.20 ha land parcel. The Court held that the private document constituted a bilateral pre-contract (antecontract) containing a clause allowing either party to withdraw with the payment of double the deposit as damages, meaning the buyer was only entitled to compensation for breach rather than specific performance. Furthermore, the Court ruled that a judicial decision substituting for an authentic deed of sale is legally impermissible when the seller holds only an undivided co-ownership share without the consent of the co-owners to sell the entire property, citing the invalidity of such arrangements under Articles 1073 and 1294 of the Civil Code.
Legislator headnote
AI generatedart. 2 din Legea nr. 54/1998; Enforceability of real estate pre-contract: withdrawal clause and co-ownership consent bar judicial substitution of authentic deed: Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că între părţi s-a încheiat, la data de 16 martie 1996, o convenţie, consemnată în înscrisul sub semnătură privată, intitulat „chitanţă”, prin care pârâtul s-a obligat să-i transmită reclamantului dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 0,20 ha teren, pentru care pârâtului i-a fost reconstituit dreptul de proprietate, alături de coproprietara B. I., conform titlului de proprietate nr. 202/50680 din 15 aprilie 1996. Pârâtul nu și-a îndeplinit obligaţia stabilită prin actul juridic menţionat, refuzând să accepte autentificarea contractului așa cum dispune art. 2 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Vânzare-cumpărare a unui imobil. Antecontract. Neperfectarea contractului din cauza faptului că promitentul-vânzător s-a răzgândit și nu există acordul proprietarului coindivizar.
Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii. Contracte. Partea generală. Condiţii de validitate. Partea specială. (Antecontract) Promisiunea de vânzare-cumpărare.
Index alfabetic: Drept civil
- Antecontract de vânzare-cumpărare.
- Promisiune de vânzare-cumpărare.
C. civ., art. 1073 și urm; art.1294 și urm.
Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil nu poate fi perfectat și, în consecinţă, o hotărâre judecătorească de constatare a acestei vânzări nu poate fi pronunţată: a) dacă, prin antecontractul încheiat între părţi, s-a prevăzut că oricare dintre acestea se poate răzgândi cu consecinţele precizate în antecontract – restituirea dublului arvunei; b) vânzătorul este proprietar numai pentru o cotă parte indiviză din imobil și nu există acordul celuilalt coproprietar pentru vânzarea întregului imobil.
I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,
decizia nr. 6242 din 11 noiembrie 2004
Prin sentinţa civilă nr. 1995 din 2 septembrie 2003, Judecătoria Drăgășani a admis acţiunea formulată de reclamantul F. I., în contradictoriu cu pârâtul U. Gh. F., și – constatând existenţa convenţiei părţilor privind vânzarea-cumpărarea unei suprafeţe de 0,20 ha teren – a stabilit că hotărârea pronunţată ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că între părţi s-a încheiat, la data de 16 martie 1996, o convenţie, consemnată în înscrisul sub semnătură privată, intitulat „chitanţă”, prin care pârâtul s-a obligat să-i transmită reclamantului dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 0,20 ha teren, pentru care pârâtului i-a fost reconstituit dreptul de proprietate, alături de coproprietara B. I., conform titlului de proprietate nr. 202/50680 din 15 aprilie 1996. Pârâtul nu și-a îndeplinit obligaţia stabilită prin actul juridic menţionat, refuzând să accepte autentificarea contractului așa cum dispune art. 2 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor.
Prin decizia civilă nr. 183/A din 12.11.2003, Curtea de Apel Pitești a admis apelul declarat de pârâtul U. Gh. F. și, reţinând că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de Codul civil pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, a respins acţiunea formulată de reclamant.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul, susţinând că hotărârea atacată este nelegală și netemeinică, deoarece instanţa de apel a interpretat greșit actul sub semnătură privată.
Recursul nu este întemeiat.
Pronunţarea unei hotărâri judecătorești care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare se face în condiţiile prevăzute de art. 1073, 1077 din Codul civil, care nu sunt îndeplinite în cauză.
Convenţia încheiată de părţi este o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract), prin care acestea s-au obligat să încheie contractul în formă autentică, în termen de 14 zile. În antecontract s-a inserat, însă, clauza potrivit căreia, dacă una din părţi se răzgândește, revocându-și consimţământul, cel păgubit să fie despăgubit cu suma dublă. Or, în aceste condiţii, creditorul-recurent are doar dreptul la dezdăunări.
De asemenea, pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, condiţia esenţială este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vândut.
Cum promitent-vânzător are doar o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului în discuţie, nu este posibil a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru întregul bun.
Faţă de cele arătate, recursul a fost respins.