Land ownership conflict between reconstituted pre-collectivization rights and post-collectivization construction holders: appellate decisions quashed, lower court dismissal reinstated favoring construction holder.

Acţiune în revendicarea terenului a cărui proprietate s-a reconstituit, în temeiul Legii nr. 18/1991 pe vechiul amplasament, înainte de cooperativizare, căreia pârâtul îi opune dreptul de proprietate reglementat prin art. 22 din aceeași lege

Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale de proprietate. Dreptul de proprietate privată. Terenuri. Fond funciar. Cooperativizarea terenului. Reconstituirea dreptului de proprietate pe același amplasament al terenului, conform Legii nr. 18/1991. Acţiune în revendicare împotriva pârâtului care invocă dreptul său de proprietate în temeiul aceleiași legi

Index alfabetic : Drept civil

- Proprietatea terenului reconstituită conform Legii nr. 18/1991

- Revendicarea terenului căruia i se opune un drept de proprietate în

temeiul Legii nr. 18/1991

Legea nr. 18/1991, art. 22

Decretul-lege nr. 42/1990

În conflictul de drepturi dintre foștii proprietari de terenuri ce, pe timpul cooperativizării, au fost ocupate de construcţiile unor terţi și deţinători actuali ai acestor construcţii, dreptul de proprietate revine acestora din urmă, conform art. 23 din Legea nr. 18/1991, iar nu foștilor proprietari care pot beneficia, în compensare, de terenuri pe alte amplasamente.

I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,

decizia nr. 6119 din 4 noiembrie 2004

La data de 28 august 2000, reclamanta P.I.K. a chemat în judecată pe pârâtul B.V. pentru a fi obligat să-i lase în deplină proprietate și posesie terenul în suprafaţă de 3550 mp situat în comuna Voluntari.

În motivarea acţiunii reclamanta a învederat că este proprietara unei suprafeţe de teren de 16.000 mp prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr.18/1991, eliberându-i-se titlul de proprietate nr.40173, transcris în registrul de transcripţiuni la nr.7125 din 11 iunie 1998. Conform schiţei cadastrale și vecinătăţilor cuprinse în titlul de proprietate, pârâtul ocupă 3550 mp din terenul reclamantei sub pretextul că a cumpărat acest imobil în anul 1983 de la N.D. și N.A., teren care, după cooperativizarea agriculturii, a fost dat acestora ca lot în folosinţă.

În apărare, pârâtul a invocat excepţia autorităţii lucrului judecat dedusă din sentinţa civilă nr.3417din 18 septembrie 1996 a Judecătoriei Buftea, hotărâre definitivă prin decizia civilă nr.1538/A din 29 mai 1997 a Tribunalului București și irevocabilă prin decizia civilă nr.1781 din 27 octombrie 1998 a Curţii de Apel București prin care a fost respinsă acţiunea promovată de M.I., autoarea reclamantei, și având ca obiect evacuarea pârâtului din imobilul în litigiu și obligarea acestuia de a demola construcţiile edificate pe terenul în suprafaţă de 3550 mp.

Judecătoria Buftea, prin încheierea din 3 mai 2001, a respins excepţia autorităţii de lucru judecat cu motivarea că nu este întrunită condiţia triplei identităţi de părţi, obiect și cauză, condiţie impusă de art.1201 C.civ.

Aceeași instanţă, prin sentinţa civilă nr.4206 din 22 noiembrie 2001, a respins acţiunea.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut, în esenţă, în urma comparării titlurilor că se dă preferinţă titlului exhibat de pârât, întrucât, prin hotărâre judecătorească, s-a constatat că acesta face parte din categoria persoanelor care au dobândit dreptul de proprietate în modalitatea prevăzută de art.23 din Legea nr.18/1991 și, respectiv, art.8 din Decretul-lege nr.42/1990.

Tribunalul București, secţia a III-a civilă, prin decizia nr.1210/A din 12 iunie 2002, a respins ca nefondat apelul declarat de pârât împotriva încheierii de ședinţă din 3 mai 2001 pronunţată de Judecătoria Buftea (încheiere prin care s-a respins excepţia autorităţii de lucru judecat). Prin aceeași decizie, tribunalul a admis apelul declarat de reclamantă, a schimbat sentinţa dată de judecătorie, a admis acţiunea și a obligat pe pârât să lase în deplină proprietate și posesie reclamantei terenul în suprafaţă de 3350 mp.

Pentru a decide astfel, tribunalul a motivat că deși ambele titluri sunt consecinţa aplicării prevederilor Legii nr.18/1991, la baza titlului de proprietate al reclamantei stă operaţiunea de reconstituire a dreptului autorilor săi, ceea ce presupune că terenul a fost proprietatea acestora, ei fiind adevăraţii proprietari. Din contra, titlul pârâtului a fost calificat ca incert și s-a fondat pe o situaţie de fapt ambiguă, respectiv pe o vânzare-cumpărare nevalidată, caz în care dreptul vânzătorului nu a putut fi verificat.

Soluţia tribunalului a fost confirmată de Curtea de Apel București, secţia a IV-a civilă, care, prin decizia nr.2680 din 4 decembrie 2002, a respins ca nefondat recursul pârâtului.

Împotriva deciziilor pronunţate în apel și în recurs, în temeiul art.330 pct.2 C. proc. civ., - text în vigoare la acea dată - a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie care a criticat hotărârile judecătorești atacate sub cuvânt că ele au fost date cu încălcarea esenţială a legii, ceea ce a determinat o soluţionare greșită a cauzei pe fond, susţinându-se, totodată, că acestea sunt și vădit netemeinice.

Recursul în anulare este fondat.

Instanţele s-au găsit în ipoteza în care ambele părţi - atât reclamanta, cât și pârâtul - produc titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra bunului nemișcător revendicat, titluri care, deși fondate pe prevederi ale Legii nr.18/1991, provin de la autori diferiţi, fără să fi existat un raport juridic între ei.

Titlul reclamantei a fost eliberat în anul 1998 în urma procesului de reconstituire a dreptului de proprietate al autorilor, drept dobândit de aceștia printr-un act translativ de drept real din 17 ianuarie 1938; reconstituirea a operat pe vechiul amplasament al terenului și fără a se ţine seama de litigiul purtat în anul 1996 și cu ignorarea realităţilor existente, în sensul că, pe o porţiune din terenul reconstituit reclamantei, se află construcţiile edificate de pârât înainte de anul 1989, curtea și grădina aferentă casei de locuit și anexelor gospodărești.

Din contra, titlul exhibat de pârât reprezintă o hotărâre judecătorească prin care s-a consfinţit o tranzacţie imperfectă, consemnată într-un înscris sub semnătură privată, prin care foștii deţinători ai terenului atribuit după colectivizare – N.D. și N.A., detentori precari au transmis pârâtului, la 6 martie 1982, folosinţa terenului de 3550 mp aflat în proprietatea fostei cooperative de producţie.

Potrivit art.23 din Legea nr.18/1991, sunt și rămân în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moștenitorilor acestora, indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, determinate potrivit art.8 din Decretul-lege nr.42/1990.

Legea și-a fixat preferinţele sale, în sensul că, în procesul de reconstituire și de constituire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, s-a dat prevalenţă deţinătorilor caselor de locuit și a anexelor gospodărești, așa încât terenul aferent acestora, precum și curtea și grădina din jurul lor, intră, prin voinţa legii, în proprietatea privată a deţinătorilor construcţiilor, în timp ce foștii proprietari trebuie compensaţi cu o suprafaţă de teren echivalentă în intravilan sau, în lipsă, cu teren situat în extravilan, în imediata vecinătate.

Deci, în conflictul de drepturi dintre foștii proprietari de terenuri ce, pe timpul colectivizării, au fost ocupate de construcţiile unor terţi și deţinători actuali ai acestor construcţii, legea, fie din considerente de echitate, fie din raţiuni de stabilitate a raporturilor juridice, i-a preferat pe aceștia din urmă, înţelegând să dispună compensarea celor dintâi cu o suprafaţă de teren echivalentă în intravilan ori, după caz, în extravilan, în imediata vecinătate a terenurilor ocupate de construcţii.

Întrucât legea a preferat titlul pârâtului, căruia i-a conferit o forţă probantă completă, specifică titlurilor de împroprietărire care au la origine legea, se impune admiterea recursului în anulare, casarea în întregime a deciziei dată în recurs și, în parte, a deciziei pronunţată de Tribunalul București, în sensul că se va respinge apelul reclamantei împotriva sentinţei Judecătoriei Buftea, hotărâre ce va fi menţinută în totalitate.

Cu referire la excepţia puterii lucrului judecat, dedusă din sentinţa civilă nr.3417 din 18 septembrie 1996 a Judecătoriei Buftea, excepţiune reiterată în recursul în anulare de pârât, și care a constituit și unicul motiv de apel al aceleiași părţi împotriva sentinţei dată în cauză, se constată că atare apărare nu este fondată.

În primul proces s-a cerut evacuarea pârâtului de pe terenul în suprafaţă de 3550 mp și obligarea lui la ridicarea edificatelor, în timp ce în procesul de faţă s-a cerut revendicarea nemișcătorului prin operaţiunea specifică materiei – compararea titlurilor. Se constată, astfel, că cele două acţiuni diferă între ele atât sub raportul obiectului, cât și al cauzei. În timp ce evacuarea, acţiune personală, este o sancţiune de drept civil strâns legată de existenţa unor raporturi juridice de locaţiune îndreptată contra unui detentor precar, revendicarea este o acţiune reală, prin care se reclamă predarea posesiunii unui lucru în temeiul dreptului de proprietate sau fondată pe o pretenţiune de proprietate și îndreptată împotriva posesorului ce deţine materialmente bunul.

Sunt considerente pentru care decizia Tribunalului București sub aspectul soluţiei de respingere a apelului declarat de pârât a fost menţinută.