Inapplicability of a fixed-term lease termination clause after conversion to an indefinite term via tacit renewal

Contract de închiriere. Pact comisoriu referitor la rezilierea contractului pentru nerespectarea obligaţiei chiriașului.

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii. Contracte. RevizuireContract de închiriere cu pact comisoriu de sancţionarea, de drept, a chiriașului care nu-și respectă obligaţia. Relocaţiunea.

Index alfabetic. Drept civil

- Contract de închiriere.

- Pact comisoriu. Reziliere de drept.

- Rezilierea contractului.

- Relocaţiunea.

C. civ. : art. 1437 și art. 1452

Pactul comisoriu, din contractul de închiriere, privitor, în speţă, la rezilierea de drept după neplata timp de trei luni a chiriei și a cotei părţi din cheltuielile comune de întreţinere, operează numai pe durata contractului încheiat pe o perioadă, iar nu și după ce, prin tacita relocaţiune, reglementată prin art. 1437 C. civ., contractul este considerat a fi fără termen, în sensul rezultând din art. 1452 din același cod.

Î.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5770 din 21 octombrie 2004

Prin decizia civilă nr. 897/A din 15 aprilie 2004, Curtea de Apel Cluj a admis apelul declarat de reclamanta Regia Autonomă de Gospodărire Comunală și Locativă Gherla împotriva sentinţei civile nr. 1645 din 9 decembrie 2003 a Judecătoriei Gherla, a admis acţiunea reclamantei împotriva pârâtului M.L. a constatat rezilierea contractului de închiriere nr. 517 din 30 ianuarie 2001 și a dispus evacuarea pârâtului din căminul de nefamiliști precizat în acţiune.

Pentru a decide astfel, Curtea de Apel a reţinut că greșit Judecătoria a respins acţiunea pentru constatarea rezilierii de drept a contractului de închiriere și de evacuare a pârâtului cu toate că acesta a recunoscut că nu a achitat chiria din ianuarie 2003 și cheltuielile de întreţinere din luna aprilie 2002, iar contractul cuprinde clauza rezilierii de plin drept a acestuia, în cazul neachitării chiriei și cheltuielilor de întreţinere, timp de 3 luni consecutiv. (Judecătoria a considerat că neplata nu se datorează culpei pârâtului a cesta aflându-se în imposibilitate fortuită de plată, având un venit de numai 740.000 lei lunar)

Recursul declarat de pârât este fondat, pentru următoarele motive:

La data de 17 ianuarie 2001, s-a încheiat între reclamanta și pârât contractul de închiriere nr. 517 din 30 ianuarie 2001. Termenul prevăzut al locaţiunii era de un an iar contractul cuprindea și un pact comisoriu de gradul IV, în sensul că rezilierea contractului înainte de termen operează de plin drept, fără vreo somaţie prealabilă, în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria și cheltuielile de întreţinere 3 luni consecutiv.

La expirarea termenului contractual, deși nu s-a încheiat un nou acord de voinţă, pârâtul a rămas în folosinţa imobilului, fără ca locatorul să-l împiedice. În această situaţie, contractul a fost prelungit prin tacita relocaţiune, conform art. 1437 și 1452 din Codul civil.

Curtea de Apel a constatat că instanţa de fond a depășit limitele cadrului procesual cu care a fost investită, ea trebuind să constate doar că a operat rezilierea de plin drept a contractului, în virtutea pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract.

Dar, așa cum s-a arătat, pactul comisoriu la care se face referire vizează rezilierea contractului înainte de termen. Prin urmare, această clauză contractuală putea fi invocată doar atât timp cât contractul avea natura unui contract cu durată determinată, nu și pentru perioada ulterioară lunii ianuarie 2002, știut fiind că în urma reînnoirii prin tacită relocaţiune, contractul este considerat că s-a încheiat fără termen.

Pe cale de consecinţă, pentru perioada de plată invocată sunt aplicabile dispoziţiile legale în materia rezilierii judiciare.

Fiind stabilit acest lucru și având în vedere faptul că rezilierea este sancţiunea ce intervine în cazul neexecutării culpabile a unei obligaţii izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare succesivă, urmează a se determina în ce măsură neexecutarea obligaţiilor contractuale este imputabilă pârâtului.

Or, din actele dosarului rezultă că, în condiţiile în care suma stabilită cu titlu de chirie depășește jumătate din veniturile realizate, pârâtul are o situaţie materială precară, fiind cunoscut și cu afecţiuni fizice.

Se constată că reclamanta nu a dovedit prin nici un mijloc de probă faptul că pârâtul, deși avea mijloace materiale, a refuzat executarea contractului.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte a admis recursul declarat de pârât și a modificat decizia Curţii de Apel, în sensul că s-a respings apelul declarat împotriva hotărârii pronunţate de Judecătorie.