Pre-contract for land sale: seller prevails as buyer's unilateral desistance without proof of seller's fault bars double deposit penalty

Antecontract de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu.

Arvună. Rezoluţiune. Condiţii

Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte. Partea generală. Efectele contractului. Pact comisoriu. Rezoluţiunea antecontractului

Index alfabetic : Drept civil

- Contract de vânzare-cumpărare

- Antecontract

- Pact comisoriu

- Rezoluţiune

C. civ., art. 1020 - 1021

Rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare poate fi cerută, în principiu, de partea care se declară gata să execute obligaţia asumată cu condiţia, însă, a dovedi culpa contractantului.

I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,

decizia nr. 5524 din 8 octombrie 2004

Tribunalul București, secţia a V-a civilă și de contencios administrativ, prin sentinţa nr. 932 din 4 decembrie 2001, a respins ca nefondată acţiunea prin care reclamantul B.N., în calitate de promitent cumpărător, a chemat în judecată pe pârâtul S.T., în calitate de promitent vânzător, pentru a fi obligat să-i plătească suma de 30.000 de dolari SUA, reprezentând dublul arvunei ce i-a dat pentru a-i vinde un teren de 3000 de mp, deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu se poate încheia din culpa pârâtului.

Instanţa de fond a reţinut că încheierea contractului în forma convenită de părţi este posibilă, neexistând nici o dovadă a refuzului culpabil al pârâtului pentru perfectarea contractului.

Curtea de Apel București, secţia a III-a civilă, a admis apelul declarat de reclamant și, schimbând soluţia, a admis acţiunea, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, a obligat în consecinţă pe pârât la plata sumei de 30.000 de dolari SUA, reprezentând arvuna îndoită.

Recursul declarat de pârât este fondat.

Prin înscrisul sub semnătură privată tehnoredactat intitulat „precontract de vânzare-cumpărare” din 16.06.2000, S.T. s-a obligat să vândă lui B.N. un teren intravilan în suprafaţă de 3000 de mp, pentru preţul de 90.000 de dolari SUA, din care „cumpărătorul predă vânzătorului un avans de 15.000 de dolari SUA, restul de 75.000 de dolari urmând să fie plătit până cel mai târziu la 1.10.2000, când se va încheia și autentifica actul de vânzare-cumpărare la notarul public”.

Părţile au inserat clauza potrivit cu care „în cazul neîncheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data arătată mai sus, din culpa uneia din părţi, cumpărătorul va pierde avansul, iar vânzătorul va restitui dublul avansului primit”.

Reclamantul a mai depus, odată cu acţiunea, în afară de copia înscrisului menţionat, și copia unui înscris, de asemeni tehnoredactat, datat 28 septembrie 2000, prin care l-a invitat pe pârât în ziua de 1 octombrie 2000 la orele 9 „să ne prezentăm împreună la un notar pentru onorarea obligaţiilor care ne revin fiecăreia dintre părţi”.

Art. 978 C. civ., prevede că atunci când o clauză este primitoare de două înţelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce nici unul.

În speţă, din modul de redactare a antecontractului rezultă, prin aplicarea regulii de interpretare prevăzute de art. 982 C. civ. (toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din actul întreg) că părţile s-au înţeles în vederea înstrăinării în formă autentică a unui teren, suma de 15.000 de dolari SUA plătită de reclamant, la data încheierii antecontractului, având natura juridică a unui avans din preţul care trebuia plătit (adică a constituit un început de executare a contractului).

Ca atare, rezoluţiunea convenţiei putea fi cerută, în principiu, de partea care se declară gata să execute obligaţia asumată, cu condiţia însă, a dovedirii culpei contractantului.

Contrar celor reţinute în decizia recurată, în cauză nu s-a dovedit culpa pârâtului în neperfectarea, la termenul convenit, a obligaţiei de încheiere a contractului în formă autentică, iar reclamantul a declarat expres că nu mai dorește încheierea contractului.

Dimpotrivă, deși nici o clauză a antecontractului nu menţiona expres această obligaţie în sarcina sa (obligaţie subînţeleasă însă, conform art. 981 C. civ.) pârâtul a întocmit formalităţile premergătoare unei înstrăinări valabile a terenului pe care s-a obligat a-l vinde.

Mai este de subliniat că, astfel cum prevede și art. 978 C. civ., aplicabil contractelor în ansamblu, actele juridice trebuie interpretate în sensul în care să-și producă efecte, rezoluţiunea fiind o sancţiune care poate interveni numai in extremis, pentru neexecutarea culpabilă a unei obligaţii principale.

Pactul comisoriu înscris în antecontract – redat anterior – este unul de gradul I, prin care părţile nu fac decât să reitereze art. 1021 C. civ., cu consecinţa aplicării tuturor regulilor rezoluţiunii judiciare ca și cum clauza nici nu ar fi fost stipulată. Ca atare, esenţială rămâne verificarea îndeplinirii acestor condiţii: neexecutarea contractului; neexecutare imputabilă debitorului; punerea în întârziere a debitorului.

Contrar aprecierilor instanţei de apel, cerinţele rezoluţiunii nu au fost îndeplinite, motiv pentru care hotărârea recurată este nelegală.

Faţă de impreciziunea scrisorii adresate de reclamant pârâtului (prezentarea la „un notar”), coroborată cu diferenţa de pregătire dintre părţi și de marea mobilitate a reclamantului (cum rezultă din copia pașaportului acestuia), spre deosebire de pârât (care locuiește în mediul rural, fiind ușor de contactat), reclamantul s-a desistat de contract, unilateral, ceea ce nu este permis în lipsa unei clauze exprese.

Ca atare, constatând că nu erau îndeplinite condiţiile rezoluţiunii, acţiunea trebuia respinsă, iar nu admisă, cum nelegal a dispus instanţa de apel.

Pentru aceste considerente, recursul a fost admis, cu consecinţa modificării deciziei recurate, în sensul respingerii apelului reclamantului împotriva sentinţei primei instanţe.