Buyer wins registration of usufruct and conditional sale despite ten-year alienation ban; lower courts' refusal reversed.

Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Limitele restricţiei înstrăinării prevăzute de art. 9 al legii.

Cuprins pe materii. Drept civil. Obligaţii. Contracte. Partea generală. Condiţii de validitate. Nulităţi. Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Interdicţia înstrăinării imobilului, cumpărat de chiriaș, prevăzută în art. 9 al legii. Limite.

Index alfabetic. Drept civil.

- Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 112/1995.

- Nulitatea reglementată prin art. 9 al Legii nr. 112/1995. Limite.

Sub sancţiunea nulităţii absolute, chiriașii, titularii de contracte ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, nu pot „înstrăina” bunul cumpărat, timp de 10 ani, conform art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Dispoziţia fiind prohibitivă, este de strictă interpretare atât cu privire la persoanele cărora li se aplică, cât și cu privire la operaţiunile juridice la care se referă.

Ca urmare, interdicţiile operează numai pentru înstrăinarea locuinţei, iar nu și pentru constituirea, în favoarea unui terţ, a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, cu caracter temporar, cum este uzufructul.. De asemenea, interdicţia operează numai pentru înstrăinarea intenţionată de chiriașul cumpărător, prin acte între vii, iar nu și pentru dobândirea bunului de către moștenitorii săi și pentru actele de înstrăinare ale acestora, după decesul chiriașului cumpărător.

Î.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5499 din 7 octombrie 2004

Prin contractul de vânzare-cumpărare 43062/31 iulie 1997 eliberat de Primăria Municipiului București prin S.C. „Cotroceni” SA, transcris sub numărul 10226/1997, fosta chiriașă D.I. a dobândit proprietatea unei garsoniere situată în București în temeiul Legii nr.112/1995.

Chiriașa cumpărătoare a imobilului a decedat lăsând ca moștenitori pe P.C. și P.M.

La rândul lor, cei doi moștenitori au înstrăinat imobilul, către I.G.Z., prin actul autentic 1866/2003 (la Biroul Notarilor Publici F.M. și F. B.) pe care l-au intitulat contract de vânzare-cumpărare cu termen suspensiv și condiţie suspensivă.

Părţile de comun acord au derogat de la art.1295 C.civ., și au convenit ca posesia și dreptul de uzufruct să se transmită cumpărătorului la data autentificării contractului, iar nuda proprietate să se transmită la 31 iulie 2007 în condiţiile art.9 alin final din Legea nr.112/1995.

Pentru situaţia în care dispoziţiunile art.9 din Legea nr.112/1995 ar fi modificate sau abrogate ulterior autentificării, părţile au convenit a se modifica și termenul, nuda proprietate ce face obiectul contractului urmând a se transmite cumpărătorilor de plin drept, la data intrării în vigoare a acelui act normativ, respectiv la data stipulată în legea modificată, dar nu mai târziu de data de 31 iulie 2007.

Existenţa acestei clauze a condus la calificarea contractului ca fiind nu numai afectat de modalitatea termenului dar și de aceea condiţiei.

Prin încheierea 15041/2003, Judecătoria sectorului 5 București, Biroul de carte funciară a respins cererea petentei I.G.Z. de intabulare a dreptului de uzufruct, a înscrierii provizorie a contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr.1866/2003 și a notării contractului de vânzare-cumpărare. Cerera s-a respins cu motivarea potrivit căreia contractul are o clauză ilicită, părţile având drept scop fraudarea dispoziţiunilor art.9 alin. final din Legea nr.112/1995. Aceste aspecte au fost reţinute de judecătorul de la cartea funciară, în cadrul unei proceduri necontencioase, cu ocazia verificărilor de fond și de formă ale actului prezentat ca temei al înscrierii, efectuată în temeiul art.50 și 51 din Legea nr.7/1996 și ale art.49 alin.1 din regulamentul de organizare și funcţionare a birourilor de carte funciară aprobat prin O.M.J. 2371/C/22 decembrie 1997.

Curtea de Apel București, secţia a III a civilă, prin decizia nr. 667/A din 15 decembrie 2003, a respins ca nefondat apelul formulat de I.G.Z.

Recursul, declarat, de aceeași petentă I.G.Z, este fondat.

Refuzul de intabulare, de înscriere provizorie și de notare, pune în discuţie două aspecte: limitele controlului de legalitate efectuat de judecătorul de la cartea funciară în temeiul art.50, 51 din Legea nr. 7/1996 și art. 49 din regulament – care se referă la respectarea condiţiilor de fond și de formă a actului a cărui intabulare se cere - și limitele în care operează interdicţia de înstrăinare a imobilelor cumpărate în temeiul Legii nr.112/1995, interdicţie prevăzută de art.9 alin. final din lege.

Pentru a pronunţa încheierea de respingere, judecătorul de la cartea funciară a pornit de la premiza potrivit căreia apartamentele, dobândite în condiţiile art. 9 alin. final din Legea nr.112/1995, nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani, analizând în cadrul unei proceduri necontencioase, pe fond, valabilitatea actului a cărui intabulare se cerea, în sensul interpretării așa-zisei voinţe reale a părţilor, dincolo de clauzele exprese ale acestuia.

Abilitarea judecătorului de a verifica valabilitatea actului, în sensul art. 50, art. 51 din Legea nr.7/1996 și art.49 din Regulament, este limitată la condiţiile de formă și respectarea condiţiilor esenţiale de fond ale actului, ca înscris, și nu ca operaţiune juridică. În cadrul controlului de legalitate a actului a cărui intabulare se cere, judecătorul nu poate examina valabilitatea operaţiunii juridice, el este de atributul exclusiv al instanţei, în cadrul procedurii contencioase. În speţă, judecătorul de la cartea funicară concluzionând asupra valabilităţii vânzării ca operaţiune juridică și reţinând existenţa unei clauze ilicite a contractului - fraudarea limitărilor dreptului de proprietate instituite de art.9 din Legea nr.112/1995 - și-a depășit limitele controlului de legalitate conferit de lege.

Limitele controlului de legalitate, pe care judecătorul de la cartea funciară este îndreptăţit să-l facă, sunt date nu numai de caracterul necontencios de soluţionare a cererii privind operaţiunile de înscriere, notare, intabulare, radiere în cartea funciară, dar și de scopul acestor operaţiuni – acela de opozabilitate și informare a terţilor, fără efecte constitutive de drepturi.

În demersul de examinare a condiţiilor de fond ale actului, judecătorul își putea limita refuzul de intabulare a dreptului de uzufruct și înscriere a contractului referindu-se numai limitele dreptului de dispoziţie instituite de art. 9 din Legea nr. 112/1995 care vizează obiectul material al contractului de vânzare cumpărare, fără alte concluzii referitoare la valabilitatea operaţiunii juridice privind voinţa reală a părţilor și cauza ilicită a actului.

Așa fiind, se constată că judecătorul de la cartea funciară a fost excesiv în controlul de legalitate a actului ce constituie temeiul intabulării, depășindu-și atribuţiile conferite de procedura necontencioasă de control.

Mai mult, judecătorul a greșit în interpretarea și aplicarea art.9 din Legea nr.112/1995.

Chiriașii, titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, care au optat și le-au dobândit în condiţiile art.9 din Legea nr.112/1995 - devenind proprietarii lor, nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani de la data cumpărării, indiferent dacă au fost cumpărate în rate sau cu plata integrală a preţului.

Dispoziţia fiind prohibitivă, este de strictă interpretare, atât cu privire la persoanele cărora li se aplică cât și cu privire la operaţiunile juridice la care se referă.

Interdicţia de înstrăinare instituită de text nu echivalează cu scoaterea temporară a imobilelor cumpărate din circuitul civil (dovadă că ele pot fi transmise prin moștenire) ci cu o limitare a dreptului de proprietate în atributul dispoziţiei înţeles în sensul „înstrăinării” a transmiterii dreptului de proprietate prin acte între vii.

Dintre atributele proprietăţii , uzufructuarul nu are decât două, usus și fructus și nu poate dispune niciodată de proprietatea lucrului, adică să-l înstrăineze.

Micșorarea dreptului de proprietate prin existenţa uzufructului are un caracter temporar, deoarece uzufructul este prin definiţie un drept vremelnic.

Așa fiind, instituirea dreptului de uzufruct nu presupune înstrăinarea, adică transferul dreptului de proprietate, și nu afectează limitarea dreptului de proprietate instituită de textul prohibitiv. Interdicţia desmembrării dreptului de proprietate prin instituirea uzufructului s-ar pune în discuţie numai în privinţa bunurilor scoase din circuitul civil, ceea ce în privinţa imobilelor dobândite în condiţiile art.9 din Legea nr.112/1995, nu poate fi vorba. În sprijinul unei atari interpretări a dispoziţiunilor art.9 din Legea nr.112/1995 există și un argument de text – acela potrivit căruia cei ce au dobândit imobilul în condiţiile Legii nr.112/1995 „nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani” ceea ce exclude interdicţia de desmembrare.

În speţă, succesorii proprietarei imobilului dobândit în condiţiile Legii nr.112/1995 au instituit în favoarea viitorului proprietar un drept de uzufruct, în virtutea calităţii viitoare a acestuia, care o va dobândi la împlinirea termenului de 31 iulie 2007. Vânzarea cu termen suspensiv este posibilă și legală, fiind recunoscută în sistemul nostru de drept civil. În limitele normelor imperative, părţile pot fixa de comun acord data la care urmează a se transfera proprietatea bunurilor , vânzarea făcându-se sub termen suspensiv.

Tocmai norma imperativă cu caracter prohibitiv – aceea a interdicţiei de înstrăinare a fost avută de părţi în vedere atunci când au instituit ca termen de transferare a dreptului de proprietate data de 31 iulie 2007, care coincide cu data expirării celor 10 ani de la dobândireaa imobilului de către antecesoarea vânzătorilor.

Dacă părţile actului au convenit, prin clauza contractuală clară și expresă, ca proprietatea să se transfere la un anumit termen, nimic nu-l îndreptăţea pe judecătorul de carte funciară să aprecieze că vânzarea este pură și simplă.

Inalienabilitatea temporară instituită de art.9 din Legea nr.112/1995 vizează numai înstrăinarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu și transmisiunile prin moștenire legală sau testamentară, intenţia legiuitorului nefiind aceea de a scoate aceste bunuri din circuitul civil.

Interdicţia a fost instituită, la momentul adoptării legii, în scopul împiedicării operaţiunilor speculative cu locuinţele obţinute la un preţ mai avantajos decât cel practicat pe piaţa liberă. Normele metodologice de aplicarea Legii nr.112/1995 adoptate prin H.G. nr.20/1992 prevăd în art.12 ca asemenea acte de vânzare sunt lovite de nulitate absolută.

Restrângerea dreptului de proprietate, consfinţit și garantat constituţional de art. 44 alin. (2) prin îngrădirea exerciţiului dispoziţiei juridice, trebuie interpretat potrivit principiului proporţionalităţii prevăzut de art. 53 din Constituţie. Ca urmare, restricţia nu putea viza decât pe cei ce au beneficiat de prevederile legii, de protecţie socială, respectiv pe chiriașii titulari de contracte nu și pe succesorii acestora.

O interpretare extensivă a unui text de excepţie, restrictiv în privinţa unui atribut al dreptului fundamental, acela de proprietate, cum este alin. final al art.9 din Legea nr.112/1995, ar denatura scopul acestuia, ar abdica de la principiile fundamentale de interpretare.

Ca urmare, în speţă, vânzătorilor imobilului, în calitatea lor de succesori ai dobânditoarei acestuia, titulara contractului de închiriere a garsonierei, nu le erau incidente dispoziţiunile art. 9 alin. final referitoare la interdicţia înstrăinării.

Așa fiind și pentru aceste argumente, respingerea cererii de intabulare, înscriere și notare a contractului de vânzare cumpărare nu se justifică legal.

Ca urmare, recursul formulat împotriva deciziei nr.667/A/15 decembrie 2003 a Curţii de Apel București și împotriva încheierii nr.15041/6 decembrie 2003 a Judecătoriei sectorului 5 – Biroul de Carte Funciară –a fost admis admiţându-se pe fond cererea petentei I.G.Z..