Preliminary sale agreement: denial of double deposit return due to buyer's failure to make valid real offer of performance

Antecontract de vânzare-cumpărare. Obligaţii corelative. Sancţiuni specifice pentru neexecutarea obligaţiilor

Cuprins pe materii : Drept civil. Obligaţii. Contracte. Partea generală. Efectele contractelor. Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Clauze penale. Plata arvunei. Restituirea dublei arvune

Index alfabetic :Drept civil

- Contract de vânzare-cumpărare

- Antecontract

- Clauze penale

- Rezoluţiune

C.civ., art. 1019 și urm., art. 1066 și urm.,

art.1092 și urm., art. 1114 și urm.,

C. proc.civ., art. 586 și urm.

Este nefondată acţiunea, pentru obligarea promitentului vânzător (pârât) de a restitui promitentului cumpărător (reclamant), dublul arvunei plătite, pentru nerespectarea obligaţiei pârâtului de a perfecta contractul autentic de vânzare-cumpărare, conform obligaţiilor prevăzute într-un antecontract, în cazul în care, la rândul său, promitentul cumpărător nu și-a respectat obligaţiile de a face plăţile asumate. Pentru a fi valabilă plata prin consemnare la CEC a sumei convenite, consemnarea trebuia făcută pe numele și la dispoziţia promitentului vânzătorului iar nu pe numele promitentului cumpărătorului.

I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,

decizia nr. 5457 din 6 octombrie 2004

La 20 aprilie 2004, reclamantul D.S. a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâta M.F., să se constate că între părţi a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil din Timișoara, și să se dispună obligarea pârâtei la restituirea sumei de 40.000 de mărci germane, reprezentând dublul avansului achitat, conform clauzei penale convenite, inserată în antecontract.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că, în baza antecontractului încheiat între părţi la 27 noiembrie 2000, a achitat pârâtei un avans în cuantum de 20.000 de mărci germane, aceasta obligându-se, la rândul său, să restituie dublul sumei primite, în cazul în care renunţă la înstrăinarea imobilului. Ulterior, pârâta a refuzat încheierea actului autentic.

Tribunalul Timiș, prin sentinţa civilă nr. 368 din 15 iunie 2001, a respins acţiunea, soluţie menţinută de Curtea de Apel Timișoara care, prin decizia civilă nr. 137 din 8 noiembrie 2001, a respins ca nefondat apelul reclamantului.

Instanţele au reţinut, în esenţă, că, pentru a opera clauza penală convenită de părţi, era necesar ca reclamantul să facă dovada culpei pârâtei în neexecutarea obligaţiei asumată prin convenţie, culpă nedovedită, în condiţiile în care reclamantul nu și-a îndeplinit propriile obligaţii stipulate prin antecontract.

Recursul declarat de reclamant este nefondat.

Prin antecontractul autentificat sub nr. 603 din 27 noiembrie 2000, părţile au convenit asupra înstrăinării unui imobil situat în Timișoara, (construcţie și teren de 400 mp pentru preţul de 180.000 de mărci germane.

Din suma de 50.000 de mărci germane, reprezentând avansul stipulat, reclamantul a achitat promitentei vânzătoare 20.000 de mărci germane, la data încheierii convenţiei, urmând ca restul arvunei, de 30.000 de mărci germane, să fie plătită până la data de 15 ianuarie 2001.

Prin aceeași convenţie, părţile s-au obligat ca, în maximum 3 luni, să încheie actul autentic, dată la care urma a se achita și restul preţului de 130.000 de mărci germane.

Pentru eventualitatea în care părţile urmau a se răzgândi cu privire la întocmirea actului autentic, în convenţie a fost inserată o clauză penală potrivit căreia, promitenta vânzătoare urma să achite cumpărătorului dublul arvunei, respectiv 100.000 de mărci germane, iar acesta din urmă să piardă suma achitată.

Reclamantul nu și-a respectat obligaţia înserată în antecontract, de a achita cea de a 2 – a rată a avansului, până la data de 15 ianuarie 2001, situaţie în care în mod corect au reţinut instanţele că pârâta îi poate opune acestuia excepţia de neexecutare a contractului.

Caracteristica esenţială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea și interdependenţa obligaţiilor ce revin părţilor, împrejurarea că fiecare dintre obligaţiile reciproce este cauza juridică a obligaţiei corelative, implicând simultaneitatea de executare a acestor obligaţii, deci posibilitatea de invocare a excepţiei de neexecutare, în cazul în care simultaneitatea nu este respectată. Ca atare, „exceptio non adimpleti contractus” este o sancţiune specifică a faptului că partea care pretinde executarea obligaţiei nu înţelege să-și îndeplinească propriile îndatoriri contractuale, pe care și le-a asumat.

În cauză, reclamantul a notificat-o pe pârâtă, la 21 decembrie 2000, pentru a se prezenta la 15 ianuarie 2001 la cabinetul avocatului său în vederea încasării sumei de 30.000 de mărci germane, reprezentând a doua parte a arvunei, în notificare menţionându-se, însă, că în cazul neprezentării promitentei vânzătoare, suma va fi consemnată la CEC pe numele acesteia.

În loc să-și respecte această obligaţie, reclamantul a înţeles să o notifice din nou pe pârâtă, la 1 februarie 2001, pentru a se prezenta la biroul notarului public, în vederea achitării diferenţei de preţ și încheierii contractului în formă autentică.

Mai mult, reclamantul a consemnat la BCR, sucursala Timiș suma de 30.000 de mărci germane, reprezentând a doua parte a avansului, pe numele său, iar nu pe numele și la dispoziţia pârâtei.

Or, numai oferta reală, urmată de consemnaţiune, pe numele pârâtei, îl putea elibera pe reclamant de obligaţia asumată prin antecontract.

În considerarea celor ce preced, recursul a fost respins.