Nullity of sale-purchase contracts under Law 112/1995 due to tenant's prior acquisition of personal housing in the same municipality

Contract de vânzare-cumpărare prin care chiriașul a dobândit proprietatea imobilului preluat în mod abuziv de stat în baza Decretului nr. 223/1974. Nulitatea contractului, la cererea persoanei îndreptăţite a obţine restituirea în natură a imobilului

Cuprins pe materii : Drept civil. Obligaţii. Contracte. Partea specială. Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 112/1995. Nulitate

Index alfabetic : Drept civil

- Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin

Legea nr. 112/1995

- Nulitate

Legea nr. 112/1995: art. 9 alin. (6) și art. 10

La cererea persoanei îndreptăţită a obţine restituirea în natură a imobilului preluat în mod abuziv de stat, se sancţionează cu nulitatea absolută contractul prin care, în temeiul Legii nr. 112/1995, s-a vândut locuinţa cu încălcarea art. 9 alin. (6), din această lege, potrivit căruia nu pot cumpăra chiriașii care au dobândit o locuinţă proprietate personală în localitatea de domiciliu. În lipsa unor distincţii în lege, acţiunea nulităţii contractului operează, în baza art. 10 din legea menţionată, chiar dacă, la data încheierii actului, construcţia, proprietate personală, edificată de chiriaș, nu era perfect funcţională, ca urmare a lipsei unor utilităţi și finisaje.

I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,

decizia nr. 5449 din 6 octombrie 2004

Prin acţiune, P.I. și alţii, au solicitat instanţei, să constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 12102 din 25 februarie 1997 și nr. 12651 din 4 aprilie 1997 prin care Regia Autonomă „Urbis” Timișoara a vândut chiriașilor M.A. și M.M.D. locuinţele pe care le deţineau într-un imobil situat în Timișoara.

În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că sunt foștii proprietari tabulari ai imobilului, care a fost preluat de stat în baza Decretului nr. 223/1974, iar contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor art. 9 alin. 6 și art. 11 din Legea nr. 112/1995.

Judecătoria Timișoara, prin sentinţa civilă nr. 6632 din 25 aprilie 2001, a respins acţiunea ca fiind lipsită de interes, reţinând că reclamanţii (cărora printr-o hotărâre anterioară, definitivă și irevocabilă, li s-a respins cererea prin care au solicitat să se constate că imobilul în litigiu a trecut fără titlu în proprietatea statului) nu au justificat, la data exercitării dreptului la acţiune, un interes legitim, personal, direct și actual, în condiţiile în care imobilul nu mai poate intra în patrimoniul acestora.

Apelul declarat de reclamanţi a fost admis de Tribunalul Timiș, secţia civilă prin decizia nr. 2506/A din 19 octombrie 2001 care a anulat sentinţa și, rejudecând cauza în fond, a admis acţiunea și a constatat nulitatea absolută a celor două contracte de vânzare-cumpărare.

Tribunalul a reţinut că reclamanţii și-au justificat interesul, urmare notificării adresate Consiliului local al Municipiului Timișoara prin care au solicitat restituirea în natură a imobilului în litigiu iar pârâţii, la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, se aflau în situaţia prevăzută de art. 9 alin. (6) din Legea 112/1995, fiind exceptaţi de la posibilitatea cumpărării locuinţei pe care o ocupau cu contract de închiriere.

Hotărârea instanţei de apel a fost confirmată prin decizia nr. 383 din 14 februarie 2002 a Curţii de Apel Timișoara, secţia civilă care, cu aceeași motivare, a respins recursurile declarate de pârâţi.

Împotriva ultimelor două hotărâri, procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie și Justiţie a declarat recurs în anulare, întemeiat pe dispoziţiile art. 330 pct. 2 C. proc. civ. (în vigoare la data pronunţării hotărârilor atacate), susţinându-se că, instanţele au reţinut în mod greșit incidenţa dispoziţiilor art. 9 alin. (6) din Legea 112/1995, întrucât existenţa unei construcţii neterminate, edificată pe un teren proprietate personală a pârâţilor nu putea reprezenta, în sensul legii, un impediment la cumpărarea locuinţei deţinută în calitate de chiriaș.

Recursul în anulare este nefondat.

Reclamanţii sunt foștii proprietari tabulari ai imobilului, în litigiu, trecut în proprietatea statului prin decizia nr. 923 din 1 februarie 1977 a fostului Consiliul popular al judeţului Timiș, emisă în baza Decretului nr. 223/1974.

Prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, pronunţată anterior nașterii prezentului litigiu (sentinţa civilă nr. 15803 din 23 noiembrie 1999 a Judecătoriei Timișoara) a fost respinsă cererea reclamanţilor de a se constata că imobilul a trecut fără titlu în proprietatea statului și a se restabili situaţia anterioară de carte funciară.

Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, reclamanţii au dobândit însă calitatea de persoane îndreptăţite în înţelesul art. 3 alin. (1) lit. a) din acest act normativ și respectiv vocaţia de a întreprinde noi demersuri în vederea restituirii imobilului preluat în mod abuziv.

Or, acţiunea în constatarea nulităţii celor două contracte de vânzare-cumpărare încheiate de R.A. „Urbis” Timișoara cu pârâţii M.A. și M.M.D. a fost introdusă după intrarea în vigoare a legii, interesul reclamanţilor fiind justificat de vocaţia la retrocedarea proprietăţii, în virtutea căreia au și notificat Consiliul local al Municipiului Timișoara, cerând restituirea în natură a imobilului.

De altfel, urmare a notificării, primarul Municipiului Timișoara, prin dispoziţia nr. 12 din 6 ianuarie 2003, emisă înainte de exercitarea recursului în anulare, a restituit imobilul reclamanţilor, care și-au reîntabulat dreptul de proprietate.

În mod corect au reţinut instanţele, prin hotărârile atacate, incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, potrivit cărora sunt exceptaţi de la cumpărarea locuinţelor chiriașii care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

Astfel, din actele cauzei rezultă că, în baza autorizaţiei nr. 55 din 22 martie 1993 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, pârâţii au edificat un imobil compus din parter și două etaje, cu o suprafaţă utilă de 170 mp., prin adresa nr. T.H. 396 – 991 din 22 aprilie 1996, Consiliul local al Municipiului Timișoara atestând existenţa construcţiei cu destinaţie de locuinţă și cabinet medical. Ulterior edificării și respectiv intabulării acestui imobil pârâţii au încheiat cu R.A. „Urbis” Timișoara, contractele de vânzare-cumpărare nr. 12102/25.02.1997 și nr. 12651/4.04.1997, având ca obiect spaţiile pe care le deţineau în calitate de chiriași.

Împrejurarea că la data încheierii celor două contracte, construcţia edificată de pârâţi nu era perfect funcţională, ca urmare a lipsei unor utilităţi și finisaje, nu este de natură să facă inoperabile dispoziţiile art. 9 alin. (6) din Legea 112/1995, textul sancţionând – fără a face nici un fel de distincţie, - chiriașii titulari de contract, care au dobândit sau înstrăinat o locuinţă proprietate personală în localitatea de domiciliu.

Cu această motivare, a fost respins recursul în anulare.