Invalidity of social housing sale under Law 112/1995 following final restitution judgment and administrative order

Contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.Constatarea nulităţii contractului

Cuprinsul pe materii: Drept civil. Obligaţii. Contracte. Partea specială. Contract de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995. Constatarea nulităţii. Buna-credinţă a cumpărătorului

Index alfabetic: Drept civil. Obligaţii. Partea specială

- Contract de vânzare-cumpărare

- Nulitate

- Buna-credinţă

Legea nr. 112/1995

Contractul prin care, cu încălcarea Legii nr. 112/1995, s-a vândut chiriașului locuinţa, deși, anterior, prin hotărâre judecătorească definitivă se constatase că statul nu are titlu și, în baza acelei hotărâri, organul administraţiei locale emisese dispoziţie de restituire a imobilului, nu constituie un titlu valabil opozabil proprietarului a cărei acţiune în revendicare fusese admisă.

Î.C.C.J., secţia civilă, decizia nr. 4702 din 23 iunie 2004

Prin sentinţa civilă nr.413/2001 Tribunalul București, secţia a V-a civilă și de contencios administrativ a respins ca nefondată acţiunea reclamantei C.A. împotriva pârâţilor M.I., M.R., Primăria Municipiului București și S.C. Herăstrău Nord SA prin care a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2925/20889/17.01.1997 și obligarea pârâţilor să-i lase în deplină proprietate și posesie un imobil situat în București.

Tribunalul a reţinut că, prin sentinţa civilă nr. 501 din 19.01.1995 a Judecătoriei sectorului 1, i s-a restituit reclamantei imobilul, iar după transcrierea sentinţei în registrul de transcripţiuni s-a dispus punerea în posesie prin procesul verbal din 18.09.1996.

S-a avut în vedere că pârâţii M.I. și M.R. nu au primit în mod oficial comunicarea asupra retrocedării imobilului, astfel încât aceștia au depus o cerere de cumpărare a apartamentului la 18.01.1996, condiţie în care nu pot fi acuzaţi de rea-credinţă.

Prin decizia nr. 646 din 19.12.2001, Curtea de Apel București, secţia a IV-a civilă, a admis apelul declarat de reclamantă, a desfiinţat sentinţa atacată și, pe fond, a admis acţiunea reclamantei.

Instanţa de apel a reţinut următoarele : contractul de vânzare-cumpărare din 17.01.1997 a fost încheiat cu nesocotirea dreptului de proprietate a reclamantei, fiind încălcat principiul bunei-credinţe ce trebuie să existe la încheierea actului și că nu s-a ţinut seama de sentinţa de retrocedare și de titlul autorilor reclamantei, care, datorită vechimii sale, este mai bine caracterizat din punct de vedere juridic.

Împotriva deciziei au declarat recurs pârâţii M.I. și M.R. prin care se reţine că în baza art. 304 pct.9 hotărârea a fost dată cu încălcarea legii pentru următoarele motive:

- conform art.1899 alin.2 Cod civil buna credinţă se prezumă până la proba contrară, iar reclamanta nu a produs nici o probă prin care să demonstreze reaua-credinţă;

- procesul-verbal de punere în posesie și adresa prin care pârâţii M.I. și M.R. erau înștiinţaţi de faptul că reclamanta este proprietara imobilului au fost înmânate reclamantei, sub luare de semnătură și cu asumarea obligaţiei de a le remite pârâţilor.

Recursul nu este fondat.

Prin sentinţa civilă nr. 501/1995 s-a constatat nulitatea absolută a trecerii în proprietatea statului a imobilului în litigiu și faptul că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra acestui imobil.

În baza acestei sentinţe, primarul general al Municipiului București a emis dispoziţia nr.1035/15.07.1996 prin care a dispus restituirea imobilului către reclamantă.

Faţă de împrejurarea că prin sentinţa civilă nr. 501/1995 s-a constatat definitiv că Statul nu are titlu cu privire la imobilul în litigiu, contractul de vânzare-cumpărare nr. 2925/20889/17.01.1997, încheiat, în baza Legii nr. 112/1995, între Primăria Municipiului București, reprezentată de mandatar S.C. Herăstrău Nord SA, în calitate de vânzător, și recurenţii M.I. și M.R. în calitate de cumpărători, nu poate fi reţinut ca titlu valabil, opozabil titlului reclamantei.

Curtea reţine că, la data rămânerii definitive a sentinţei nr. 501/1995, imobilul a ieșit din proprietatea și posesia statului, dispoziţia nr.1035/15.07.1996, a primarului general, de restituire a imobilului, fiind un act subsecvent acestei sentinţe.

Recurenţii nu pot invoca în apărare buna credinţă, atât timp cât au depus cererea de cumpărare a imobilului la data de 18.01.1996, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.112/1995, respectiv 29.01.1996.

De altfel, contractul de vânzare-cumpărare perfectat la 17.01.1997 este nul deoarece a fost încheiat cu încălcarea art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995 care prevede posibilitatea chiriașilor titulari de contract de a opta, după expirarea termenului prevăzut la art.14 din lege, adică după 29 iulie 1996, pentru cumpărarea apartamentelor cu plata integrală sau în rate a preţului.

Sentinţa de retrocedare a fost transcrisă la data de 28 iunie 1996, înainte cu 7 luni de perfectarea vânzării, dată de la care a devenit opozabilă ergo omnes.

Având în vedere aceste considerente, recursul a fost respins ca nefondat.