Reimbursement of property improvements via unjust enrichment: appeals allowed, decisions quashed, and case remanded for retrial

Investiţii și îmbunătăţiri aduse de detentor imobilului retrocedat de stat proprietarului

Cuprins pe materii: Drept civil. Despăgubiri. Investiţii aduse de detentor imobilului retrocedat de stat proprietarului

Index alfabetic : Drept civil

- Investiţii într-un imobil

- Îmbunătăţiri

- Îmbogăţire fără justă cauză

- Despăgubiri solicitate de investitor

C.civ., art. 997

Acţiunea prin care detentorul unui imobil cere restituirea investiţiilor și îmbunătăţirilor pe care le-a adus bunului, indiferent dacă s-au făcut cu sau fără acordul proprietarului căruia statul i-a retrocedat imobilul, are ca temei un fapt juridic licit, ca izvor distinct de obligaţii, intitulat îmbogăţire fără justă cauză sau fără temei legitim, care dau naștere la raporturi obligaţionale, independent de faptul că părţile nu au dorit acest lucru.

Secţia civilă, decizia nr. 4323 din 9 iunie 2004

Tribunalul București, secţia a V-a civilă și de contencios administrativ, prin sentinţa nr. 412 din 6.06.2001, a respins acţiunea în pretenţii formulată de reclamanta R.A. Monitorul Oficial, prin care solicita obligarea pârâtei P.M. la plata sumei de 1.158.188.425 de lei, actualizată cu indicele de inflaţie, precum și cererea reconvenţională formulată de pârâtă, prin care solicita obligarea reclamantei la desfiinţarea tuturor lucrărilor efectuate de aceasta și aducerea imobilului în situaţia anterioară, respectiv ca locuinţă și obligarea la plata lipsei de folosinţă a locului pe o perioadă de 3 ani.

În motivarea sentinţei s-a reţinut, în esenţă, că lucrările efectuate de reclamantă imobilului proprietatea pârâtei nu reprezintă lucrări ce cădeau în sarcina proprietarului, potrivit art. 29 din Legea nr. 114/1996, că acestea s-au făcut după ce statul a retrocedat imobilul, către proprietar, și nu s-a solicitat acordul acestuia, lucrările nefiind de natură a spori gradul de confort și valoare al construcţiei căreia i s-a schimbat destinaţia, din aceea de locuinţă, avută iniţial.

Referitor la cererea reconvenţională, instanţa a reţinut că lucrările efectuate de reclamantă nu pot fi desfiinţate, că imobilul nu poate fi adus la destinaţia avută anterior, iar contravaloarea lipsei de folosinţă nu-i poate fi acordată, întrucât de neexecutarea acţiunii în evacuare se face vinovată pârâta proprietară. .

Curtea de Apel București, secţia a III-a civilă, prin decizia nr. 361/A din 30 septembrie 2002, a respins apelurile ca nefondate.

Referitor la apelul reclamantei, curtea de apel a reţinut că pârâta nu poate fi obligată la restituirea contravalorii lucrărilor efectuate la imobil în perioada decembrie 1996 - martie 1997, întrucât imobilul fusese restituit fostului proprietar, acesta fiind și pus în posesie prin dispoziţia din 5.12.1995 a primarului general al Municipiului București și conform procesului verbal din aceeași zi al executorului judecătoresc, așa încât efectuarea acestor lucrări se puteau face numai cu acordul proprietarului, potrivit art. 30 din Legea nr. 114/1996, lucru pe care reclamanta nu l-a făcut, deși avea cunoștinţă cine este proprietarul, de la care trebuia să solicite încuviinţarea precizată.

În ceea ce privește apelul pârâtei, instanţa a reţinut că, schimbarea destinaţiei clădirii, din locuinţă, s-a făcut anterior hotărârii de retrocedare, neputându-se imputa reclamantei acest lucru.

Instanţa de apel nu a primit nici critica referitoare la obligarea reclamantei la plata lipsei de folosinţă pe o perioadă de 3 ani, deoarece evacuarea reclamantei din imobil a fost dispusă de către instanţă în mod irevocabil la 20.12.1999, iar cererea a fost introdusă imediat.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâta.

Recursurile sunt fondate în sensul considerentelor care succed.

Astfel, instanţele trebuiau să califice corect, din punct de vedere juridic, acţiunea cu care au fost investite, și să observe că reclamanta cere contravaloarea unor lucrări efectuate la imobilul restituit pârâtei, pe care le-a făcut fără acordul proprietarului și independent de vreo manifestare de voinţă a acestuia.

Demersul judiciar pe care l-a întreprins reclamanta, cunoscut în doctrină sub denumirea de „actio de in rem verso”, are ca fundament, în afara oricărui raport contractual, un fapt juridic, în baza căruia patrimoniul pârâtei (actuala proprietară) a fost mărit pe seama patrimoniului reclamantei, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic contractual.

Acţiunea prin care locatarul sau detentorul unui bun cere restituirea investiţiilor și îmbunătăţirilor pe care le-a adus imobilului, indiferent dacă s-au făcut cu sau fără acordul proprietarului, are ca temei un fapt juridic licit, ca izvor distinct de obligaţii, intitulat îmbogăţirea fără justă cauză sau fără temei legitim, cazul în speţă fiind tipic situaţiilor care dau naștere la raporturi obligaţionale, independent de faptul că părţile nu au dorit acest lucru.

Atât din cuprinsul acţiunii, cât și din cel al cererii reconvenţionale, rezultă că temeiul acestora nu este contractul, ci doar împrejurări de fapt legate de restituirea proprietăţii imobilului și realizarea unor îmbunătăţiri la acest bun pe perioada detenţiei lui de către reclamantă, care pretinde că patrimoniul său s-a micșorat cu o valoare echivalentă ca mărime și care se regăsește în patrimoniul pârâtei, ca efect al retrocedării imobilului pe cale judecătorească.

Întrucât și o hotărâre judecătorească poate constitui un temei pentru mărirea unui patrimoniu, cum este cazul în speţă, și, deoarece se susţine că s-a creat un dezechilibru patrimonial, se recunoaște dreptul la acţiune al celui care și-a micșorat patrimoniul, împotriva celui care și l-a mărit, prin simpul fapt al restituirii nemișcătorului – art. 997 C. civ.

Totodată, în strânsă legătură cu acţiunea formulată, instanţele vor trebui să analizeze și capătul de cerere din reconvenţională vizând obligarea la plata lipsei de folosinţă pentru spaţiul deţinut, momentul în care buna credinţă a reclamantei a încetat să mai existe și, deci, legat de acesta, data de la care fructele civile se cuvin proprietarului.

Recursurile s-au admis, s-au casat hotărârile pronunţate, și s-a trimis cauza pentru a fi rejudecată în întregul său la Tribunalul București.