Nullity of sale by non-owning State: bad faith required to override good faith presumption

Revendicarea imobilului preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950 și anularea contractului prin care bunul a fost vândut chiriașului în temeiul Legii nr. 112/1995

Cuprins pe materii : Drept civil. Legea nr. 112/1995. Contract de vânzare-cumpărare. Nulitate

Index alfabetic : Drept civil. Legea nr. 112/1995

- Contract de vânzare-cumpărare

- Nulitate

- Buna-credinţă a cumpărătorului

Legea nr. 112/1995

C.civ., art. 1899 (2)

Împrejurarea că vânzătorul nu era proprietarul imobilului nu este suficientă pentru anularea contractului fondat pe dispoziţiile Legii nr. 112/1995, numai reaua-credinţă a cumpărătorului putând duce la nulitatea contractului.

Secţia civilă, decizia nr. 3855 din 20 mai 2004

Tribunalul Brașov, secţia civilă, prin sentinţa nr. 322 din 12 octombrie 2001, printre altele, a admis acţiunea în revendicarea imobilului trecut la stat prin naţionalizare și a respins cererea de anulare a contractului prin care statul, în baza Legii nr. 112/1995, a vândut chiriașilor locuinţa, reţinându-se buna-credinţă a acestora.

Curtea de Apel Brașov, prin decizia civilă nr. 5 din 8 februarie 2001, completată prin decizia nr.25 din 5 aprilie 2002, a schimbat în parte sentinţa, admiţând, între altele, cererea de anulare a contrctului prin care statul a vândut locuinţa revendicată de reclamanţi.

Recursul declarat de cumpărătorii-chiriași, pârâţi, este fondat, precum și recursurile formulate de reclamantă și intervenienţi, sub alte aspecte.

Curtea de apel a admis acţiunea reclamantei, inclusiv capătul de cerere privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare nr.20779 din 15 noiembrie 1996 încheiat între pârâţii SC RIAL SRL Brașov și soţii V.E. și V.A.

În justificarea acestei soluţii, instanţa a invocat preluarea fără titlu a imobilului de către stat, situaţie în care acesta nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995, deci nu putea fi vândut chiriașilor pentru că statul, nefiind proprietar, nu putea înstrăina ceea ce nu avea în patrimoniu.

Cu referire la buna-credinţă, instanţa a reţinut că este inoperantă faţă de considerentele expuse și totuși a făcut sublinierea – preluată din doctrină - că „este suficient ca una din părţi să utilizeze contractul în scopuri ilicite sau imorale pentru ca interesul general să impună desfiinţarea sa”.

Argumentele aduse de instanţa de apel nu pot fi primite și nu pot fundamenta soluţia adoptată privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.

În primul rând, vânzarea lucrului altuia, adică a unui bun individual determinat care nu aparţine vânzătorului la momentul contractării, în ipoteza în care cumpărătorul ar fi de bună-credinţă, nu este lovită de nulitate absolută, fiind în optica unor autori doar anulabilă, iar a altora rezolubilă, diversitate de opinii datorată absenţei reglementării legale a vânzării lucrului altuia.

În al doilea rând, referitor la buna-credinţă, art.1898 alin.1 Cod civil prevede: „buna-credinţă este credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea”. Cu toate că textul menţionat se referă la uzucapiunea de scurtă durată, care pretinde pe lângă justul titlu și buna-credinţă a posesorului, el este incident și altor situaţii, cum este cea în discuţie.

Buna-credinţă se prezumă, prevede art. 1899 alin. (2) C. civ., dar această prezumţie este relativă, astfel încât poate fi combătută prin orice mijloc de probă.

Instanţa de apel a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul, fără a analiza dacă sunt ori nu temeiuri, dovedite prin probe, de răsturnare a prezumţiei bunei-credinţe a dobânditorilor, deoarece numai existenţa probată a relei credinţe, antonimul bunei-credinţe, poate duce la neincidenţa teoriei fondată pe erro communis facit ius, cu consecinţa desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare, prin sancţiunea nulităţii absolute.

Argumentul, expus în considerentele deciziei recurate, pentru a justifica soluţia de constatare a nulităţii contractului pe motivul că înstrăinătorul era un non dominus, nu este suficient, în absenţa unui suport legal care să permită această concluzie, precum și teza, preluată de instanţă din doctrină, privind desfiinţarea contractului când doar o parte a utilizat contractul în scop ilicit, chiar fără știinţa celelilalte părţi, teză pentru care, de asemenea, nu există temei de drept.

Așadar, examinarea atitudini cumpărătorilor faţă de titlul înstrăinătorului, dacă aveau sau nu în cunoștinţă că imobilul aparţinea ori nu vânzătorului, este esenţială în rezolvarea cauzei, aspect omis de instanţă a fi verificat, ceea ce impune admiterea tuturor recursurilor, casarea hotărârii date în apel. Nefiind posibilă scindarea capetelor de cerere care compun acţiunea reclamantei, se va admite, pe cale de consecinţă, și recursul reclamantei împotriva hotărârii de completare a primei hotărârii, iar soluţia preconizată face inutilă cercetarea celorlalte motive de recurs, formulate de părţi, care vor fi avute în vedere la soluţionarea cauzei în rejudecare.

Drept urmare, s-au admis toate recursurile s-au casat deciziile atacate și s-a trimis cauza spre rejudecare la instanţa de apel.