Automatic contract revocation under commissory pact when construction condition unmet

Contract de vânzare-cumpărare imobiliară. Revocarea contractului conform unui pact comisoriu

Cuprins pe materii : Drept civil. Obligaţii. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu. Revocare

Index alfabetic : Drept civil

- Contracte de vânzare-cumpărare

- Condiţie rezolutorie

- Pact comisoriu

- Revocare

C. civ.: art. 969, art. 1021

Reclamanţii acţiunii în revendicare nu au calitatea de proprietari dacă, conform unui pact comisoriu expres, înscris în contractul prin care autoarea lor a cumpărat imobilul, actul s-a revocat de drept pe data neîndeplinirii condiţiei stipulate de părţi, conform art. 969 C. civ.

I.C.C.J., secţia civilă, decizia nr. 2195 din 16 martie 2004

Prin sentinţa civilă nr. 403 din 10 mai 2000 a Tribunalului București, s-a admis acţiunea formulată de D.F. în contradictoriu cu pârâţii Consiliul Local Constanţa, Municipiul Constanţa prin Primar, Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice; s-a admis cererea de intervenţie în interes propriu formulată de D.T.G. și D.V. în sensul obligării pârâţilor să lase reclamantei și intervenienţilor deplina proprietate și posesie cu privire la un teren în suprafaţă de 602,34 mp situat în staţiunea Mamaia.

Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că pe terenul în litigiu, cumpărat de la Municipiul Constanţa la data de 8.10.1936, cu act autentic, cumpărătoarea - autoarea reclamantei și intervenienţilor - în baza unui pact comisoriu cuprins în actul de vânzare-cumpărare, s-a obligat să construiască casă de locuit sau vilă în termen de 4 ani de la data autentificării actului (8.10.1936). Că, nu s-a realizat construcţia, de către cumpărătoare, în termenul stipulat în actul de vânzare-cumpărare, dar nu din culpa acesteia, ci din cauză de forţă majoră (războiul și apoi regimul restrictiv privind edificarea unor construcţii etc.). În atare situaţie, contractul de vânzare-cumpărare este valabil și în prezent, iar reclamanta și intervenienţii au dreptul la restituirea în natură a terenului.

Curtea de Apel Constanţa, prin decizia civilă nr.13 din 04.02.2003, a admis apelurile declarate de pârâţii și a modificat sentinţa în sensul respingerii acţiunii.

Instanţa de apel a reţinut că actul de vânzare-cumpărare din 8.10.1936, este revocat de drept, de vreme ce cumpărătoarea nu a respectat condiţia stipulată prin pactul comisoriu inserat în contract, în sensul de a construi casă de locuit sau vilă pe terenul respectiv în termen de 4 ani din momentul autentificării actului. Că, în atare situaţie, dreptul de proprietate, cu privire la terenul în litigiu, a fost desfiinţat din 1940 și nu poate fi transmis reclamantei și intervenienţilor.

Împotriva deciziei au declarat recurs reclamanta și intervenienţii, susţinând că: greșit instanţa de apel a reţinut că titlul de proprietate a fost desfiinţat ca efect al pactului comisoriu intervenit prin neîndeplinirea obligaţiei, de vreme ce s-a făcut dovada imposibilităţii obiective (război, etc.) de a se putea construi pe terenul respectiv, în termen de 4 ani, din momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare; decizia autorităţii administrative prin care sunt declarate reziliate toate contractele care au prevăzut obligaţia de a construi este nelegală și nu poate constitui un temei de redobândire a dreptului de proprietate către stat.

Recursul nu este fondat.

În actul de vânzare-cumpărare din 08.10.1936 s-a inserat clauza de rezoluţiune pactul comisoriu care atrage nulitatea actului pentru nerespectarea termenului de 4 ani în care cumpărătorul trebuia să edifice o construcţie.

Prin urmare, nerealizarea condiţiei, indiferent de natura fortuită sau natura culpabilă a cumpărătorului, conduce, potrivit voinţei exprimate a părţilor, la revocarea contractului de vânzare, fără somaţie, fără judecată și fără punere în întârziere, potrivit art. 969 C. civ.

Părţile contractului de vânzare-cumpărare nu au făcut distincţie între cauzele culpabile sau fortuite, ci au consimţit doar la nerespectarea sau neexecutarea obligaţiei de a construi, situaţie în care se produce revocarea contractului.

Prin derogare de la prevederile art. 1021 C. civ., care consacră caracterul juridic al rezoluţiunii, părţile pot înscrie în convenţia lor clauze exprese privind rezoluţiunea contractului pentru nerespectarea sau neexecutarea de obligaţii, denumite pacte comisorii care urmăresc să reducă sau să înlăture rolul instanţelor judecătorești în pronunţarea rezoluţiunii contractelor.

Inserarea pactului comisoriu de către părţile contractului de vânzare-cumpărare în sensul construirii, de către cumpărător, pe terenul în suprafaţă de 602,34 mp, în termen de 4 ani din momentul autentificării actului de vânzare, a avut ca efect desfiinţarea necondiţionată a actului, de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligaţia să fi fost adusă la îndeplinire.

Deci, contractul de vânzare-cumpărare din 08.10.1936 este revocat de drept pentru nerespectarea pactului comisoriu inserat în contract și nu urmarea unor măsuri luate de organele administrative, respectiv Primăria Constanţa, cum s-a susţinut prin recurs.

Prin urmare, dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu a fost desfiinţat din anul 1947 - a se vedea adresa nr. 1994/12.07.1947 de prelungire a termenului de construire de 4 ani prevăzut în contractul din 8.10.1936 - și, pe cale de consecinţă, reclamanta și intervenienţii nu au făcut dovada calităţii lor de proprietari cu privire la terenul în litigiu. Deci, autoarea reclamantei era un neproprietar, deoarece dreptul său asupra terenului s-a desfiinţat cu efect retroactiv prin operarea condiţiei rezoluţiunii (pact comisoriu) prevăzută în actul de vânzare.

Cum reclamanta și intervenienţii nu au făcut dovada calităţii lor de proprietari, cu privire la terenul în litigiu, instanţa de apel în mod judicios a modificat sentinţa instanţei de fond în sensul respingerii acţiunii în revendicare.

Instanţa de apel a rezolvat în mod judicios și problema referitoare la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice, în sensul că în conformitate cu prevederile art.6 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, terenul în litigiu este proprietatea Municipiului Constanţa. De altfel, contractul de vânzare-cumpărare din 08.10.1936, ce a avut ca obiect terenul în litigiu, s-a încheiat între Municipiul Constanţa și autoarea reclamantei și intervenienţilor.

Actul de vânzare-cumpărare fiind revocat de drept, ca urmare a nerespectării pactului comisoriu, s-a ajuns la restabilirea situaţiei anterioare în sensul că terenul în litigiu a redevenit proprietatea Municipiului Constanţa.

Pentru aceste considerente s-a respins ca nefondat recursul.