Sale of another’s property in litigation: Requirement of demonstrated bad faith for absolute nullity

Contract de vânzare-cumpărare. Vânzarea lucrului altuia. Nulitate. Condiţii

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare. Condiţii de validitate. Nulităţi

Index alfabetic : Drept civil

- Contract de vânzare-cumpărare

- Vânzarea lucrului altuia

- Nulitatea contractului

C. civ.: art. 1294 și urm.; art. 948

Nulitatea absolută a vânzări lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea că părţile au încheiat contractul știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, ascunzând intenţia de a aduce altuia o pagubă; actul este fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, având ca numitor comun reaua-credinţă a părţilor. În lipsa acestor împrejurări, nu se justifică nulitatea contractului.

Î.C.C.J., secţia civilă, decizia nr. 632 din 29 ianuarie 2004

La data de 3 aprilie 2001, B.E. a chemat în judecată pe F.I., I.F. și B.I. pentru constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a unui apartament situat într-un imobil din Cluj-Napoca. Totodată, s-a cerut restabilirea situaţiei tabulare a imobilului, iar, în subsidiar, obligarea pârâtei B.I. să-i plătească suma de 200 milioane de lei reprezentând contravaloarea bunului vândut.

În motivarea acţiunii a fost invocată vânzarea bunului altuia, în sensul că pârâta B.I., în calitate de adjudecatar, a vândut bunul din litigiu

pârâţilor F.I. și I.F. în condiţiile în care reclamanta, ca proprietară și debitor urmărit, plătindu-l pe creditor, în termenul de supralicitare, a cerut anularea licitaţiei. Fiind vorba, ca atare, de vânzarea unui bun litigios, referitor la care adjudecatarul (pârâta B.I.) nu avea consolidat dreptul de proprietate, rezultă că actul atacat este lovit de nulitate, concluzie care se impune și pentru existenţa relei credinţe a pârâtei, care a înstrăinat bunul la scurt timp după adjudecare, pe un preţ cu mult inferior valorii reale a acestuia.

Tribunalul Cluj, secţia civilă, prin sentinţa nr. 259 din 12 iunie 2001, a admis subsidiarul acţiunii, obligând pe pârâta B.I. să-i plătească reclamantei suma de 90 de milioane lei (reprezentând preţul plătit de subdobânditori), dobânda legală (datorată de la data de 28 iulie 1999 până la plata integrală a debitului) și cheltuielile de judecată. A respins acţiunea, ca nefondată, faţă de pârâţii F.I. și I.F.

Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, prin decizia nr. 35 din 21 februarie 2002, a admis apelul reclamantei și, schimbând în întregime sentinţa, a admis capătul principal al acţiunii în sensul că a anulat actul de înstrăinare atacat și a dispus, în favoarea reclamantei, restabilirea situaţiei tabulare a bunului vândut.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că actul de adjudecare a fost anulat, definitiv și irevocabil, prin decizia nr. 528 din 25 martie 2000 a Tribunalului Cluj, secţia civilă. Întrucât titlul vânzătorului a fost desfiinţat, iar bunul înstrăinat era litigios, instanţa a conchis că actul atacat este lovit de nulitate. Instanţa de apel, constatând că, la încheierea actului, părţile au știut că bunul vândut este proprietatea reclamantei, a apreciat că nulitatea absolută este impusă, pentru cauză ilicită, și de art. 948 C. civ.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs toate părţile din proces. Reclamanta a invocat omisiunea instanţei de apel de a se pronunţa asupra cererii de restituire a cheltuielilor de judecată. Pârâţii au criticat soluţia atacată arătând că cerinţele legale impuse pentru desfiinţarea actului de înstrăinare din litigiu, nu sunt întrunite. În consecinţă, au cerut reformarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului reclamantei, ca nefondat.

Recursul pârâţilor F.I. și I.F. este fondat.

Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea că părţile au încheiat contractul în cunoștinţă de cauză, știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane. Sintagma „în cunoștinţa de cauză” relevă, semantic, înţelesul că părţile contractului au știut bine că bunul/individual determinat/ nu este proprietatea vânzătorului și că aparţine altuia. În acest caz, contractul încheiat ascunzând intenţia de a aduce altuia o pagubă, este un act juridic intenţional, fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua-credinţă a părţilor.

Nu mai puţin, sub incidenţa art. 1080 C. civ. are importanţa juridică „nimina negligenţia” cumpărătorului, care, încălcând obligaţia de a se convinge că a contractat cu un „verus dominus”, răspunde pentru culpa lata.

Or, în speţă, la data încheierii actului de înstrăinare atacat, proprietarul tabular al bunului imobiliar vândut era vânzătorul, respectiv pârâta B.I., ca adjudecatar definitiv în procedura de executare silită pornită împotriva reclamantei (pentru restituirea unui împrumut bancar) și finalizată, în temeiul art. 182 din Legea LX din 1881 prin încheiere și prin ordinul dat autorităţii de carte funciară de a intabula pe numele adjudecatarului dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar vândut.

Cum reclamanta a notat în cartea funciară demersul său judiciar de anulare a actului de adjudecare abia la 27 ianuarie 2000, deci la mult timp după transferul dreptului de proprietare în patrimoniul adjudecatarului și după încheierea actului de înstrăinare atacat, apare nefiresc (ilogic), în absenţa altor probe, să se reţină că subdobânditorii au știut bine că bunul nu este proprietatea vânzătorului și că aparţine altuia. Nu mai puţin, cu greu li s-ar putea imputa „nimia negligenţia”, de vreme ce cartea funciară

i-a convins că au contractat cu un „verus dominus”, după cum nici data înstrăinării și consistenţa preţului, invocate de reclamantă, fiind elemente excesive, sunt fără semnificaţie juridică în aprecierea bunei lor credinţe.

Drept urmare, se constată că fără temei instanţa de apel a reformat sentinţa prin a desfiinţa actul de înstrăinare atacat.