Eligibility of intervention dwellings for sale to employee-tenants under Law No. 85/1992 and judicial review of property classification criteria
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice quashed the lower court judgments that had ordered the sale of a residential unit and remanded the case to the first instance for a fresh assessment of the evidence. The dispute centered on an employee-tenant's claim under Law No. 85/1992 to compel the employer to sell a studio apartment, which the employer resisted by arguing the unit was an "intervention dwelling" exempt from sale. The Supreme Court established that courts have the competence to review the legal qualification of a property as an "intervention dwelling," a status defined by two cumulative criteria: the subjective requirement that the tenant's employment duties necessitate permanent or urgent presence at the workplace, and the objective requirement that the dwelling be located within or immediately adjacent to the investment facility. The ruling mandated that the remand court conduct an on-site investigation and determine whether the property's original purpose and subsequent structural renovations still aligned with the legal definition of an intervention dwelling, thereby deciding if the employer's refusal to sell was a valid statutory prohibition or an abusive exercise of property rights.
Legislator headnote
AI generatedArt. 2 lit. e) din Legea nr. 114/1996, Art. 54 din Legea nr. 114/1996; Eligibility of intervention dwellings for sale to employee-tenants under Law No. 85/1992 and judicial review of property classification criteria: The dispute centered on an employee-tenant's claim under Law No. 85/1992 to compel the employer to sell a studio apartment, which the employer resisted by arguing the unit was an "intervention dwelling" exempt from sale. The Supreme Court established that courts have the competence to review the legal qualification of a property as an "intervention dwelling," a status defined by two cumulative criteria: the subjective requirement that the tenant's employment duties necessitate permanent or urgent presence at the workplace, and the objective requirement that the dwelling be located within or immediately adjacent to the investment facility. The ruling mandated that the remand court conduct an on-site investigation and determine whether the property's original purpose and subsequent structural renovations still aligned with the legal definition of an intervention dwelling, thereby deciding if the employer's refusal to sell was a valid statutory prohibition or an abusive exercise of property rights.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedCited in the dispositive order to define the nature of the disputed property as an intervention dwelling, which determines its ineligibility for sale under the statute.
Cited in the dispositive order to establish the legal regime governing intervention dwellings, leading to the remand of the case for reassessment of this classification.
Full text
Contract de vânzare reglementat prin Legea nr. 85/1992
Cuprins pe materii : Drept civil. Obligaţii. Partea specială. Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 85/1992
Index alfabetic : Drept civil
- Locuinţă de serviciu
- Contract de vânzare-cumpărare
Legea nr. 85/1992
Instanţele judecătorești au competenţa de a cenzura calificarea naturii juridice a suprafeţei locative și a stabili dacă aceasta este „locuinţă de intervenţie” în sensul prevăzut în Legea nr. 85/1992, exceptată de la vânzare, către chiriaș salariat al unităţii proprietare.
Secţia civilă, decizia nr. 592 din 28 ianuarie 2004
Judecătoria Brașov, prin sentinţa civilă nr. 12671/2000, a admis acţiunea formulată de A.I., salariat și chiriaș al pârâtei S.C. „K” SA și a obligat pe aceasta, în temeiul Legii nr. 85/1992, să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru garsoniera pe care reclamantul o folosește.
Tribunalul Brașov, secţia civilă, prin decizia nr. 649/A/2001, a respins apelul declarat de unitatea pârâtă, iar Curtea de Apel Brașov, secţia civilă, prin decizia nr. 883/R/2001 a respins recursul formulat de aceeași unitate.
Instanţele au reţinut, în esenţă, că garsoniera în discuţie nu este „locuinţă de intervenţie” în sensul reglementat prin Legea nr. 85/1992, și, deci, nu este exceptată de la vânzarea către salariatul chiriaș.
Aceste hotărâri sunt casabile.
Construcţia în litigiu, intabulată în cartea funciară drept “cămin de nefamiliști”, a fost construită până în anul 1976 din fondurile fostei unităţi economice – ICRAL Brașov, reorganizată prin divizare. La data înfiinţării societăţii pârâte, aceasta a preluat o parte din patrimoniul societăţii reorganizate (divizate) între care și un imobil din Brașov, construcţia apărând sub denumirea de: “Bloc Depozit (cămin nefamiliști)”.
Reclamantul a susţinut că imobilul este situat dincolo de gardul care împrejmuiește punctele de lucru ale societăţii pârâte (staţia de betoane, staţia de asfalt și centrala termică), că, prin lucrările de transformare ale blocului, el nu mai are destinaţia de a servi pentru cazarea personalului de intervenţie și că societatea pârâtă a încheiat contracte de închiriere și cu alte familii care nu deservesc punctele de lucru, astfel că menţinerea bunului în categoria locuinţelor de intervenţie reprezintă un abuz al societăţii pârâte.
Din contra, unitatea pârâtă s-a apărat susţinând că blocul “este situat în incinta depozitului de producţie”, un gard fiind construit numai cu scopul de a proteja cât de cât activitatea locativă de cea de producţie.
Art. 2 lit. e) din Legea nr. 114/1996 definește locuinţa de intervenţie ca fiind locuinţa destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplinește activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţilor economice.
Art. 54 din aceeași lege dispune că locuinţa de intervenţie urmează regimul locuinţei de serviciu.
Locuinţele de intervenţie se realizează odată cu obiectivul de investiţie și se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropriere.
Locuinţele de intervenţie nu pot fi vândute chiriașilor.
Este de principiu că, instanţele judecătorești, investite cu acţiunea principală având ca obiect obligarea societăţii pârâte de a încheia contract de vânzare-cumpărare pentru o unitate locativă din imobilul în discuţie, au competenţa de a cenzura calificarea naturii juridice dată de societate locuinţei, cu alte cuvinte, calificarea suprafeţei locative ca “locuinţă de intervenţie” este supusă controlului instanţelor judecătorești.
Pe cale de consecinţă, este de observat, din dispoziţiile legale sus citate, că, pentru a stabili dacă o unitate locativă poate fi calificată drept locuinţă de intervenţie, este necesară folosirea a cel puţin două criterii: primul, de ordin subiectiv, constând în destinaţia dată locuinţei de a servi cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, conform contractului de muncă îndeplinește activităţi sau funcţii ce necesită permanenţă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţilor economice; cel de al doilea, un criteriu obiectiv, este acela ca locuinţa să fie situată în incinta obiectivului de investiţie sau în imediata lui apropriere.
Folosirea acestor criterii pentru determinarea corectă a naturii juridice a locuinţei presupune însă lămurirea completă și pe bază de dovezi certe a situaţiei de fapt, care, adesea, este diferită de la caz la caz, aspect cu referire la care, în speţă, instanţele nu au manifestat rol activ.
Astfel, este necesar ca, în rejudecare, urmare a admiterii recursului în anulare, instanţa de trimitere să stabilească pe bază de dovezi, ce atribuţii au fost avute în vedere sau ce funcţii a îndeplinit reclamantul la data încheierii contractului de locaţiune și dacă aceste activităţi necesitau prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă a reclamantului în cadrul punctelor de lucru ale societăţii pârâte. Este de cercetat apărarea reclamantului conform căreia, datorită atribuţiilor din fișa postului, nu a fost inclus pe listele echipelor de intervenţie.
De asemenea, este de verificat în rejudecare ce destinaţie iniţială a avut “căminul de nefamiliști” din Brașov, în sensul dacă el a fost construit în scopul cazării personalului din fostul ICRAL Brașov, personal care să fi impus prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţii și este de analizat scopul efectuării lucrărilor de transformare ale blocului din cămin de nefamiliști într-unul de garsoniere și apartamente și dacă, urmare a acestor transformări de ordin constructiv, imobilul mai este apt de a constitui locuinţă de intervenţie în sensul legii.
Tot în rejudecare este de analizat locul situării locuinţei ce face obiectul litigiului în raport de obiectivele de investiţie ale societăţii pârâte, sens în care instanţa de trimitere va efectua o cercetare la faţa locului, iar pentru lămurirea completă a împrejurărilor de fapt enunţate, va aprecia dacă este necesar să cunoască și părerea unui expert.
Scopul rejudecării și al suplimentării dovezilor este de a se stabili dacă refuzul pârâtei de a vinde locuinţa către reclamant este întemeiat pe o interdicţie ce izvorăște din lege sau reprezintă un exerciţiu abuziv al dreptului de proprietate.
Faţă de cele ce preced, s-a admis recursul în anulare și s-au casat hotărârile recurate, iar cauza s-a trimis spre rejudecare la instanţa de fond.