Lack of standing for tenant to challenge restitution of property under Law No. 10/2001 due to automatic subrogation of new owner

Acţiunea societăţii comerciale locatară în anularea deciziei/dispoziţiei de restituire în natură a imobilului preluat de stat prin aplicarea Decretului nr. 224/1954.

Cuprins pe materii. Drept civil. Acţiunea societăţii comerciale locatară în anularea deciziei/dispoziţiei de restituire în natură a imobilului preluat de stat prin aplicarea Decretului nr. 224/1954.

Index alfabetic. Drept civil.

- Imobil preluat de stat (Decretul nr. 224/1954);

- Restituirea imobilului (în temeiul Legii nr. 10/2001);

- Nulitatea decizie/dispoziţiei de restituire (Cererea societăţii comerciale locatară).

Legea nr. 10/2001: art. 14

Potrivit art. 14 din Legea nr. 10/2001, dacă imobilul care este restituit de stat face obiectul unui contract de locaţiune, concesiune, locaţie de gestiune sau asociere în participaţiune, persoana căreia i-a revenit proprietatea se subrogă, de drept, în drepturile statului sau ale persoanei deţinătoare în baza unor contracte ce au fost încheiate potrivit legii.

În asemenea cazuri, beneficiarul contractului nu are interes a acţiona pentru anularea deciziei/dispoziţiei prin care s-a restituit imobilul persoanei îndreptăţite, conform Legii nr. 10/2001.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 9152 din 11 noiembrie 2005

Prin sentinţa civilă nr.596 din 15 iunie 2004 Tribunalul București, secţia a IV-a civilă, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active și a respins acţiunea formulată de reclamanţii S.C. „Excalibur Com” SRL și B.V. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul București prin Primarul General, G.I.A., Ș.I., S.P., ca fiind formulată de persoane fără calitate procesuală activă.

Tribunalul a reţinut că nulitatea absolută poate fi invocată de oricine are interes. Drepturile patrimoniale ale reclamanţilor nu pot fi încălcate întrucât aceștia deţin numai folosinţa imobilului, drept apărat de O.U.G. nr.40/1999 și art.14 din Legea nr.10/2001, invocate prin cerere.

Prin decizia civilă nr.1329 din 1 noiembrie 2004 Curtea de Apel București, secţia a VIII-a civilă conflicte de muncă și asigurări sociale, a luat act de renunţarea la judecata apelului declarat de către reclamantul B.V. și respins ca nefondat apelul formulat de către reclamanta S.C. „Excalibur Com” SRL împotriva sentinţei de fond.

Instanţa a avut în vedere următoarele considerente:

- Apelanta S.C. „Excalibur Com” SRL ocupă un imobil ce a făcut obiectul dispoziţiei de restituire și care era administrat de către A.F.I., fără însă a deţine un titlu în acest sens, întrucât parte în calitate de chiriaș în contractul de închiriere era B.V.

- Neputându-se reţine ocrotirea drepturilor locative ale apelantei într-o modalitate reglementată de vreo normă legală, acesteia nu îi sunt aplicabile dispoziţiile art.24 din Legea nr.10/2001 referitoare la vocaţia atacării dispoziţiei de restituire.

Împotriva deciziei de apel a formulat recurs apelanta S.C. „Excalibur Com” SRL, pentru motivele următoare:

- Cele două instanţe au aplicat în cauză prevederile art.24 din Legea nr.10/2001, aplicabil în cauză fiind, din punct de vedere procedural, regimul juridic al nulităţii absolute a actului juridic încheiat cu nerespectarea normelor privind condiţiile de valabilitate.

- Acţiunea are ca obiect o cerere de constatare a nulităţii absolute a dispoziţiei de retrocedare, act juridic civil, cu caracter patrimonial, ce face dovada proprietăţii persoanei îndreptăţite asupra imobilului și care are forţa probantă a unui înscris autentic.

- În speţă, sunt aplicabile prevederile art.1 și art.2 lit.d din Legea nr.10/2001 și normele metodologice de aplicare a acestor articole care impun condiţia pentru restituirea în natură sau în echivalent, ca neplata impozitelor să se fi datorat unor motive independente de voinţa proprietarilor.

- Cu referire la actele de preluare a imobilului și dispoziţiile Decretului nr.224/1954 se invocă faptul că dispoziţia de retrocedare s-a emis cu încălcarea dispoziţiilor Legii nr.10/2001 menţionate.

- Făcându-se referire la actele aflate în dosarul cauzei se arată că nu au fost depuse toate certificatele de moștenitor enumerate în dispoziţia de retrocedare și nu s-a făcut dovada calităţii de persoane îndreptăţite a intimaţilor cu privire la întregul imobil retrocedat.

- În ceea ce privește aplicarea art.48 din Legea nr.10/2001, se invocă faptul că în condiţiile în care imobilul nu a fost preluat în mod abuziv de stat, întrucât neplata impozitelor s-a făcut din culpa proprietarilor, intimaţii nu pot beneficia de aceste prevederi legale.

Analizând, Curtea constată că recursul este nefondat, pentru următoarele motivele ce vor complini decizia Curţii de apel.

Prin cererea de chemare în judecată reclamanta-recurentă a solicitat pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate nulitatea absolută a dispoziţiei nr.2687 din 16 martie 2004 emisă de către Municipiul București prin primarul general în favoarea intimaţilor G.I.A., S.I. și S.P.

Prin dispoziţia menţionată, s-a restituit, în temeiul Legii nr.10/2001 imobilul situat în București, sector 1 compus din teren în suprafaţă de 759,73 mp. din suprafaţa totală de 839,00 mp și construcţii tip B (S+P+1/P) și tip D – parter (cu excepţia apartamentelor vândute prin contract de vânzare-cumpărare nr.2289/1963 cu cota de teren aferent de 27,66 mp. și prin contractul de vânzare-cumpărare nr.4930/29834 din 17 iulie 1997 cu cota de teren aferentă de 51,61 mp), cu obligaţia respectării dreptului de acces de trecere pentru ceilalţi coproprietari.

În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că în baza contractelor comerciale încheiate cu Primăria Municipiului București folosește spaţiul de la parterul imobilului restituit în baza Legii nr.10/2001.

Potrivit relaţiilor furnizate de Primăria Municipiului București cu adresa nr.18/1/1418 din 17 septembrie 2003, spaţiul cu altă destinaţie din parterul și subsolul imobilului în litigiu, în suprafaţă totală de 99,81 mp., este deţinut de S.C. „Excalibur Com” SRL în baza fișei de calcul nr.22353 din 7 ianuarie 1999 întocmită de Direcţia Generală de Administrare a Fondului Imobiliar. Spaţiul este utilizat de S.C. „Excalibur Com” SRL pentru activitate de alimentaţie publică în baza contractului de asociaţiune în participaţiune încheiat la data de 1 iulie 2003 cu S.C. „Regal Company” SRL.

Contrar celor susţinute în acţiune, între reclamanta-recurentă și Municipiul București nu este încheiat nici un contract.

Nulitatea absolută poate fi invocată de oricine are interes.

Interesul reprezintă folosul practic al celui care a recurs la promovarea unei acţiuni de genul celei ce face obiectul litigiului de faţă.

Municipiul București invocă anumite relaţii locative cu S.C. „Regal Company” SRL.

Potrivit art.14 din Legea nr.10/2001, dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de lege face obiectul unui contract de locaţiune, concesiune, locaţie de gestiune sau asociere în participaţiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deţinătoare în contractele menţionate, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.

În sensul textului legal au intervenit și normele metodologice de aplicare care subliniază că subrogarea la care se face referire în art.14 din Legea nr.10/2001 intervine de drept.

Prin urmare, cu rezerva încheierii contractului în condiţii legale, titlul de locaţiune al S.C. „Regal Company Com” SRL – cu care recurenta ar deţine contract de asociere în participaţiune, nedepus la dosar dar menţionat în adresa reţinută mai sus, emisă de Primăria Municipiului București, este menţinut și după restituirea în natură a imobilului. Singura deosebire fiind în sensul că a avut loc o subrogare de drept a beneficiarilor dispoziţiei de restituire la data emiterii acesteia.

Se constată că recurenta-reclamantă nu are un folos practic, în promovarea acţiunii, urmând a se dispune în consecinţă.

În considerarea celor reţinute mai sus, s-a respins recursul, Curtea apreciindcă nu se mai impune analizarea celorlalte critici pe fond formulate în cadrul recursului.