Restitution of state-seized property: opposability of unregistered ownership where state had prior actual knowledge

Cerere, fondată pe Legea nr. 10/2001, de restituire a imobilului preluat de stat ca fiind proprietatea acelora care, în regimul de carte funciară, au înstrăinat bunul fără înscrierea cumpărătorilor în C.F.

Cuprins pe materii. Drept civil. Dreptul de proprietate. Cerere, fondată pe Legea nr. 10/2001, de restituire a imobilului preluat de stat ca fiind proprietatea acelora care, în regimul de carte funciară, au înstrăinat bunul fără înscrierea cumpărătorilor în C.F.

Index alfabetic. Drept civil.

- Imobil preluat de stat (de la persoana înscrisă în C.F. ca proprietar);

- Restituirea imobilului (cererea cumpărătorului care nu și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară).

Decretul-Lege nr. 115/1938

Legea nr. 7/1996

C.civ.: art. 1295

Legea nr. 10/2001.

Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară respectă regula consensualismului, potrivit căreia drepturile reale se constituie și se transmit între părţi la data încheierii contractului. Înscrierea în cartea funciară este prevăzută numai pentru opozabilitatea drepturilor faţă de terţi, astfel că legea nu mai prevede efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în C.F.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 7246 din 27 septembrie 2005.

Prin cererea din 26 noiembrie 2003, reclamantul B.Ș. a solicitat anularea dispoziţiei nr. 1170 din 20 octombrie 2003 emisă dePrimăria Târgu Mureș, prin care i-a respins cererea pentru restituirea în natură a unui imobil situat în Târgu Mureș preluat abuziv de Statul Român din proprietatea antecesorului său, astfel că refuzul restituirii în favoarea sa, în condiţiile reglementate de Legea nr. 10/2001 este nelegal.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta s-a opus admiterii cererii reclamantului, susţinând că acesta nu se încadrează în categoria persoanelor expres enumerate de art. 3 – 5 din Legea nr. 10/2001, cererea de restituire în natură fiindu-i respinsă pe considerentul că antecesorul său nu a avut niciodată calitatea de proprietar tabular al imobilului în litigiu, deţinându-l numai în baza unui contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată.

Prin sentinţa nr. 454 din 22 aprilie 2004, Tribunalul Mureș a admis acţiunea reclamantului, a anulat dispoziţia emisă și a dispus restituirea în natură în favoarea reclamantului a imobilului.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că susţinerea pârâtei, potrivit căreia reclamantul nu a avut niciodată calitatea de proprietar al apartamentului în litigiu este eronată, având în vedere dispoziţiile art. 1295 C.civ. Sub acest aspect, contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat de antecesorul său cu proprietarii tabulari îndeplinește toate condiţiile de valabilitate pentru vânzare, și faţă de obiectul contractului, respectiv construcţia și nu terenul, nu era necesară îndeplinirea cerinţei formei autentice, și nici înscrierea dreptului în cartea funciară. Mai mult, antecesorului reclamantei i-a fost recunoscută calitatea de proprietar prin decizia nr. 285/1964, astfel că preluarea în proprietatea statului a apartamentului în litigiu, prin decizia nr. 200/1982 s-a făcut în fapt, fără titlu valabil, în actul de preluare fiind făcută referire la foștii proprietari tabulari.

Prin apelul promovat de pârâtă s-a arătat că petentul, în calitate de moștenitor al lui B.P. nu se încadrează în categoria persoanelor expres și limitativ prevăzute de art. 3 și 4 din Decretul-Lege nr.115/1938, în vigoare la data trecerii imobilului în proprietatea Statului Român, înscrierile din cartea funciară având efect constitutiv de drepturi, producându-și efectele de la data înregistrării lor.

Ca atare, drepturile dobândite în baza unor înscrisuri sub semnătură privată nu deveneau opozabile erga omnes decât prin înscrierea în cartea funciară. S-a susţinut că din acest punct de vedere instanţa a greșit atunci când și-a bazat motivarea pe principiul consensualismului, deoarece fără a proceda la înscrierea în cartea funciară, dobânditorul a lipsit de eficienţă drepturile sale, pentru că, pentru un terţ, cum era și statul, proprietari ai imobilului figurau J.A.și soţia S.E., înscriși la ultima poziţie din CF nr. 4660 – Târgu Mureș.

Curtea de Apel Târgu Mureș a respins, prin decizia civilă nr. 651/A din 7 septembrie 2004, ca nefondat apelul declarat de pârâta Primăria Municipiului Târgu.

S-a reţinut de către instanţa de apel că imobilul situat în Târgu Mureș, înscris în CF nr.4660 a fost proprietatea tabulară a numiţilor J.A. și S.E.

Prin contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la 1 ianuarie 1950, proprietarii tabulari vând lui B.P. acest imobil format dintr-o cameră și o bucătărie, separate de restul imobilului, situat în partea din spatele curţii.

Dreptul de proprietar al lui B.P., în prezent decedat, antecesorul reclamantului, este recunoscut de Statul Român prin decizia nr. 285 din 9 decembrie 1964, dispunându-se prin această decizie restituirea apartamentului către B. P. pe bază de proces verbal.

Este adevărat că în sistemul cărţilor funciare, drepturile reale se pot dobândi numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Cu toate acestea, din ansamblul prevederilor Decretului-Lege nr. 115/1938, invocate de pârât în apărare, rezultă că lipsa înscrierii drepturilor de proprietate nu poate fi opusă de o parte contractantă celeilalte părţi. De asemenea, un astfel de drept real, constituit prin convenţia părţilor, este opozabil și terţilor care au luat cunoștinţă de existenţa lui, deși nu este înscris în cartea funciară. Numai terţii care, neavând cunoștinţă de existenţa unui drept neînscris și încrezându-se în cartea funciară, au dobândit, prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care și le-au înscris, le pot opune dobânditorilor anteriori.

În speţă, s-a dovedit că Statul Român cunoștea încă din anul 1964 de existenţa dreptului de proprietate al antecesorului reclamantului, chiar dacă acesta nu era intabulat în cartea funciară, concluzionându-se că decizia nr.200 din 10 mai 1982 prin care imobilul a fost preluat de Statul Român este nelegală, preluarea fiind făcută de la alte persoane decât adevăraţii proprietari, care erau totuși cunoscuţi.

Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs pârâta susţinând că, prin hotărârea recurată greșit s-a reţinut că petentul B.P. se încadrează în categoria persoanelor prevăzute limitativ de art. 3 și 4 din Legea nr. 10/2001, deoarece potrivit art. 31 și 32 din Decretul-Lege nr. 115/1938, act normativ ce era în vigoare la data trecerii imobilului în proprietatea Statului Român, înscrierile din cartea funciară având efect constitutiv de drepturi.

Se mai susţine că greșit a fost avut în vedere principiul consensualismului, în condiţiile în care dobânditorul a lipsit de eficienţă drepturile sale prin neînscrierea în Cartea funciară, drepturi ce nu puteau deveni opozabile erga omnes în baza unui act sub semnătură privată.

Recursul este nefondat .

Intimatul reclamant a făcut dovada calităţii sale procesuale active în sensul celor prevăzute de art. 4 (2) din Legea nr. 10/2001 („de prevederile prezentei legi beneficiază și moștenitorii legali sau testamentari ai persoanelor fizice îndreptăţite”), conform certificatului de moștenitor nr. 100 din 9 noiembrie 2001, fiind descendent al fostului proprietar al imobilului deposedat abuziv B.P. – decedat la 16 decembrie 1968.

Imobilul din litigiu a fost proprietatea tabulară a numiţilor J.A. și S.E., pe care l-au înstrăinat la 1 ianuarie 1950 prin contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată antecesorului reclamantului B.P., în prezent decedat.

Conform art. 1295 din C.civ. vânzarea este un contract consensual, „vinderea este perfectă între părţi și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului și asupra preţului, deși lucrul încă nu se va fi predat și preţul încă nu se va fi numărat”.

Sub acest aspect, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între antecesorul reclamantului și proprietarii tabulari este valabil, „obiectul contractului l-a format numai construcţia, nu și terenul, astfel că nu era necesară forma autentică”.

Este adevărat că, în sistemul cărţilor funciare drepturile reale se pot dobândit numai prin înscrierea lor în cartea funciară, dar, din ansamblul prevederilor Legii nr. 115/1938 rezultă că lipsa înscrierii drepturilor de proprietate nu poate fi opusă de către o parte contractantă celeilalte părţi. De asemenea, un asemenea drept real constituit prin convenţia părţilor este opozabil și terţilor care au luat cunoștinţă de existenţa lui, deși nu este înscris în cartea funciară. Numai terţii care, neavând cunoștinţă de existenţa unui drept neînscris și având în vedere menţiunile din cartea funciară, au dobândit, prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care și le-au înscris, le pot opune dobânditorilor anteriori.

Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară respectă regula consensualismului, potrivit căreia drepturile reale se constituie și se transmit între părţi la data încheierii contractului. Înscrierea în cartea funciară este prevăzută numai pentru opozabilitatea drepturilor faţă de terţi, astfel că legea nu mai prevede efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în C.F.

De fapt, dreptul de proprietate al antecesorului reclamantului a fost recunoscut de Statul Român prin decizia nr. 285 din 9 decembrie 1964, potrivit căreia s-a dispus restituirea imobilului (apartament) în litigiu către acesta, iar prin procesul verbal încheiat la 19 ianuarie 1965 între persoanele delegate prin decizia indicată anterior și B.P. s-a procedat la predarea efectivă a imobilului.

Este cert, că Statul Român cunoștea și a recunoscut încă din anul 1964 – 1965 dreptul de proprietate al antecesorului reclamantului, chiar dacă nu era intabulat în C.F.

Preluarea imobilului s-a făcut, deci, fără titlu valabil, de la alte persoane decât proprietarul real, cunoscut la acea dată.

Imobilul în litigiu este susceptibil de restituire, nu a fost înstrăinat, fiind, la această dată, închiriat unei societăţi comerciale.

Ar fi de neconceput și contrar Protocolului nr. 1 la Actul Adiţional nr. 1 al CEDO, ca, în situaţia în care chiar în perioada anterioară anului 1989 Statul Român a recunoscut la un moment dat calitatea de proprietar antecesorului reclamantului intimat, în condiţiile în care prin art. 44 din Constituţia României este ocrotită și garantată proprietatea, să nu se procedeze la restituirea imobilului.

Faţă de aceste considerente, recursul a fost respins ca nefondat.