Mandatory sale of state-funded housing to tenants; rejection of luxury and protocol exemptions under Law No. 85/1992

Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 85/1992. Caracterul locuinţelor supuse vânzării. Stabilirea preţului.

Cuprins pe materii. Drept civil Obligaţii. Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 85/1992. Caracterul locuinţelor supuse vânzării. Stabilirea preţului.

Index alfabetic. Drept civil.

- Contract de vânzare-cumpărare (reglementat prin Legea nr. 85/1992).

- Locuinţă exceptată de la vânzare (conform Legii nr. 85/1992)

- Preţul ( Locuinţei vândută conform Legii nr. 85/1992)

Legea nr. 85/1992: art.1 alin.(3)

Exceptând cazul locuinţelor de protocol, de servici sau de intevenţie, locuinţele construite din fondurile statului se vând obligatoriu chiriașilor, conform art. 1 din Legea nr. 85/1992 – și nu la latitudinea unităţii de stat deţinătoare – iar preţul se stabilește după criteriile din Decretul-Lege nr. 617!990 la care se face trimitere prin lege.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 6138 din 8 iulie 2005.

Prin sentinţa civilă nr.6163 din 10 octombrie 2003, Judecătoria sectorului 1 București, a admis acţiunea formulată de reclamantul D.M. împotriva pârâţilor Regia Autonomă- Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat și Ministerul Finanţelor Publice și i-a obligat pe pârâţi să încheie contract de vânzare cumpărare pentru un imobilul situat în București, la preţul de 752.550.482 de lei.

Instanţa de fond a reţinut că reclamantul este titularul contractului de închiriere nr.60132/1990 încheiat cu ICRAL Herăstrău și imobilul în care acesta locuiește nu este locuinţă de protocol, situaţiune ce a fost stabilită prin sentinţa civilă nr.353 din 3 aprilie 2002 pronunţată de Curtea de Apel București, așa încât sunt aplicabile prevederile art.7 din Legea nr.85/1992.

Soluţia instanţei de fond a fost confirmată de Curtea de Apel București, secţia a-III-a Civilă, care, prin decizia nr.529 A din 18 martie 2004, a respins ca nefondate apelurile formulate de cei doi pârâţi.

Împotriva acestei din urmă hotărâri, au declarat recurs ambii pârâţi.

I.În recursul său, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice susţine că în mod greșit instanţa a făcut aplicarea dispoziţiilor art.7 din Legea nr.85/1992, deoarece imobilului în litigiu nu-i sunt aplicabile aceste dispoziţii legale întrucât el se încadrează în categoria construcţiilor de lux, deoarece: imobilul este compus dintr-un apartament cu 4 camere, cu o suprafaţă de 162,4 mp., terasă cu o suprafaţă utilă de 30,11 mp., spaţiu locativ la demisol cu o suprafaţă de 19,58 mp; spaţii de depozitare; cota-parte din spaţii comune și spaţii de circulaţie la demisol cu o suprafaţă de 72,50 mp., așa încât, datorită acestor parametri, el trebuie încadrat în categoria construcţii de lux și de aceea este exceptat de la vânzare conform art.1 alin.2 din Legea nr.85/1992, imobilul fiind locuinţă de protocol.

Se mai susţine că hotărârea atacată este nelegală și sub aspectul modalităţii în care s-a stabilit cuantumul preţului imobilului în litigiu, preţ ce trebuia să aibă în vedere valoarea de piaţă.

I.Recursul este nefondat.

Conform articolului 7 din Legea nr.85/1992: „Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-Lege nr.61/1990 și ale prezentei legi”. Alineatul 3 al aceluiași articol prevede că „beneficiază de prevederile alineatului 1 și chiriașii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare”.

Prin sentinţa civilă nr.353 din 3 aprilie 2002 a Curţii de Apel București, s-a stabilit că imobilul în litigiu nu întrunește condiţiile legale pentru a fi integrat în categoria „locuinţă de protocol”, fiind construit din fondurile statului, așa încât, în mod just instanţa de fond și instanţa de apel au reţinut că acestuia îi sunt aplicabile prevederile art.7 din Legea nr.85/1992.

Pe de altă parte, Legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe și spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului și din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat (republicată în M.O. nr.260/15 septembrie 1994) nu cuprinde noţiunea tehnico-juridică de „categorie a locuinţelor de lux” sau a „construcţiilor de lux” la care se referă recurentul pârât, iar expertiza efectuată în cauză de expertul V.R. a stabilit că în raport de criteriile prevăzute de Legea nr.85/1992 apartamentul se încadrează în categoria „confort sporit” care nu este însă exceptată de la vânzare.

Referitor la preţ, acesta a fost corect stabilit prin expertiza efectuată de expertul V.R., în condiţiile în care recurentul pârât nu a formulat alte obiecţiuni la expertiză și nu a solicitat în apel efectuarea unei noi expertize.

II. În recursul său, pârâta RA APPS, invocă motivul prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă, susţinând că instanţa a ignorat prevederile art.1 alin.(3) din Legea nr.85/1992 care exceptează de la vânzare imobilele care au servit ca locuinţe de protocol, cum este și cazul apartamentului în discuţie și că instanţa nu putea s-o oblige de a vinde nici în condiţiile în care ar fi fost invocate prevederile dreptului comun.

II. Recursul pârâtei este nefondat.

Articolul 1 alin.(3) din Legea nr.85/1992 prevede: „De asemenea, sunt exceptate (de la vânzare ...) locuinţele de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite în funcţii drept locuinţe pe durata exercitării funcţiei, chiar dacă acestea au fost scoase ulterior din evidenţa locuinţelor de protocol”.

Or, în speţă, așa cum s-a arătat, locuinţa pe care o ocupă intimatul reclamant în calitate de chiriaș nu constituie locuinţă de protocol, nici locuinţă de serviciu sau de intervenţie, așa încât, în mod just ambele instanţe au apreciat că nu sunt incidente dispoziţiile art.1 alin.(3) din Legea nr.85/1992.

Susţinerea recurentei în sensul că nu poate fi obligată să vândă locuinţa în discuţie nu poate fi primită.

Conform articolului 1 din Legea nr.85/1990 dreptul de cumpărare a locuinţelor – ce fac obiectul legii – aparţine titularilor contractului de închiriere.

Articolul 7 alin.(1) din aceeași lege a instituit obligaţia unităţilor economice sau bugetare de a vinde locuinţele construite din fondurile statului chiriașilor care deţin locuinţe în baza contractelor de închiriere.

Vânzarea apartamentului în discuţie este obligatorie și nu este lăsată de legiuitor la aprecierea conducerii unităţilor ce administrează locuinţe.

Obligaţia instituită de lege pentru toate unităţile economice sau bugetare de a înstrăina locuinţele aflate în patrimoniul acestora dacă sunt îndeplinite condiţiile legii speciale, limitează legal principiul autonomiei de voinţă și ca atare, instanţele judecătorești au dreptul de a cenzura refuzul îndeplinirii obligaţiei de a vinde, în raport de prevederile art.1073-1077 și 970 alin.2 Cod civil și în consecinţă, sunt îndrituite să pronunţe hotărâri pentru obligarea la îndeplinirea îndatoririi legale prin încheierea contractului de vânzare cumpărare.

În speţă, nu are loc o substituire a vreunei părţi în manifestarea consimţământului la vânzare, ci stabilirea executării unei „obligaţii de a face”, pentru a se asigura executarea obligaţiei de a face impusă printr-o dispoziţie legală.

De altfel, este de menţionat că la data de 11 noiembrie 2004 (pe parcursul judecării prezentului recurs) a și fost încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.4128 din 11 noiembrie 2004 la BNP privind apartamentul în discuţie.

Ca atare, în raport de considerentele expuse și constatând legalitatea deciziei atacate, recursurile declarate în cauză se privesc ca nefondate și urmează au fost respinse.