Whether forced sale at judicial auction constitutes "alienation" triggering prior seller consent prohibition under Law No. 85/1992

Locuinţă construită din fondurile statului și cumpărată în baza Legii nr. 85/1992. Vânzarea la licitaţie - în cadrul procedurii de exectare silită - a imobilului. Cerere de constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare a imobilului pentru încălcarea condiţiilor prevăzute de art. 15 alin.(4) din Legea nr. 85/1992.

Cuprins pe materii. Drept procesual civil. Procedura executării silite. Vânzarea la licitaţie a unui imobil cumpărat în baza Legii nr. 85/1992 Cerere de constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare a imobilului pentru încălcarea condiţiilor prevăzute de art. 15 alin.(4) din Legea nr. 85/1992.

Index alfabetic. Drept civil. Drept procesual civil.

- Locuinţă construită din fondurile statului și cumpărată în baza Legii nr. 85/1992.

- Vânzarea la licitaţie - în cadrul procedurii de exectare silită - a imobilului.

- Cerere de constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare a imobilului pentru încălcarea condiţiilor prevăzute de art. 15 alin.(4) din Legea nr. 85/1992.

Legea nr. 85/1992: art. 15

C.civ.: art.1718.

C. pr.civ. : art. 3712 și art. 3713

Prin dispoziţiile art. 15 alin. 4 din legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe și spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului și din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, s-a stabilit o interdicţie de înstrăinare a unui imobil în temeiul acestui act normativ și neachitat integral, în situaţia în care nu există acordul prealabil al vânzătorului în acest sens.

În sensul Legii nr. 85/1992, termenul „înstrăinare” are înţelesul acelei operaţiuni juridice ce are ca finalitate ieșirea din patrimoniul celui ce a cumpărat un imobil ce face obiectul acestuia act normativ, ca urmare, exclusiv, a manifestării de voinţă, liber consimţită a cumpărătorului, interdicţia menţionată nefiind incidentă în ipoteza vânzării la licitaţie a imobilului, în cadrul procedurii executării silite.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 6086 din 7 iulie 2005.

Prin sentinţa civilă nr. 2767 din 18 septembrie 2003, Judecătoria Alexandria a respins ca inadmisibilă acţiunea formulată de reclamanta primăria Municipiului Alexandria în contradictoriu cu pârâţii Cooperativa Progresul Țigănești, G.F., S.A., S.G. și I.E.G.C., prin care reclamanta a cerut să se constate nulitatea absolută a ordonanţei de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 pronunţată de Judecătoria Alexandria în dosarul civil nr. 4008/2000.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că la data de 13 noiembrie 2000, Judecătoria Alexandria a pronunţat în dosarul nr. 4008/2000, ordonanţa de adjudecare definitivă nr. 3973 prin care a admis cererea de vânzare imobiliară formulată de creditoarea Cooperativa de Credit Smârdioasa (devenită prin reorganizare Cooperativa Progresul Țigănești) împotriva debitoarei G.F. și a adjudecat definitiv imobilul situat în Alexandria, proprietatea debitoarei, pentru suma de 27.000.000 lei către adjudecatarul I.E.G.C., preţul fiind depus de adjudecatar conform recipiselor consemnate la CEC Alexandria iar prin decizia civilă nr. 73 R 1.02.2001 a Tribunalului Teleorman, irevocabilă, s-a anulat ca netimbrat recursul declarat în termen legal debitoarea G.F. Ca urmare, prin adjudecarea definitivă și depunerea preţului de către adjudecatar, s-a desăvârșit procedura execţională și s-a realizat executarea silită imobiliară a debitoarei G.F .

A mai reţinut instanţa de fond că debitoarea nu a uzat de dispoziţiile art. 552 Cod procedură civilă (în vigoare la acea dată, abrogate ulterior prin O.U.G. nr.138/2000) care permiteau celor vătămaţi prin executare să atace cu recurs ordonanţa de adjudecare și faţă de caracterul de hotărâre judecătorească al ordonanţei de adjudecare, acţiunea în constatarea nulităţii absolute a actului de adjudecare, formulată în cadrul contestaţiei la executare apare ca inadmisibilă.

Împotriva acestei sentinţe, a formulat apel reclamanta primăria Municipiului Alexandria, susţinând, în esentă, că instanţa de fond a interpretat greșit actul juridic dedus judecăţii, denaturând sensul cererii, calificând-o contestaţie la executare deși acţiunea cu soluţionarea căreia a investit instanţa era una în constatarea nulităţii absolute a ordonanţei de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 emisă de Judecătoria Alexandria, în frauda legii. A mai susţinut reclamanta că instanţa de fond trebuia să facă aplicarea dispoziţiilor art. 15 din Legea nr. 85/1992 și să constate că, până la achitarea preţului de către cumpărătoarea G.F., apartamentul era insesizabil și fără acordul primăriei Municipiului Alexandria nu se putea dispune de acesta.

Prin decizia civilă nr. 793 din 21 aprilie 2004, Curtea de Apel București, secţia a III a Civilă, a admis apelul declarat de reclamanta primăria Municipiului Alexandria, a anulat sentinţa apelată și a reţinut cauza pentru evocarea fondului, având în vedere dispoziţiile art. 541 raportat la art. 520 Cod procedură civilă.

Prin decizia civilă nr. 2554 A din 2 decembrie 2004, Curtea de Apel București, secţia a III a Civilă și pentru Cauze cu Minori și Familie, a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei de interes în promovarea acţiunii invocată de intimaţii – pârâţi și ca nefondată acţiunea reclamantei.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că excepţia lipsei de interes că nu este întemeiată întrucât reclamanta este creditoarea pârâtei G.F. pentru preţul apartamentului rămas neachitat, având interesul ca apartamentul să se întoarcă în patrimoniul debitoarei sale. Pe fondul cauzei, a reţinut că apartamentul care a fost proprietatea debitoarea G.F. a ieșit din patrimoniul său ca urmare a executării silite, în speţă nefiind vorba de o acţiune voită a acesteia de a înstrăina imobilul, în sensul Legii nr. 85/1992.

Împotriva acestei din urmă decizii a declarat recurs reclamanta primăria Municipiului Alexandria, solicitând admiterea acestei căi de atac, casarea deciziei atacate iar pe fond, constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare. S-a susţinut că în mod greșit a apreciat instanţa de apel sensul dispoziţiilor art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 întrucât o locuinţă dobândită în temeiul acestei legi nu poate fi înstrăinată decât cu acordul vânzătorului, că imobilul supus executării silite nu a garantat împrumutul proprietarei G.F. și că ordonanţa de adjudecarea imobilului s-a pronunţat fără citarea Primăriei Alexandria, care era proprietara de drept a apartamentului, până la achitarea integrală a preţului său.

La termenul din 7 iulie 2005, apărătorul intimatului-pârât Iordăchioaia Eduard George a invocat, oral, mai multe excepţii care vor fi respinse ca neîntemeiate pentru următoarele motive:

Dispoziţiile art. 3021 Cod procedură civilă potrivit cărora „Cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, următoarele menţiuni: numele, domiciliul sau reședinţa părţilor (…)”, invocate de apărătorul intimatului-pârât au fost declarate ca neconstituţionale prin decizia Curţii Constituţionale nr. 176/2005 din 24/03/2005 publicată in Monitorul Oficial, Partea I nr. 356 din 27/04/2005, decizie definitivă și general obligatorie și, drept urmare, acest text de lege și-a încetat efectele juridice, astfel cum prevede art. 31 alin. 3 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcţionarea Curţii Constituţionale.

Chiar dacă recurenta-reclamantă nu și-a motivat în drept recursul, dezvoltarea motivelor face posibilă încadrarea lor în motivele prevăzute de dispoziţiile art.304 pct.5 și pct.9 Cod procedură civilă, așa încât nici sub acest aspect critica nu este fondată, cum nu este fondată nici susţinerea că reclamanta nu ar avea calitate procesuală în cauză, aceasta întrunind toate condiţiile pentru a fi parte în proces: capacitate procesuală, calitate procesuală, dreptul și interesul de a formula o cerere de natura celei deduse judecăţii, fiind creditoarea pârâtei-cumpărătoare G.F. pentru restul din preţul apartamentului ce nu a fost achitat, având astfel interesul ca apartamentul să se întoarcă în patrimoniul debitoarei sale.

Nici susţinerea în sensul că recursul ar fi inadmisibil întrucât instanţele au judecat acţiunea reclamantei ca pe o contestaţie la executare și nu ca pe o acţiune în constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare nu este fondată, în raport cu decizia nr. 793 A din 21 aprilie 2004 a Curţii de Apel București, secţia a III a civilă. Prin această hotărâre, instanţa de apel a anulat sentinţa instanţei de fond - care judecase acţiunea ca pe o contestaţie la executare și o respinsese ca inadmisibilă – și a reţinut cauza pentru evocarea fondului, constatând că, potrivit dispoziţiilor art. 541 Cod procedură civilă în vigoare la data pronunţări ordonanţei de adjudecare dar și dispoziţiilor art. 520 Cod procedură civilă Cod procedură civilă în vigoare în prezent, orice terţă persoană poate să revendice dreptul de proprietate asupra imobilului adjudecat sau să invoce un alt drept real cu privire la acesta.

Recursul nu este fondat.

Potrivit dispoziţiilor art. 15 alin. (4) din legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe și spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului și din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, „până la achitarea integrală a preţului, locuinţa dobândită în condiţiile prezentei legi nu poate fi înstrăinată sau restructurată fără autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare. Unitatea vânzătoare își garantează încasarea preţului prin înscrierea ipotecii asupra locuinţei, operaţiune care este scutită de taxa de timbru”.

Prin acest text de lege s-a stabilit o interdicţie de înstrăinare a apartamentului cumpărat în temeiul acestui act normativ și neachitat integral, în situaţia în care nu există acordul prealabil al vânzătorului în acest sens.

În sensul legii nr. 85/1992, termenul de „înstrăinare” are înţelesul acelei operaţiuni juridice ce are ca finalitate ieșirea din patrimoniul celui ce a cumpărat un imobil ce face obiectul acestui act normativ, ca urmare, exclusiv, a manifestării de voinţă, liber consimţită a cumpărătorului, interdicţia menţionată nefiind incidentă în ipoteza vânzării imobilului la licitaţie, în cadrul procedurii executării silite.

Că acesta este sensul pe care legiuitorul l-a dat în cuprinsul legii nr. 85/1992 termenului de „înstrăinare”, rezultă cu evidenţă și din faptul că, atunci când a dorit să instituie interdicţia ca un imobil să poată fi executat silit, a prevăzut expres aceasta, în actul normativ edictat, astfel cum s-a întâmplat în cazul Legii nr. 18/1991, care, la art. 50 statuează că „terenurile agricole din extravilan nu pot face obiectul unei executări silite sau voluntare decât în cazurile prevăzute de lege.”

În speţă, prin ordonanţa de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 a Judecătoriei Alexandria, apartamentul în litigiu a ieșit din patrimoniul debitoarei G.F. ca urmare a executării silite și nu urmare a exercitării voinţei acesteia în sensul înstrăinării lui.

Ca atare, neexistând o operaţiune juridică de înstrăinare, așa cum este definită acesta prin textul art. 15 din Legea nr. 85/1992, executarea silită a apartamentului în litigiu, nu impunea obligaţia luării consimţământului unităţii vânzătoare care, de altfel, are garantată încasarea restului din preţul neachitat al apartamentului, prin valorificarea dreptului de ipotecă înscris asupra acestuia, în temeiul art. 15 alin. final din Legea nr. 85/1992 și al art. 1790 din Codul civil potrivit căruia creditorii care au privilegiul sau ipoteca înscrisă asupra unui imobil, îl urmăresc in orice mană ar trece.

Susţinerea reclamantei, invocată în recurs, în sensul că apartamentul în litigiu nu putea face obiectul executării silite, nefiind constituit ca și garanţie pentru împrumutul contractat de G.F. este nefondată, în raport cu dispoziţiile art.3712 și art.3713 Cod procedură civilă și ale art. 1718 Cod civil care prevede că oricine este obligat personal, este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile și imobile, prezente și viitoare.

Din examinarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 8 februarie 1993, între RA EDILUL ALEXANDRIA, în calitate de vânzător (în ale cărui drepturi și obligaţii s-a subrogat ulterior reclamanta, prin protocolul de preluare a fondului locativ și G.F., în calitate de cumpărătoare a apartamentului, se constată că în cuprinsul acestuia nu există nici o clauză potrivit căreia reclamanta rămâne proprietara apartamentului până la data achitării integrale a preţului, dată când dreptul de proprietate s-ar transmite cumpărătoarei, clauză care să înlăture incidenţa dispoziţiilor art. 1295 Cod civil. Așa fiind, nu se poate reţine că reclamanta s-ar putea prevala de calitatea de proprietar asupra apartamentului în litigiu pentru a invoca nelegala sa citare în cauza ce a avut ca obiect cererea de executare silită imobiliară formulată de creditoarea Cooperativa de Crredit Smîrdioasa împotriva debitoarei G.F. și a solicita astfel constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare a apartamentului, pentru acest motiv, Legea nr.85/1992 conferindu-i numai posibilitatea ca, în temeiul art.15 alin.3, în caz de neplată a 6 rate scadente de către cumpărătorul locuinţei, să ceară executarea silită asupra locuinţei și evacuarea lui, în condiţiile legii.

Faţă de temeiurile mai înainte arătate, s-a constatat că decizia instanţei de apel este legală iar recursul urmează a fost respins ca nefondat.