Land registry rectification requires prior substantive action challenging registration validity

Carte funciară. Constatarea nulităţii înscrierilor făcute în cartea funciară. Acţiunea în rectificarea înscrierilor făcute în cartea funciară.

Cuprins pe materii. Drept procesual civil. Carte funciară. Constatarea nulităţii înscrierilor făcute în cartea funciară. Acţiunea în rectificarea înscrierilor făcute în cartea funciară.

Index alfabetic. Drept procesual civil.

- Carte funciară;

- Acţiunea în rectificarea înscrierilor făcute în cartea funciară.

Acţiunea în rectificare înscrierilor făcute în cartea funciară este acea acţiune în justiţie prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realităţii făcută în cartea funciară, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a unui imobil.

Ea are un caracter subsidiar, este grefată pe o acţiune de fond – acţiune în nulitate sau anularea actului, în simulaţie, în rezoluţiune, etc. și constă într-o cerere în constatarea nevalabilităţii înscrierii sau titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5691 din 6 iulie 2005.

Prin acţiunea civilă înregistrată la Judecătoria Brașov reclamanta U.M. a chemat în judecată pe pârâţii C.E. și Statul Român prin Municipiul Brașov și Primar solicitând să se constate nulitatea absolută a încheierii de carte funciară nr. 861/1990 pronunţată de Judecătoria Brașov prin care s-a dispus intabularea în CF nr.26188 Brașov a dreptului de proprietate asupra cotei de ½ din imobile cu titlul de drept moștenire în favoarea reclamantei; să se constate nulitatea absolută a încheierii de carte funciară nr. 9155/1994 a Judecătoriei Brașov prin care s-a dispus intabularea în CF 26188 a localităţii Brașov a dreptului de proprietate asupra imobilului casă de locuit cu 3 camere, bucătărie, cămară, baie, hol, anexe gospodărești formate din grajd și cuptor situate în municipiul Brașov; să se dispună repunerea în situaţia anterioară în sensul de a se intabula dreptul de proprietate asupra terenului și construcţiilor în favoarea Statului Român.

Reclamanta a susţinut în motivarea acţiunii că aceste intabulări sunt nule deoarece în baza Decretului Consiliului de Stat nr.335 din 7 septembrie 1988 a fost expropriat și trecut în proprietatea statului terenul în suprafaţă de 550 m.p. și suprafaţa construită de 426,16 m.p., iar în baza aceluiași act normativ a fost trecută în proprietatea statului și suprafaţa de 550 m.p. aparţinând pârâtului C.E. În aceste condiţii și adresa nr.11796/1992 a Primăriei Municipiului Brașov este nulă.

Ulterior acţiunea a fost precizată în sensul că s-a renunţat la capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a încheierii de carte funciară nr. 861/1990 a Judecătoriei Brașov și capătul de cerere nr. 3 a fost de asemenea precizat în sensul că se solicită repunerea părţilor în situaţia anterioară numai în ceea ce privește constatarea nulităţii absolute a încheierii nr. 9155/1994 a Judecătoriei Brașov.

Prin sentinţa civilă nr.10287 din 25 noiembrie 2003 a fost respinsă acţiunea civilă formulată de reclamantă.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că asupra imobilului înscris în CF 26188 a localităţii Brașov situat în Str. Livada Vulturului nr. 1 sunt coproprietari reclamanta și pârâtul, fiecare cu cota de ½.

Instanţa a reţinut, în esenţă, că: reclamanta a dobândit dreptul de proprietate cu titlu de moștenire asupra cotei de ½ și construire asupra cotei de ½ din construcţie, iar C.E. cu titlu de drept cumpărare asupra cotei de ½ din teren și construire asupra cotei de ½ din construcţie; că înscrierea în cartea funciară a drepturilor părţilor face deplină dovada cu privire la existenţa acestora până când se va face dovada contrară.

Acest lucru se poate realiza în temeiul art. 34 din Decretul-Lege nr.115/1938. Încheierea de carte funciară nu reprezintă decât consecinţa, transpunerea în planul publicităţii imobiliare a realităţii juridice conţinute de un act administrativ și dacă nu este contestat și anulat, încheierea de carte funciară rămâne valabilă.

Referitor la capătul de cerere privind rectificarea de carte funciară, s-a reţinut că reclamanta a depășit termenul legal prevăzut de Decretul-Lege nr.115/1938.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta, susţinând că instanţa nu a soluţionat fondul cauzei, nu a judecat în limitele investirii sale, nu a motivat hotărârea cu privire la cererea de rectificare de carte funciară, prescripţia nu a fost invocată de părţi și nu a fost pusă în discuţie.

Prin decizia civilă nr. 1115/AP din 12 noiembrie 2004 Curtea de Apel Brașov a respins apelul declarat de reclamantă ca nefondat.

Instanţa de apel a suplinit în parte motivarea instanţei de fond, reţinând următoarele considerente:

Este adevărat că reclamanta a renunţat succesiv la petitele din acţiune prin care a solicitat constatarea nulităţii încheierilor de carte funciară, dar în privinţa rectificării de carte funciară nu a făcut nici o precizare, susţinând că menţine spre judecată acest petit.

Petitul prin care s-a solicitat rectificarea situaţiei de carte funciară a fost formulat „ca efect al constatării nulităţii absolute a celor două încheieri de carte funciară” astfel cum s-a menţionat.

Instanţa de apel reţine că în condiţiile în care s-a renunţat la soluţionarea cererii în constatarea nulităţii celor două încheieri, acţiunea în rectificare nu poate fi soluţionată cât timp nu s-a solicitat a fi judecată pe alt considerent.

Acţiunea în rectificare de carte funciară este o acţiune subsecventă unei acţiuni principale, care potrivit pct. 1 al art. 34 din Decretul-Lege nr. 115/1938, trebuie să constea într-o cerere în constatarea nevalabilităţii înscrierii sau titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea.

Instanţa de apel a înlăturat motivarea instanţei de fond cu privire la prescripţie.

Pe de altă parte, se reţine că dreptul de proprietate al pârâtului în CF 26188 Brașov s-a înscris cu titlu de drept cumpărare asupra terenului și construire asupra cotei de ½ parte din construcţie cu act. nr. 9155/1994, conform adresei nr. 14781/1992 CF, aceste acte nefiind atacate și în consecinţă prezumţia legală de existenţă a dreptului de proprietate în favoarea pârâtului prevăzută de art. 32 din Decretul-Lege nr. 115/1938, operează, nefiind răsturnată.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta U.M. susţinând că: greșit instanţa de apel a apreciat că acţiunea în rectificare de carte funciară nu poate avea o existenţă independentă, ci, în toate cauzele are o existenţă auxiliară pe lângă cererea având drept obiect constatarea nevalabilităţii înscrierii sau a titlului pe care aceasta s-a săvârșit; că, prin coroborarea dispoziţiilor art. 34 din Decretul-Lege nr. 115/1938 cu cele ale art.43 și ale art. 44 din același act normativ dar și cu prevederile art. 49 – 51 din Regulamentul de organizare și funcţionare a birourilor de CF ale Judecătoriilor aprobat prin Ordinul nr. 2371/1998 al Ministerului Justiţiei, acţiunea în rectificare de carte funciară poate avea și o existenţă independentă.

Recurenta, invocă și faptul că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra unor probe administrate care erau hotărâtoare pentru rezolvarea pricinii, enumerând toate actele depuse la dosar și din conţinutul cărora, în opinia recurentei, rezultă că imobilul a fost construit numai de părinţii săi.

Recursul nu este fondat.

Acţiunea în rectificare este acea acţiune în justiţie prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realităţii făcută în cartea funciară, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a unui imobil.

Instanţa de apel nu a încălcat principiul disponibilităţii care guvernează procesul civil, susţinând că acţiunea în rectificare promovată de reclamantă are un caracter subsidiar.

Într-adevăr, acţiunea în rectificare este grefată pe o acţiune de fond – acţiune în nulitate sau anularea actului, în simulaţie, în rezoluţiune etc.

De altfel, în noua legislaţie, art. 36 din Legea nr. 7/1996 se prevăd limitativ cazurile de exercitare a acţiunii în rectificare (patru cazuri) prevăzându-se că orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor de carte funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă se constată unul din cele patru cazuri prevăzute de aceste legi.

În consecinţă, în mod corect a reţinut instanţa de apel că în condiţiile în care s-a renunţat la soluţionarea cererii în constatarea nulităţii celor două încheieri, acţiunea în rectificare nu poate fi soluţionată cât timp nu s-a solicitat a fi judecată pe alt considerent.

Este real că regimul juridic al publicităţii imobiliare se întemeiază pe mai multe principii, printre care și acela al legalităţii la care face referire recurenta în motivele de recurs, principiu care decurge din obligaţia instituită de lege pentru judecătorul delegat de carte funciară de a verifica dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege pentru a putea dispune înscrierea unui drept real și a respinge cererea dacă aceste condiţii nu sunt întrunite, dar trebuie reţinut că încheierile de înscriere în cartea funciară sunt supuse căilor ordinare de atac, și în consecinţă, respectarea principiului în discuţie este verificată cu această ocazie.

Referitor la motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 10 c.pr.civ. invocat de recurentă, susţinând că instanţele nu au analizat înscrisurile depuse la dosar din conţinutul cărora rezultă că imobilul construcţie a fost realizat de părinţii săi, nu subzistă în cauză.

Omisiunea la care face referire motivul de recurs invocat poate duce la casarea hotărârii numai dacă dovada administrată, asupra căreia instanţa nu s-a pronunţat, era de natură să ducă la o altă situaţie de fapt și la o soluţie diferită de cea pronunţată.

Instanţa respingând acţiunea pentru motivul că acţiunea în rectificare are un caracter subsecvent, nu se impunea examinarea actelor la care se face referire.

Toate aceste considerente atrag concluzia că hotărârea pronunţată este legală și, ca atare, recursul a fost respins ca nefondat.

.