Vindication of property transferred via state sale: preference of prior title over subsequent sale grounded in retroactively void donation

Revendicarea imobilului donat statului. Nulitatea absolută a donaţiei. Revendicarea imobilului vândut de stat chiriașului. Compararea titlurilor de proprietate

Cuprins pe materii : Dreptul civil. Dreptul de proprietate privată. Nulitatea absolută a actului prin care imobilul a fost donat statului. Revendicarea imobilului vândut la stat chiriașului în baza Legii nr. 112/1995. Compararea titlurilor de proprietate

Index alfabetic : Dreptul civil

- imobil preluat de stat prin donaţie și vândut chiriașului

- donaţia imobilului către stat

- nulitatea donaţiei

- contract de vânzare-cumpărare întemeiat pe Legea nr.112/1995

- revendicare; compararea titlurilor de proprietate

- titlu de proprietate (compararea titlurilor)

C.civ., art. 480-481

Legea nr.112/1995

Contractul prin care statul a vândut chiriașului, în temeiul Legii nr. 112/1995, locuinţa ce-i fusese donată de proprietarul iniţial, nu este nul absolut dacă a fost încheiat anterior constatării nulităţii absolute a titlului statului și, respectiv, a contractului de donaţie.

Într-o asemenea situaţie, în cadrul acţiunii în revendicare introdusă de proprietarul iniţial în baza art. 480 și urm. C.civ., - anterior Legii nr. 10/2001 – se face o comparare a titlurilor de proprietate și se va da eficienţă titlului cel mai bine calificat.

I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,

decizia nr. 5676 din 28 iunie 2005

Tribunalul București, secţia a-IV-a civilă, prin sentinţa civilă nr.971 din 5 octombrie 2000, a admis în parte acţiunea precizată, întemeiată pe dispoziţiile art.480 C.civ., formulată de reclamanta V.I. împotriva pârâtelor Primăria Municipiului București, SC „Apolodor” SA și M.I. – și în contradictoriu cu intervenienţii C.C. și V.P., moștenitorii soţului reclamantei introduși în cauză potrivit art.58 C.proc.civ., – și a obligat pârâtele să lase reclamantei și intervenienţilor în interes propriu, în deplină proprietate și liniștită posesie un apartament situat în București; Prin aceeași sentinţă s-a respins constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare nr.4701/1998, intervenit între pârâţi apreciind că nu au fost încălcate dispoziţiile Legii nr.112/1995.

S-a reţinut că apartamentul în litigiu a fost dobândit de reclamantă și defunctul său soţ V.D. în anul 1951, conform contractului de cumpărare nr.5419 din 19 decembrie 1951.

Ulterior, apartamentul a fost donat statului, donaţia fiind nulă absolut, pentru lipsa cauzei, conform sentinţei civile nr.17.555 din 25 noiembrie 1998 a Judecătoriei Sector 2 București.

S-a mai reţinut că pârâta M.I. a ocupat apartamentul în litigiu în calitate de chiriaș iar, ulterior, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.4701/1998, încheiat cu pârâta SC „Apolodor” SA în baza Legii nr.112/1995.

Deși reclamanta a susţinut că titlul pârâtei este lovit de nulitate absolută, fiind încheiat în fraudarea legii, tribunalul a respins această cerere ca nefondată motivat de faptul că respectivul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 16 iulie 1998 cu respectarea condiţiilor prevăzute de Legea nr.112/1995 întrucât constatarea nulităţii titlului statului și respectiv a contractului de donaţie au avut loc ulterior prin sentinţa civilă 17.555 din 25 noiembrie 1998.

Procedând, însă, la compararea titlurilor de proprietate ale celor două părţi, tribunalul a dat eficienţă titlului reclamantei, respectiv contractului de vânzare-cumpărare nr.5416 din 19 decembrie 1951 și nu titlului pârâtei care-l reprezintă contractul de vânzare-cumpărare nr.4701/1998.

Aceasta deoarece s-a apreciat că reclamanta a dobândit de la autorul al cărui drept era mai preferabil în comparaţie cu pârâta care a dobândit de la un autor al cărui titlu era lovit de nulitate absolută.

Soluţia a fost dată ca o aplicaţie a principiului „nemo plus juris ad allium transferre potest, quam ipse habet”, reclamanta făcând dovada că autorul său a avut un titlu preferabil.

Curtea de Apel București, secţia a-III-a civilă, prin decizia civilă nr.98/A din 1 martie 2001, a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâţii Municipiul București și M.I.

Pârâta M.I. – cumpărătoare de la stat a locuinţei – a declarat recurs, cu solicitarea de a fi respinsă acţiunea reclamantei pentru următoarele motive:

a) nu este aplicabil speţei principiul „nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuși” de vreme ce înstrăinarea apartamentului în litigiu nu era afectată de nici-o interdicţie;

b) în mod greșit instanţele au stabilit prin comparare de titluri un drept preferabil pentru intimaţii reclamanţi de vreme ce recurenta a fost de bună-credinţă la momentul cumpărării apartamentului în litigiu, iar reclamanta și intervenienţii de rea-credinţă, de vreme ce nu au notificat-o pe chiriașă despre intenţia lor de revendicare a acestui apartament.

Criticile nu sunt întemeiate.

Susţinerea primă nu poate fi primită întrucât statul nu a avut un titlu de proprietate legal dobândit în condiţiile art.644-645 C.civ., de vreme ce actul de donaţie prin care acesta a devenit proprietarul acestui imobil – ca urmare a constatării nulităţii sale absolute prin sentinţa civilă nr.17.555/1998 a Judecătoriei Sector 2 București – a fost desfiinţat cu efect retroactiv, din chiar momentul întocmirii sale – 28 decembrie 1962. Este evident, astfel, că vânzătorul, care s-a dovedit un non-dominus, a înstrăinat ceea ce nu a avut în proprietate.

Este de asemenea neîntemeiată și critica cu privire la admisibilitatea operaţiunii juridice privind compararea titlurilor întrucât prezenta cauză se judecă pe dreptul comun – temeiul de drept al acţiunii introductive de instanţă constituindu-l art.480 și urm. C.civ. (iar legea specială cu procedura ei specifică L:112/1995).

În atare situaţie, instanţa de judecată aflându-se în prezenta a două acte de înstrăinare, asupra aceluiași imobil, avea obligaţia să verifice care este actul preferabil, adică care este actul care, provenind de la un proprietar necontestat, care a intrat în circuitul civil mai înainte, lucru pe care instanţele l-au făcut în mod judicios, stabilind că actul de proprietate al reclamantei și soţului său, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr.5416/19 decembrie 1951, transcris sub nr.4988/20 decembrie 1951 este un act autentic de vânzare-cumpărare, intrat în circuitul civil în anul 1951, necontestat sau desfiinţat vreodată până la data introducerii acţiunii.

Dimpotrivă, actul de proprietate al pârâtei-recurente, adică contractul de vănzare-cumpărare nr.4701 din 16 iulie 1998, încheiat cu Municipiul București prin SC „Apolodor” SA, provine de la un vânzător al cărui titlu a fost desfiinţat cu efect retroactiv – care nu a fost niciodată proprietar – act care nu a fost transcris sau intabulat în C.F. vreodată.

În raport cu cele expuse buna-credinţă a cumpărătorului ulterior este lipsită de semnificaţie juridică în cauză – asemenea celorlalte consideraţii privind notificarea și aplicarea Legii nr.112/1995 astfel cum s-a reţinut implicit și de instanţele anterioare.

În consecinţă, admiterea acţiunii este urmarea unei corecte aplicări a dispoziţiilor art.480,481 C.civ., astfel încât recursul s-a respins ca nefondat.