Justifiable tenant absence due to severe medical incapacity precludes residential lease termination for over three-month vacancy

Contract de închiriere. Locuinţă din care locatarul a lipsit mai mult de 3 luni. Reziliere. Împrejurări în care nu se justifică rezilierea

Cuprins pe materii : Drept civil. Obligaţii. Contractul de închiriere. Sancţiunea rezilierii contractului pentru lipsa locatarului din locuinţă de peste 3 luni. Împrejurări în care nu se justifică sancţiunea rezilierii contractului

Index alfabetic : Drept civil

- contract de închiriere (locuinţă)

- reziliere

C.civ., art. 1439 alin. 2

Legea nr.114/1996

Potrivit clauzelor contractului de închiriere – concordante cu acelea ale Legii nr. 114/1996 și art.1439 alin. 2 C.civ. – operează rezilierea contractului de închiriere în cazul în care, printre altele, locuinţa nu este folosită de locatar de peste 3 luni.

Rezilierea contractului de închiriere nu se justifică, însă, în cazul în care absenţa locatarului s-a datorat unei împrejurări deosebite – în speţă, vătămarea gravă a locatarului într-un accident de circulaţie, în străinătate, și, ca urmare, imobilizarea la pat timp îndelungat – iar obligaţia principală, aceea a plăţii chiriei, a fost îndeplinită.

I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,

decizia nr. 5335 din 16 iunie 2005

Prin sentinţa civilă nr.3497 din 22 aprilie 2004 a Judecătoriei Timișoara a fost respinsă acţiunea formulată de primarul Municipiului Timișoara și Consiliul Local al Municipiului Timișoara împotriva pârâtei S.L., prin care s-a solicitat să se constate rezoluţiunea contractului de închiriere nr. 698/13 aprilie 2000 încheiat între părţi cu privire la un spaţiu de locuit situat în Timișoara.

Instanţa de fond a avut în vedere, în esenţă, că pârâta nu a încetat să locuiască în imobil, rămânând în străinătate la fiul său, numai ca urmare a unui accident grav, în urma căruia a fost imobilizată la pat o perioadă lungă de timp. În raport de această stare de fapt, s-a apreciat că nu sunt incidente în cauză prevederile art. IV lit. b din contractul de închiriere, care constituie legea părţilor și trebuie executat cu bună-credinţă.

Apelul declarat de reclamanţi a fost respins ca nefondat prin decizia nr.1982 din 23 septembrie 2004 a Curţii de Apel Timișoara, secţia civilă.

Reclamanţii au declarat recurs susţinând că există motive pentru rezilierea contractului de închiriere, întrucât pârâta a lipsit din locuinţă mai mult de 6 luni, timp în care a subînchiriat apartamentul. Astfel au fost nesocotite pct. III și IV din contractul de închiriere, în sensul cărora există motiv de reziliere a contractului, în cazul în care chiriașul a subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului.

Recursul nu este întemeiat.

Potrivit art. 1439 alin. 2 C.civ., neexecutarea obligaţiilor de către una din părţi dă dreptul celeilalte părţi de a cere – după punerea în întârziere a debitorului – rezilierea contractului cu daune interese. Contractul de închiriere urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă, fiind de observat că nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părţi de a cere rezilierea contractului, ci numai acelea referitoare la obligaţii principale.

În acord cu aceste prevederi generale și cu cele cuprinse în Legea nr. 114/1996, în capitolul IV al contractului de închiriere încheiat între părţi au fost stabilite între alte situaţii în care operează rezilierea contractului și aceea în care chiriașul a subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului și o alta constând în nefolosirea în fapt a locuinţei o perioadă de peste 3 luni.

Se constată că ambele ipoteze nu subzistă în speţă, întrucât nu s-a făcut dovada realizării unei subînchirieri de către pârâtă. Dimpotrivă, toate probele testimoniale administrate în cauză, la cererea ambelor părţi atestă fără dubiu că în lipsa pârâtei, apartamentul a fost locuit de fiul minor al acesteia, ce a fost îngrijit de rude.

De asemenea, instanţele au reţinut corect că absenţa pârâtei din locuinţă este justificată, în situaţia în care aceasta a fost victima unui accident de circulaţie, soldat cu grave vătămări, constatate și prin certificatul medical nr. 2735 din 15 decembrie 2003.

În această situaţie, rezultă că soluţia adoptată de instanţă este corectă, apreciindu-se în condiţiile legii că cea în cauză nu se află în situaţia de a nu-și fi respectat principalele obligaţii ale locatarului.

Așa fiind, recursul a fost respins ca nefondat.