Material jurisdiction for nullity actions: contract price controls over judicial valuation in residential sales under Law 112/1995

Contracte de vânzare-cumpărare fondate pe Legea nr. 112/1995. Acţiuni în nulitatea absolută a contractelor. Competenţa materială de soluţionare a acţiunilor în raport cu valoarea locuinţelor.

Cuprins pe materii. Drept procesual civil. Contracte de vânzare-cumpărare fondate pe Legea nr. 112/1995. Acţiuni în nulitatea absolută a contractelor. Competenţa materială de soluţionare a acţiunilor în raport cu valoarea locuinţelor.

Index alfabetic. Drept procesual civil.

- Contracte de vânzare-cumpărare (Legea nr. 112/1995)

- Nulitate

- Competenţa materială.

C.pr.civ. art. 1 pct. 1; art. 2 pct 1 lit. b.

În aplicarea art. 1 pct. 1 și art. 2 ali.b din C.pr.civ. în cazul acţiunilor civile pentru nulitatea contractului de vânzare-cumpărare fondat pe Legea nr. 112/1995 competenţa materială de soluţionare, în primă instanţă, se stabilește în raport cu preţul prevăzut în contract, iar nu faţă de valoarea stabilită prin expertiză judiciară.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5198 din 15 iunie 2005

La 17 iunie 1999 reclamanţii H.Ș.T. și H.V. au chemat în judecată pe pârâţii A.S., A.V., A.I., A.G., SC Constructardealul SA Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și Regia Autonomă de Administrare și Întreţinere a Fondului Locativ Cluj-Napoca, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună: nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr.30.988 din 14 noiembrie 1996 încheiat de pârâtul A.S., nr.31.186 din 12 noiembrie 1996 încheiat de pârâţii A.V. și A.I., nr. 31.187 din 22 noiembrie 1996 încheiat de pârâtul A.G. cu privire la apartamentele nr.5, 7 și 11 situate într-un imobilul din Cluj-Napoca, rectificarea cărţii funciare în sensul radierii dreptului de proprietate a cumpărătorilor, restabilirea situaţiei anterioară de carte funciară și reînscrierea dreptului de proprietate al autorilor reclamanţilor.

În motivarea acţiunii reclamanţii au arătat că prin sentinţa civilă nr.10641 din 9 octombrie 1996, hotărâre definitivă și irevocabilă, s-a admis acţiunea reclamanţilor împotriva pârâţilor Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și Regia Autonomă de Administrare și Întreţinere a Spaţiului Locativ Cluj-Napoca, s-a dispus radierea dreptului de proprietate al statului și reînscrierea dreptului de proprietate al antecesorilor reclamanţilor asupra unui imobil din Cluj-Napoca.. Deși a fost parte în acel proces, pentru a îngreuna și mai mult situaţia juridică a imobilului în litigiu, la data de 26 septembrie 1996, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca a împărţit imobilul în mai multe apartamente și, mai mult, dând dovadă de totală rea-credinţă, același pârât, prin mandatarul său SC Constructardealul SA Cluj-Napoca, a înstrăinat apartamentele nr. 5, 7 și 11 pârâţilor persoane fizice, cu încălcarea prevederilor art. 3 alin. 6 din HG nr.11/1997.

Prin încheierea nr.8048 din 25 octombrie 2000, Judecătoria Cluj-Napoca s-a desesizat și a declinat competenţa în favoarea Tribunalului Cluj, reţinând judecătoria a motivat că potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, valoarea totală a apartamentelor, împreună cu terenul, este de 634.284.784 de lei.

Tribunalul Cluj, secţia civilă, prin sentinţa nr. 291 din 6 iulie 2001 a respins acţiunea reţinând, în esenţă, că pârâţii au încheiat contractele de vânzare-cumpărare cu bună-credinţă și că la întocmirea acestor contracte au fost respectate atât prevederile Legii nr.112/1996 în redactarea, în vigoare, la data încheierii lor, cât și dispoziţiile art.948 – 968 codul civil.

Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, prin decizia nr. 10 din 22 ianuarie 2002, a admis apelul declarat de reclamantul H.Ș.T., a schimbat în parte sentinţa tribunalului în sensul că a constatat nulitatea absolută a celor trei contracte de vânzare-cumpărare, a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară și a dispus radierea din cartea funciară colectivă nr.120412 Cluj a măsurii de împărţire în apartamente a imobilului.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut și motivat că intrepretarea dată de tribunal cu privire la buna-credinţă a părţilor în momentul vânzării apartamentului este greșită, deoarece, în primul rând, Consiliul Local al Municipiului Cluj a fost parte în procesul de revendicare a imobilului și avea cunoștinţă că bunul este litigios. În al doilea rând, vânzarea apartamentelor către pârâţi persoane fizice s-a făcut mai înainte de rezolvarea cererii formulată de reclamant în temeiul Legii nr. 112/1995, de unde s-a tras concluzia că pârâţii cunoșteau situaţia imobilului.

Împotriva deciziei dată în apel au declarat recurs pârâţii – cumpărători ai apartamentelor - care au invocat următoarele motive de casare: sentinţa civilă nr.10641 din 9 octombrie 1996 a Judecătoriei Brașov, prin care s-a dispus retrocedarea imobilului, nu le este opozabilă, deoarece nu au fost părţi în acel litigiu; nu s-a pus în executare sentinţa de retrocedare a imobilului; nu s-a făcut dovada intabulării dreptului în cartea funciară, pe când recurenţii și-au intabulat dreptul lor, încă din anul 1996, în baza contractelor încheiate conform Legii nr. 112/1995; nu au fost notificaţi anterior cumpărării apartamentelor, astfel că ei sunt dobânditori de bună-credinţă; la data cumpărării apartamentelor, proprietar al acestora era statul și în cartea funduară nu era notată nici o menţiune referitoare la revendicarea nemișcătorului; vânzătoare a apartamentelor a fost SC Constructardealul SA Cluj-Napoca, care nu a fost parte în procesul de revendicare.

După sesizarea instanţei de recurs, la data de 24 iunie 2002, a decedat reclamantul H.Ș.T., care, potrivit certificatului de moștenitor nr. 65/2002 a lăsat ca moștenitori pe H.V. – soţie supravieţuitoare, H.I.S. și H.C.D., în calitate de fii și care au declarat că înţeleg să continuie procesul început de autorul lor.

Recursul este întemeiat în baza unui motiv de ordine publică privind necompetenţa materială după valoare a tribunalului; motiv ce a fost pus în discuţia părţilor .

Litigiul dedus judecăţii are ca obiect, în principal, acţiunea în nulitatea absolută a trei contracte de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995 și anume: 1) contractul nr.30.988 din 14 noiembrie 1996, cumpărător fiind A.S., iar preţul stabilit pentru apartamentul nr. 5 a fost de 9.716.189 de lei; 2) contractul nr. 31.189 din 22 noiembrie 1996, cumpărători fiind pârâţii A.V. și A.I., iar preţul stabilit pentru apartamentul nr. 7 a fost de 14.458.932 de lei; 3) contractul nr. 31.187 din 26 noiembrie 1996, cumpărător fiind pârâtul A.G., iar preţul plătit pentru apartamentul nr.11 din imobilul de mai sus a fost de 12.858.612 de lei.

Rezultă astfel că reclamantul a sesizat legal Judecătoria Cluj-Napoca, potrivit normelor în vigoare la data sesizării, numai că instanţele au apreciat greșit „ obiectul contractelor” în sensul că are o valoare totală de 634.284.784 de lei și că litigiul ar atrage competenţa materială a tribunalului în primă instanţă. Or, suma de 634.284.784 de lei reprezintă valoarea de circulaţie a celor trei apartamente și a terenului aferent, stabilită în cursul procesului pe cale de expertiză de specialitate și nu are nici o legătură cu preţurile stipulate în contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cere în litigiul de faţă.

La stabilirea competenţei materiale după valoare, în cadrul procesual al acţiunilor în nulitatea unui act juridic, trebuie însă avut în vedere preţul consemnat în contractul de vânzare-cumpărare, deoarece, cât timp nu este contestat, preţul constituie singurul element de apreciere de natură obiectivă, neavând relevanţă pentru stabilirea competenţei după valoare estimarea imobilului făcută de un organ fiscal și valoarea stabilită ulterior în cadrul unui proces pe cale de expertiză, deoarece, în aceste din urmă situaţii, stabilirea competenţei materiale ar depinde, în totalitate, de un factor subiectiv și, în orice caz, exterior actului juridic ce se cere a fi anulat.

Cum acţiunea reclamantului nu este în revendicare imobiliară, întrucât nu se pot contesta legăturile ce există între acţiunea în nulitate și contract, și cum prin nulitate se urmărește sancţionarea actului juridic cu lipsirea lui de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, înseamnă că la stabilirea instanţei competente să soluţioneze acţiunea, are relevanţă exclusivă doar cuantumul preţului stipulat în actul a cărui nulitate se cere în justiţie, iar nu alte evaluări străine contractului.

Faţă de cele ce preced, se constată că instanţele au soluţionat cele două acţiuni ale reclamantului cu încălcarea normelor legale în vigoare la data sesizării referitoare la competenţa materială după valoare, motiv pentru care s-a admis recursul pârâţilor, au fost casate hotărârile date în cauză și s-a trimis litigiul spre soluţionare în fond la Judecătoria Cluj-Napoca, urmând ca susţinerile din recurs să fie analizate, sub formă de apărări, în rejudecare.