Nullity claim against tenant's state-purchase contract rejected on good-faith purchaser protection.

Acţiune privind anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care un imobil (trecut în proprietatea statului potrivit Decretului nr. 92/1950) a fost vândut chiriașului, în baza Legii nr. 112/1995.

Cuprins pe materii. Drept civil. Contract de vânzare-cumpărare reglementat de Legea nr. 112/1995

Index alfabetic. Drept civil.

- Acţiune privind anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care imobilul a fost vândut chiriașului, în baza Legii nr. 112/1995.

Legea nr. 112/1995: art. 1, art. 3, art. 9.

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 aprobate prin H.G. nr. 20/1996: art. 1 alin. (1) și alin. (3);

Legea nr. 10/2001: art. 46

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin H.G. nr. 498/2003: pct. 46.3.

Dreptul subdobânditorului de bună-credinţă al unui imobil preluat de stat fără titlu valabil și înstrăinat rămâne definitiv dobândit, chiar dacă provine de la un non dominus.

Faptul că ulterior trecerii imobilului în proprietatea statului apartamentul a fost luat în evidenţă ca reprezentând două locuinţe, fiind închiriat la două familii cu drept de folosinţă în comun pentru unele dependinţe, nu constituie motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 4740 din 2 iunie 2005.

Prin sentinţa civilă nr. 6098 din 8 octombrie 2003, Judecătoria Sectorului 1 București a respins acţiunea formulată de reclamanta L.M., în contradictoriu cu pârâţii L.M., Municipiul București prin Primarul general și primăria Municipiului București – Administraţia Fondului Imobiliar.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut, în esenţă, că reclamanta a cerut prin acţiune să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul nr. 2, dintr-un imobil situat în București, naţionalizat conform Decretului nr. 92/1950.

Innstanţa a reţinut că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, pentru că Decretul nr. 92/1950 a fost neconstituţional, în raport cu art. 8 și art. 11 din Constituţia din 1948, care consfinţeau dreptul de proprietate particulară și priveau doar naţionalizarea mijloacelor de producţie, a băncilor și a societăţilor de asigurare. Decretul nr. 92/1950 nu era în concordanţă nici cu Convenţia Internaţională a Drepturilor Omului, la care România era parte din anul 1948.

În privinţa contractului de vânzare-cumpărare care face obiectul procesului, se reţine că sunt aplicabile dispoziţiile art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, potrivit cu care actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credinţă. Acest text nu se aplică numai contractelor încheiate după data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, așa cum susţine reclamanta. Curtea Constituţională nu a constatat că textul ar fi neconstituţional, iar principiile valabilităţii aparenţei de drept și al ocrotirii subdobânditorului de bună credinţă cu titlu particular și oneros au fost de aplicare generală atât înainte, cât și după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001.

Referitor la buna-credinţă, din întreg probatoriul administrat în cauză, rezultă că statul, prin unităţile specializate a răspuns pârâtei L.M., la cererea de cumpărare formulată de aceasta, că nu există impediment la vânzare și că imobilul poate fi înstrăinat în condiţiile Legii nr. 112/1995, iar la data încheierii contractului nu existau litigii cu privire la titlul statului asupra imobilului.

De aceea, contractul a fost încheiat cu un proprietar aparent, al cărui titlu nu a fost desfiinţat. Nulitatea absolută este acoperită prin voinţa expresă a legiuitorului, care a statuat, prin art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, că dreptul dobânditorului de bună-credinţă al unui imobil preluat fără titlu valabil rămâne definitiv dobândit.

Faptul invocat de reclamantă, că apartamentul care face obiectul contractului nu avea baie și bucătărie proprie, nu constituie motiv de nulitate a contractului. Pentru dobândirea în mod valabil a unei unităţi locative în baza Legii nr. 112/1995 trebuie să existe identitate între spaţiul înscris în contractul de închiriere și cel de vânzare-cumpărare, iar în speţă această condiţie este îndeplinită.

Se mai reţine că împrejurarea menţionată în art. 1 alin. 3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, privind lipsa identităţii dintre proprietarul imobilului naţionalizat și persoana menţionată în anexa la Decretul nr. 92/1950, nu produce efecte cu privire la valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu chiriașii. Ea vizează numai măsurile reparatorii de care beneficiază foștii proprietari, așa cum se menţionează în art. 1 alin. 1 din Normele metodologice.

Preţul plătit de pârâtă nu este neserios, deoarece în baza Legii nr. 112/1995 vânzările s-au făcut la un preţ legal și nu convenţional.

Curtea de Apel București, prin decizia civilă nr. 255 A din 12 februarie 2004, a respins apelul declarat de reclamantă împotriva acestei hotărâri, instanţa de apel reţinând că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au fost respectate dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, deoarece statul era proprietarul bunului vândut și nu se constatase printr-o hotărâre judecătorească că statul nu deţine titlu valabil asupra bunului.

Instanţa de apel a reţinut că, pârâta cumpărătoare este dobânditor de bună-credinţă, iar în conflictul de interese dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credinţă, conform art. 46 din Legea nr. 10/2001 este preferat cel din urmă. Soluţia are suport în principiul validităţii aparenţei de drept a cărui esenţă este exprimată prin adagiul „error communis facit jus”.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta care, arată că atât instanţa de fond cât și cea de apel au pornit de la premiza că reprezentarea pe care o persoană și-o face despre conţinutul și sfera de aplicare a legii este mai importantă decât legea.

Recurenta a mai susţinut că, au fost ignorate dispoziţiile art. 1 din Legea nr. 112/1995 și ale art. 1 alin. (3) din Normele metodologice pentru aplicarea acestei legi, deoarece imobilul nefiind trecut în proprietatea statului cu titlu, nu putea să facă obiectul vânzării, iar persoanele care au încheiat contractul puteau să facă investigaţii pentru a afla care este regimul juridic al bunului. Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 4 decembrie 1996, după adoptarea Normelor metodologice și în dispreţul acestora.

Redând conţinutul art. 3 din Legea nr. 112/1995, recurenta arată că locuinţa care face obiectul procesului a fost împărţită în două apartamente prin încălcarea legii. L.M. a cumpărat 4 camere, WC, cămară, balcon, și în comun 0,69% din vestibul, debara, sas, bucătărie culoar, debara, sas, baie, iar 2 camere și cota indiviză de 0,39% din dependinţe fac și în prezent obiectul proprietăţii de stat, fiind închiriate numitei Pașa Ileana.

Potrivit pct. 46.3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 498/2003, înstrăinările efectuate în temeiul Legii nr. 112/1995 cu deplina respectare a condiţiilor legii până la apariţia Legii nr. 213/1998 (24 noiembrie 1998) au beneficiul deplin al protecţiei Legii nr. 10/2001, fiind recunoscute și conservate efectele acestor acte. Prin urmare, singura condiţie pentru a fi considerate valide actele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 până la data de 24 noiembrie 1998, era respectarea dispoziţiilor acestei legi, dispoziţii care, au fost nesocotite, deoarece au fost nesocotite dispoziţiile art. 1 din lege, iar încăperile înstrăinate nu formează o locuinţă de sine stătătoare, pentru că lipseau dependinţele esenţiale, care sunt comune cu ale altor chiriași.

Recurenta arată că buna credinţă neputând fi luată în considerare, au fost aplicate greșit dispoziţiile art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001. Instanţa a aplicat greșit principiul „error communis facit jus”, care presupune îndeplinirea a două condiţii: eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, care să fie comună și invincibilă; lipsa oricărei culpe sau chiar a îndoielii imputabile.

Subdobânditoarea nu a dovedit caracterul comun și invincibil al erorii, iar presupusa bună-credinţă nu există, pentru că nu s-a făcut dovada efectuării minimelor investigaţii în legătură cu situaţia juridică a locuinţei și modul în care a fost preluată de stat.

Susţine recurenta, că nu poate fi negată culpa intimatei L.M., pentru că nu se poate presupune că aceasta a fost în eroare în privinţa interpretării art. 1 și art. 3 din Legea nr. 112/1995.

Recurenta invocă și faptul că sunt aplicabile dispoziţiile art. 225 Cod procedură civilă, pentru că intimata nu s-a prezentat în instanţă la nici un termen și nu a răspuns la interogatoriu.

Recursul va fi respins, pentru următoarele considerente.

Prin acţiunea înregistrată la instanţa de fond, la data de 7 august 2002, recurenta-reclamantă a cerut să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de intimaţii-pârâţi pentru un imobil situat în București, invocând faptul că apartamentul a fost preluat de stat fără titlu, deoarece foștii proprietari erau exceptaţi de la aplicarea decretului de naţionalizare, împrejurare cunoscută de pârâţi.

Instanţa de fond și cea de apel au reţinut că preluarea bunului s-a făcut fără titlu valabil, însă regimul juridic al actului de înstrăinare nu se stabilește numai în raport cu art. 1 din Legea nr. 112/1995 și art. 1 alin. (3) din Normele metodologice pentru aplicarea acestei legi, așa cum susţine recurenta. Art. 46 din Legea nr. 10/2001, invocat și de reclamantă în acţiune, consacră în aliniatul 2 un caz de validare a contractului de vânzare-cumpărare al unui imobil preluat fără titlu valabil.

Art. 46 alin. 2 din lege dispune „Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobilele preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care contractul a fost încheiat cu bună-credinţă”.

Potrivit textului citat, dreptul subdobânditorului de bună-credinţă al unui imobil preluat de stat fără titlu valabil și înstrăinat rămâne definitiv dobândit, chiar dacă provine de la un non dominus.

Faptul că ulterior trecerii imobilului în proprietatea statului apartamentul a fost luat în evidenţă ca reprezentând două locuinţe, fiind închiriat la două familii cu drept de folosinţă în comun pentru unele dependinţe, nu constituie motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare, așa cum susţine recurenta.

Art. 9 din Legea nr. 112/1995 stabilește dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentul în care locuiesc, iar condiţia esenţială pentru realizarea acestui drept este deţinerea spaţiului locativ în baza contractului de închiriere.

Sunt exceptate de la vânzare apartamentele și locuinţele prevăzute de art. 10 din lege, fără să existe vreo interdicţie de vânzare pentru spaţiile locative considerate ca reprezentând mai multe locuinţe și închiriate ca atare, cu drept de folosinţă în comun pentru unele dependinţe.

Potrivit art. 6 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 și art. 9 din lege, chiriașul poate cumpăra suprafaţa închiriată cu contract de închiriere valabil încheiat. Acesta are vocaţie la cumpărare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere, chiar dacă unele dependinţe sunt folosite în comun.

Art. 3 din Legea nr. 112/1995, invocat de recurentă, care definește noţiunea de apartament sub aspectul alcătuirii sale constructive, supus restituirii către foștii proprietari, nu poate fi avut în vedere pentru determinarea întinderii vocaţiei la cumpărare a chiriașului și nici ca temei pentru constatarea nulităţii contractului încheiat numai pentru locuinţa în compunerea prevăzută în contractul de închiriere.

Art. 46.3 din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 10/2001, de asemenea invocat de recurentă, nu limitează sfera actelor juridice de înstrăinare ce cad sunt incidenţa art. 46 alin. 2 din lege. Dispoziţiile art. 46 alin. 2 se aplică tuturor actelor de înstrăinare având ca obiect imobile „preluate fără titlu valabil”, încheiate până la data intrării în vigoare a legii, iar textul exclude nulitatea dacă actul de înstrăinare a bunului a fost încheiat cu bună credinţă.

Prin lege (art. 46 alin. 2 teza a doua) se stabilește că nulitatea absolută este înlăturată, dacă actul de înstrăinare, care are ca obiect imobile preluate de stat în baza unui titlu nevalabil, a fost încheiat cu bună credinţă.

Or, în prezenta cauză, s-a făcut dovada că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea art. 9 din Legea nr. 112/1995 și cu bună credinţă, deoarece imobilul era deţinut de stat și nu existau elemente care să ateste faptul că vânzătorul nu are însușirile cerute de lege pentru a putea transmite cumpărătoarei proprietatea bunului. Adevăratul proprietar nu și-a manifestat intenţia de a revendica bunul anterior datei când s-a încheiat contractul, iar situaţia juridică reală a imobilului, a fost dovedită de reclamantă cu actele depuse la dosar în prezenta cauză.

Nu există nici o dovadă că pârâţii au fost avizaţi în privinţa intenţiei reclamantei de revendicare a imobilului, iar lipsa oricărui demers al acesteia pentru retrocedarea imobilului, anterior încheierii contractului, atestă faptul că orice ar fi întreprins cumpărătoarea nu reușea să cunoască o altă situaţie juridică a bunului decât cea de imobil preluat în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950, act normativ indicat în art. 1 din H.G. nr. 20/1996 pentru aprobarea Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.

Art. 225 Cod procedură civilă, invocat de recurentă, prevede că instanţa poate socoti ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă refuzul părţii de a răspunde la interogator sau de a nu se înfăţișa, când este chemată în acest scop, fără motive temeinice.

Din actele aflate la dosar rezultă însă că la instanţa de fond, pârâta a fost citată la interogator pentru termenele din 11 noiembrie 2002 și 13 ianuarie 2003, la domiciliul din București, indicat în acţiune. La termenul din 11 noiembrie 2002 M.I., împuternicit ulterior să o reprezinte pe pârâtă în proces, a informat instanţa ca aceasta era plecată din ţară, iar la termenul din 13ianuarie 2003 reclamanta, prin apărător, a cerut să fie comunicat interogatorul pârâtei primăria Municipiului București, fără să mai stăruie în citarea la interogator a pârâtei L. M. Pentru următorul termen a fost citată „cu copie interogatoriu”, numai pârâta primăria Municipiului București, iar răspunsul acestei pârâte la interogatoriul propus de reclamantă se află la dosarul instanţei de fond.

De aceea, nu se poate reţine că sunt incidente dispoziţiile art. 225 Cod procedură civilă.

De altfel, prevederile art. 225 Cod procedură civilă, nu scutesc instanţa de a stabili adevărul prin administrarea altor probe.

Pentru considerentele expuse, recursul declarat de reclamantă a fost respins.