Nullity of tenant purchase contract under Law 112/1995 for validly nationalized property where good faith rebutted by pending restitution request.

Imobil – cu destinaţie de locuinţă – naţionalizat prin Legea nr. 92/1950 și vândut chiriașului în baza Legii nr. 112/1995. Acţiune, fondată, de constatare a nulităţii absolute a contractului prin care imobilul (locuinţă) a fost vândut chiriașului, de rea-credinţă

Cuprins pe materii : Drept civil. Dreptul de proprietate. Imobil – cu destinaţie de locuinţă – naţionalizat prin Legea nr. 92/1950 și vândut chiriașului în baza Legii nr. 112/1995. Acţiune, fondată, de constatare a nulităţii absolute a contractului prin care imobilul (locuinţă) a fost vândut chiriașului, de rea-credinţă

Index alfabetic : Drept civil

- imobil naţionalizat (Decretul nr. 92/1950)

- contract de vânzare-cumpărare (către chiriașul locuinţei în baza Legii nr.112/1995)

- reaua-credinţă (la încheierea contractului de vânzare-cumpărare)

- nulitatea absolută a contractului

Decretul nr. 92/1950: art. II

Legea nr. 112/1995: art. 9 alin.1, art. 14

Legea nr. 10/2001 republicată: art. 45 alin. 2 (fost art. 46 alin. 2)

Pentru imobilele cu destinaţie de locuinţă, preluate de stat, prin naţionalizare, cu încălcarea art. II al Legii nr. 92/1950, statul nu are titlu valabil și, în consecinţă, nu puteau fi vândute chiriașilor, asemenea bunuri fiind exceptate de la vânzare, conform art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995.

Ca urmare, sunt nule absolut contractele prin care locuinţele au fost totuși vândute chiriașilor, conform art. 45 alin. 2 (fost art. 46 alin. 2) din Legea nr. 10/2001 republicat;, prin acest text, s-a exceptat, de la sancţiunea nulităţii absolute a contractului, cazul chiriașului-cumpărător de bună credinţă.

Buna credinţă a chiriașului-cumpărător nu poate însă opera în cazul în care, cu minimă diligenţă, putea lua cunoștinţă, de exemplu, de cererea prin care se ceruse, de către persoana îndreptăţită, restituirea în natură a imobilului.

I.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală,

decizia nr. 4612 din 31 mai 2005

Judecătoria sectorului 3 București, prin sentinţa civilă nr. 8140 din 4 noiembrie 2003, confirmată de Curtea de Apel București, secţia a IV-a civilă, prin decizia nr. 1643 din 13 septembrie 2004, a admis acţiunea reclamantelor B.S. și B.A.M. – înregistrată la 13 august 2002 – și a constatat nulitatea absolută a contractului nr. 1978 din 2 decembrie 1996, prin care pârâţii Societatea comercială „Titan” ca reprezentată a pârâtului Municipiul București a vândut pârâţilor M.Th. și M.V. (chiriași) în temeiul Legii nr. 112/1995 apartamentul (precizat în acţiune și hotărâri), situat în București.

Instanţa de fond și cea de apel au reţinut, în esenţă că:

Autorii reclamanţilor au fost deposedaţi de stat în mod abuziv, prin Decretul de naţionalizare nr. 92/1950; reclamanţii au solicitat, la 10 iulie 1996, restituirea în natură a imobilului, ceea ce nu s-a realizat, la 2 decembrie 1996 apartamentul fiind vândut, nelegal, chiriașilor, fiind de rea credinţă ambele părţi.

Prin recursul declarat de către toţi pârâţii, s-a susţinut că apartamentul a fost legal naţionalizat și că, de asemenea, legal a fost vândut chiriașilor.

Recursurile – prezentate rezumativ mai sus – nu sunt fondate.

Instanţele au avut în vedere toate probele administrate, stabilind, pe baza interpretării acestora, că foștii proprietari aveau calităţi socio-profesionale care îi exceptau de la aplicarea Decretului nr.92/1950.

Chiar dacă - așa cum se pretinde pe calea recursurilor - statuările de fapt ale instanţelor sunt greșite, eventuala eroare, sub acest aspect, nu constituie caz de recurs după abrogarea punctului 11 al art.304 Cod procedură civilă prin O.U.G. nr.138/2000.

Așadar, instanţele s-au pronunţat asupra mijlocului de apărare și dovezilor administrate referitoare ca categoria socio-profesională a foștilor proprietari de la data aplicării Decretului nr.92/1950, fiind nefondat motivul de recurs prin care se susţine contrariul.

În raport cu situaţia de fapt astfel stabilită, de neschimbat în recurs, instanţele au statuat, pe deplin legal, fără a-și depăși competenţa materială, cum greșit se susţine prin recursul pârâţilor, că titlul statului, asupra imobilului în litigiu, nu este valabil și că imobilul nu face parte din categoria celor a căror situaţie juridică face obiectul reglementării prin Legea nr.112/1995, adică din rândul imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare cu titlu de proprietatea statului sau a altor persoane juridice după 6 martie 1945.

În aceste condiţii, imobilul era exceptat de la aplicarea art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, care prevede posibilitatea chiriașilor titulari de contract de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora.

Prin prisma celor de mai sus, sunt incidente dispoziţiile art.46 (2) din Legea nr.10/2001, potrivit cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.

Buna-credinţă este prezumată, iar răsturnarea prezumţiei este posibilă prin stabilirea relei-credinţe rezultată din probele administrate.

Sub acest din urmă aspect, instanţele au statuat, în mod corect, că părţile contractante au cunoscut (pârâţii vânzători) sau puteau și trebuia să cunoască prin minime diligenţe (pârâţii cumpărători) că reclamantele și-au manifestat, anterior vânzării-cumpărării atacate, voinţa de a redobândi dreptul de proprietate asupra imobilului, chiar dacă manifestarea de voinţă s-a făcut printr-o cerere de restituire în natură formulată în temeiul Legii nr.112/1995 inaplicabilă situaţiei juridice a imobilului și deci fără șanse de rezolvare favorabilă.

Dar, cazul de nulitate absolută reglementat prin art. 46 alin.2 din Legea nr.10/2001 operează și în ipoteza nereală, dar susţinută de pârâţi, potrivit căreia imobilul ar fi fost preluat de stat cu titlu, făcând astfel obiectul Legii nr.112/1995, caz în care cererea reclamantelor, de restituire în natură, era neîntemeiată pentru că acestea nu locuiau în imobil în calitate de chiriași, iar imobilul nu era liber, condiţii cerute de art.2 și 5 din Legea nr.112/1995.

Aceasta pentru că, și în asemenea ipoteză, au fost încălcate, cu prilejul vânzării-cumpărării, chiar dispoziţiile art.9 (1) din Legea nr.112/1995, care au constituit temeiul vânzării-cumpărării, ce permiteau vânzarea, către chiriașii titulari de contract, numai a apartamentelor ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora ca urmare a nedepunerii de cereri de restituire în perioada prevăzută prin art.14 din aceeași lege.

În concret, însă, reclamantele ceruseră restituirea în natură la data de 10 iulie 1996, situaţie cunoscută de pârâţii vânzători și care putea și trebuia cunoscută prin minime diligenţe și de către pârâţii-cumpărători, iar cererea de restituire în natură nu era încă soluţionată la data vânzării-cumpărării (2 decembrie 1996), astfel că, la cea din urmă, dată imobilul nu putea fi vândut.

Pentru toate cele ce preced, care răspund tuturor motivelor invocate și dezvoltate, recursul a fost respins ca nefondat.