Tenant's claim to compel sale of social housing unit barred; appeal reversed and claim dismissed

Încheierea actului de vânzare-cumpărare solicitat de chiriașul unei „locuințe sociale”

Cuprins pe materii : Drept civil. Contract de vânzare-cumpărare solicitat de chiriașul unei locuințe sociale

Index alfabetic : Drept civil

- contract de vânzare-cumpărare

- locuință socială

Legea nr.61/1990

Legea nr.85/1992

H.G. nr.391/1993

Legea nr.114/1996

O.U.G. nr.40/1999

Locuința socială, închiriată cu această destinație, expres prevăzută în contract, nu poate fi vândută chiriașului – care invocă dispozițiile Legii nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992 – chiar dacă a fost construită anterior Legii nr. 114/1996 – care, prin art. 47, interzicea vânzarea acestor locuințe – deoarece acest act normativ a definitivat regimul locuințelor care deja aveau acest statut, exceptate de la vânzare.

I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 4165 din 19 mai 2005

Prin acțiunea din 26 noiembrie 2002, G.D.L a chemat în judecată Primăria Municipiului București – Administrația Fondului Imobiliar și Municipiul București, prin primar general, solicitând obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului pe care îl ocupă în calitate de chiriașă, în baza dispozițiilor Decretului-lege nr.61/1990 și Legii nr.85/1992.

În motivarea acțiunii s-a arătat că imobilul a fost construit exclusiv din fonduri de stat, anterior intrării în vigoare a Legii nr.114/1996, astfel că greșit apartamentul în litigiu a fost considerat „locuință socială” ce nu poate fi înstrăinată.

Prin sentința civilă nr. 7249 din 8 octombrie 2003, Judecătoria sectorului 3 București a respins acțiunea. S-a reținut, în esență, că între părți s-a încheiat la data de 4 august 1999 contractul de închiriere nr.676, în temeiul Legii nr.114/1996 și OUG nr.40/1999, locuința fiind considerată „locuință socială”. Ca atare, contractul de închiriere fiind guvernat de Legea nr.114/1996, locuința în litigiu nu poate fi vândută.

Prin decizia civilă nr.1748 A din 10 septembrie 2004, Curtea de Apel București, secția a III – a civilă a admis apelul declarat de reclamanta și a schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul că a admis acțiunea și a obligat pe pârâți să încheie contractul de vânzare cu reclamanta cu privire la apartamentul în litigiu (precizat în acțiune și în hotărârile sus-menționate).

Instanța de apel a reținut că, în raport de data finalizării și recepționării blocului, în care se află locuința în litigiu (1993), cadrul legal era reprezentat de Legea nr.85/1992 și H.G. nr.391/1993, nefiind aplicabile dispozițiile Legii nr.114/1996, și, ca atare, apelanta-reclamantă este îndrituită la cumpărarea lui, acesta neintrând în categoria locuințelor sociale.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtele Administrația Fondului Imobiliar (AFI) și Municipiul București prin primar general, susținându-se că greșit s-a reținut că locuința în litigiu nu are caracterul de „locuință socială”, și că poate fi vândută chiriașului.

Recursurile sunt fondate.

Atât pe contractul de închiriere nr. 676 din 4 august 1999, cât și pe toate anexele acestuia, figurează mențiunea olografă „locuință socială”, însoțită de semnătura funcționarului unității locatoare, mențiune care nu a fost contestată de reclamantă sub aspectul veridicității obiectului consemnării.

Așadar, obiectul contractului încheiat între părți îl reprezintă o locuință socială, acordul de voință al acestora fiind clar exprimat în acest sens, raporturile contractuale derulându-se de la momentul contractării, în sensul aplicării regimului juridic al locuințelor sociale, respectiv al acelor spații locative destinate a fi închiriate unor persoane cu o situație economică precară, în scopul protejării acestei categorii sociale defavorizate și împlinirii finalității politicii statului în domeniul locativ.

Ca atare, în speță nu sunt incidente normele de drept comun în materie locativă, conținute de Decretul-lege nr.61/1990 și Legea nr.85/1992, ci dispozițiile specifice locuințelor sociale, în reglementarea cuprinsă în H.G. nr.391/1993, respectiv anexa 6 art. 2 alin. 6 la Normele metodologice de aplicare a acestuia, care prevăd expres posibilitatea înstrăinării locuinței sociale, doar în condițiile stabilite de proprietar.

Se reține faptul și că potrivit prevederilor art. 47 din Legea nr.114/1996, locuințele sociale, realizate potrivit acestui act normativ, nu pot fi vândute.

Așa fiind, instanța de apel a apreciat greșit că cererea reclamantei de a obliga pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare poate fi primită în condițiile în care, așa cum s-a arătat mai sus, locuința în litigiu a fost închiriată, ca având regim de locuință socială, care s-a menținut pe tot parcursul derulării contractului de închiriere, fiind irelevantă împrejurarea că blocul a fost construit înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 114/1996, act normativ care a definitivat regimul locuințelor care aveau deja acest statut sau care au fost realizate în condițiile acestuia.

Prin urmare, Curtea a admis recursurile și a modificat decizia atacată, în sensul respingerii apelului declarat de reclamanta.