Validity of tenant purchase under Law 112/1995: good faith rebutted by knowledge of pending retrocession claim

Cerere privind anularea unui contract de vânzare-cumpărare încheiat potrivit Legii nr. 112/1995. Condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza dispoziţiilor speciale prevăzute de Legea nr. 112/1995. Reaua credinţă a chiriașului – cumpărător al imobilului.

Cuprins pe materii. Drept civil.. Contract de vânzare-cumpărare. Condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza dispoziţiilor speciale prevăzute de Legea nr. 112/1995

Index alfabetic. Drept civil.

- Condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza dispoziţiilor speciale prevăzute de Legea nr. 112/1995

- Reaua credinţâ a chiriașului – cumpărător al imobilului.

Codul civil: art.948-968 și art. 1294-1370;

Legea nr. 112/1995.

Cauza, fiind una din condiţiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziţiei subiective a părţilor faţă de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparţine vânzătorului, poziţie subiectivă în funcţie de care cumpărătorul urmează să fie calificat de bună sau de rea-credinţă, are relevanţă incontestabilă la nivelul cauzei.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 3139 din 20 aprilie 2005.

Prin acţiunea înregistrată la data de 25 septembrie 1998, S.G.V. și S.E. au chemat în judecată pe pârâţii Consiliul General al Municipiului București, SC Titan Al SA București, C.M. și C.S. pentru a se dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1717 din 31 octombrie 1996 având ca obiect un imobil situat în București.

În motivarea acţiunii reclamanţii au arătat că au dobândit în proprietate imobilul în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 9501 din 2 septembrie 1976. Imobilul a trecut în proprietatea statului prin decizia nr. 1105 din 8 iunie 1982 emisă de Biroul Permanent al Comitetului Executiv al fostului Consiliu Popular al Municipiului București în temeiul Decretului nr. 223/1974 și prin sentinţa civilă nr. 1787 din 18 februarie 1998 a Judecătoriei sectorului 3 –București, s-a constatat că nemișcătorul a fost preluat abuziv de stat și pe cale de consecinţă a fost restituit reclamanţilor.

Atât sentinţa civilă menţionată, cât și dispoziţia emisă în baza ei de Primarul General al Municipiului București, de restituire în natură a imobilului nu au putut fi puse în aplicare deoarece imobilul a fost vândut pârâţilor C.M. și C.S. prin contractul nr.1717 din 31 octombrie 1996. Au susţinut reclamanţii că acest contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu încărcarea Legii nr. 112/1995 și art. 3 din Hotărârea nr. 117 din 23 octombrie 1996 a Comisiei Municipale București de Aplicare a Legii nr. 112/1995 deoarece la data încheierii contractului situaţia juridică a imobilului nu era clarificată.

Prin întâmpinare pârâţii C.M. și C.S. au solicitat respingerea acţiunii cu motivarea că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea Legii nr. 112/1995, contract care este transcris în registrul de transcripţiunii și înscripţiunii sub nr. 1612 din 31 ianuarie 1997 și că sunt cumpărători de bună-credinţă întrucât au avut toate motivele să creadă că statul este proprietarul imobilului.

Reclamanţii au susţinut că pârâţii C.M. și C.S. cunoșteau situaţia locativă a imobilului și aveau cunoștinţă de faptul că din anul 1990 reclamanţii au depus eforturi susţinute pentru retrocedarea imobilului prin intermediul mandatarei S.S.B., aceasta locuind în imobilul alăturat, pârâţii fiind la curent cu demersurile întreprinse de reclamanţi pentru redobândirea proprietăţii. Pârâţii cu rea-credinţă și cu concursul funcţionarilor de la SC Titan Al SA au încheiat contractul de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât pârâtul a lucrat în cadrul acestei societăţi.

Judecătoria Sectorului 3 - București, prin sentinţa civilă nr. 6310 din 5 iulie 2001, a admis acţiunea reclamanţilor, a anulat contractul de vânzare-cumpărare și a repus părţile în situaţia anterioară încheierii lui.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că imobilul nu putea fi vândut chiriașilor, deoarece la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995 era liber, nefiind locuit de persoane fizice în temeiul unui contract de închiriere, astfel că trebuia restituit foștilor proprietari. Reclamanţii au făcut demersuri pentru redobândirea imobilului, depunând în acest sens o cerere la SC Titan Al S.A., la care au primit răspunsul comunicat prin adresa nr.1208 din 12 august 1996, iar împrejurarea că această cerere a fost depusă în termenul prevăzut de art.14 din Legea nr.112/1995 a fost reţinută de instanţă din refuzul pârâtei de a depune o copie a cererii, din care să rezulte data înregistrării.

Apelul declarat împotriva acestei sentinţe de a fost admis de Tribunalul București-Secţia a-III-a civilă, care, prin decizia nr.35/A din 15 ianuarie 2002, a schimbat în totalitate sentinţa judecătoriei, în sensul că a respins acţiunea reclamanţilor ca neîntemeiată.

S-a reţinut că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare au fost respectate atât cerinţele generale de validitate ale actului, prevăzute în Codul Civil, cât și cele speciale, prevăzute în Legea nr.112/1995, iar părţile contractante nu au cunoscut împrejurarea că vânzătorul nu este proprietarul lucrului vândut, deoarece anterior contractului, reclamanţii nu au formulat cerere în instanţă pentru restituirea în natură a imobilului și nici nu au notificat pârâţii în legătură cu această intenţie.

Curtea de apel București, Secţia a-III-a civilă, prin decizia nr.1900 din 10 septembrie 2002, a admis recursul declarat de reclamanţi și a respins ca nefondat apelul promovat de pârâţii împotriva sentinţei judecătoriei Sectorului 3 București, cu motivarea că stabilirea pe cale judiciară a nulităţii titlului statului, afectează și valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, iar cumpărătorii nu pot opune buna-credinţă întrucât nu au dovedit o atitudine prudentă și diligentă, în scopul cunoașterii tuturor datelor și elementelor care privesc încheierea în deplină legalitate a contractului.

Împotriva deciziei pronunţată în recurs de Curtea de Apel București, la data de 25 august 2003, a declarat recurs în anulare Procurorul Generalal Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie care a formulat, în esenţă, următoarele critici: contractul de vânzare-cumpărare nr.1717 din 31 octombrie 1996 a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale, atât a celor de drept comun (art.948-968 și art.1294-1370 din Codul civil), precum și a dispoziţiilor speciale prevăzute în Legea nr.112/1995, astfel că pârâţii, chiriași în imobilul litigios, au dobândit ex lege dreptul de a cumpăra bunul; în mod greșit instanţa de fond a reţinut că apartamentu lce a format obiectul vânzării era liber, în sensul art.2 lit. a din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 și deci, nu putea face obiectul vânzării, întrucât pârâţii au dovedit că locuiesc în acest apartament în baza unui contract de închiriere din 29 iunie 1983, prelungit de drept în baza Legii nr.17/1994; pârâţii au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu bună-credinţă, actul având ca obiect un imobil dobândit de stat în baza Decretului nr.223/1974, astfel că, potrivit HG nr. 20/1996, imobilul este considerat ca preluat cu titlu; reclamanţii nu au formulat acţiunea în justiţie, pe calea dreptului comun, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar demersul întreprins de aceștia, constând în cererea adresată SC Titan Al SA pentru a li se comunica situaţia juridică a imobilului, nu este de natură a răsturna prezumţia bunei-credinţe a cumpărătorilor, întrucât pe această cale reclamanţii nu au formulat o pretenţie concretă cu privire la imobil, cererea menţionată având doar un scop informativ, astfel că nu se poate pretinde că pârâţii au fost de rea-credinţă, chiar dacă s-ar pretinde că au cunoscut acest demers.

Recursul în anulare nu este fondat.

Reclamanţii S.G.V. și S.E. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în septembrie 1976.

Prin decizia nr.1105 din 8 iunie 1982 a de Biroului Permanent al Comitetului Executiv al fostului Consiliu Popular al Municipiului București, în temeiul Decretului nr.223/1974, imobilul a fost trecut, fără plată, în proprietatea statului.

Judecătoria sectorului 3 București, prin sentinţa civilă nr.1783 din 18 februarie 1998, hotărâre irevocabilă, a admis acţiunea formulată de reclamanţii, a dispus anularea susmenţionatei decizii emisă în baza Decretului nr.223/1974 și a obligat pe pârâtul Consiliul General al Municipiului București să le retrocedeze reclamanţilor în deplină proprietate imobilul.

Este adevărată susţinerea din recursul în anulare potrivit căreia hotărârea judecătorească de retrocedare este ulterioară datei la care pârâţii au cumpărat imobilul, dar este la fel de adevărat că reclamanţii au întreprins, cu mult înainte, demersuri în vederea redobândirii proprietăţii asupra imobilului preluat de stat. Astfel, la data de 30 aprilie 1991, cu cererea înregistrată sub nr.27387, reclamantul Spornic Gelu Vasile, domiciliat atunci în SUA, a solicitat Primăriei Sectorului 3 – București „ a dispune restituirea imobilului proprietate personală din București care a fost confiscat...”. În orice caz, cererea cuprinde o pretenţie concretă cu privire la imobil și nu avea doar un scop informativ.

Cu toate că, potrivit art.3 din Hotărârea nr. 117 din 23 octombrie 1996 a Comisiei Municipiului București de aplicare a Legii 112/1995, situaţia juridică a imobilului nu era clarificată în nici un mod, în condiţiile în care autorităţile române erau investite încă din 30 aprilie 1991 cu o cerere de restituire din partea foștilor proprietari, totuși, la data de 31 octombrie 1996, prin contractul nr.1717, SC Titan Al SA, ca reprezentantă a vânzătoarei Primăria Municipiului București, a vândut nemișcătorul, în temeiul Legii nr.112/1995, pârâţilor care au locuit până la acea dată în imobil în calitate de chiriași ai statului.

Pentru a cerceta cauza actului juridic de vânzare-cumpărare, una dintre condiţiile de validitate a contractului atacat cu acţiune în nulitate, speţa dedusă recursului în anulare de faţă prezintă particularităţile sale. Astfel, din înscrisurile aflate la dosarul de fond rezultă că reclamantul, domiciliat în SUA, a întreprins demersurile pentru retrocedarea imobilului prin intermediul rudelor sale aflate în ţară: mama și sora sa, domiciliate în București, imobilele deţinute de rudele reclamantului fiind megieșe cu imobilul cumpărat de pârâţi și în care cumpărătorii locuiau încă din 1983. Această împrejurare de fapt face credibilă susţinerea constantă a reclamanţilor potrivit căreia, încă din 1990, pârâţii aveau cunoștinţă de intenţia reclamanţilor de a-și redobândi proprietatea, ca și de demersurile întreprinse în acest scop de rudele lor din ţară, cu care pârâţii locuiau pe aceași stradă, în imobile învecinate.

De asemenea, din înscrisurile aflate dosar de apel rezultă că pârâtul C.M. a lucrat în intrevalul 1 aprilie 1991- 1 februarie 1995 în cadrul societăţii vânzătoare a imobilului, cu care a încheiat contractul ce se cere anulat, îndeplinind, într-o perioadă de timp, și o funcţie de conducere ( șef serviciu gospodărie locativă ), ceea ce este de natură a dărâma prezumţia născută din aceea că, în calitate de terţ dobânditor, nu ar fi cunoscut că a contractat și ar fi cumpărat nemișcătorul de la un proprietar aparent ori că nu ar fi putut afla realitatea situaţiei juridice a imobilului dintr-o împrejurare mai presus de voinţa sa.

Cauza, fiind una din condiţiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziţiei subiective a părţilor faţă de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparţine vânzătorului, poziţie subiectivă în funcţie de care cumpărătorul urmează să fie calificat de bună sau de rea-credinţă, își are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.

Nici practica și nici doctrina nu au înţeles însă să recunoască, în toate cazurile, eficientă distructiva – principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună-credinţă al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoașterea prevalenţei interesului subdobânditorului de bună-credinţă a fost impusă, în baza unor raţiuni cu aplicare mai largă și care au creat un adevărat principiu, de preocupare pentru asigurarea securităţii circuitului civil și a stabilităţii raporturilor juridice.

Din punct de vedere juridic, soluţia și-a aflat așadar suport în raţiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validităţii aparenţei de drept, a cărei esenţă este exprimată în adagiul „error communis facit jus”.

Incidenţa acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiţii, privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de asemenea, invincibilă și a unei condiţii privind buna-credinţă a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. În adevăr, instanţele judecătorești au cerut întotdeauna ca terţul cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credinţă, adică să nu fi cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de evitat.

În speţă, în aplicarea acestor principii, se constată că pârâţii nu se pot apăra cu succes în sensul că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea Legii nr.112/1995, cât timp, în prezenţa unei cereri de retrocedare formulată de foștii proprietari, situaţia juridică a imobilului nu era clarificată, după cum aceași pârâţi nu pot invoca faptul că sunt subdobânditori de bună-credinţă, deoarece au cunoscut sau aveau posibilitatea de a cunoaște situaţia juridică a nemișcătorului mai înainte de cumpărare, astfel că simpla neinformare ori ignorarea, cu bună știinţă, a acestei situaţii, nu scuză eroarea în care pârâţii cumpărători pretind că ar fi căzut.

Faţă de cele ce preced,recursul în anulare se privește ca nefondat și va fi respins în consecinţă.